榮萬家副總經(jīng)理孟慶斌：今年會在收并購上下功夫

中房報記者 梁笑梅 北京報道

(資料圖)

剛剛談完增值服務的一些項目合作事宜，孟慶斌一邊接受采訪，一邊趕往機場。這是一個物業(yè)人的工作常態(tài)。

“我們這兩年跑偏了。一是我們基礎服務的品質(zhì)不如增值服務跑得快，因此利潤貢獻反而不如增值服務高。二是因為這兩年樣沒有持續(xù)優(yōu)化我們現(xiàn)有的基本盤，沒有擴張我們現(xiàn)有的資源庫?！?月28日，榮萬家副總經(jīng)理孟慶斌在接受中國房地產(chǎn)報記者專訪時說。

2021年，榮萬家生活服務股份有限公司（以下簡稱“榮萬家”）正式在港交所上市，成為當年第一家在港上市的物業(yè)企業(yè)。

用榮萬家的話來說，他們是在河北省疫情反撲、防控最嚴的時候完成了上市敲鐘。

這兩年，榮萬家經(jīng)歷了埋頭進行內(nèi)生式增長再到今年上半年開啟在收并購上的反向“增肌”。

資料顯示，榮萬家自2016年起推出智能化社區(qū)管理平臺“米飯公社”?！懊罪埞纭卑I(yè)主端APP和員工端作業(yè)App“米到家”，涵蓋了“客服、服務、生活、活動、消費、人員作業(yè)管理”等多方面功能。

新冠疫情期間，“米飯公社”從原先的智能服務、智能管控、社會活動等服務內(nèi)容，接入在線商城、社區(qū)團購、在線醫(yī)療，做到一站式全渠道服務平臺。從“米飯公社”會員運營、數(shù)據(jù)分析，到“米到家”最后500米概念，榮萬家正在自身能力矩陣中，不斷摸索與社區(qū)生態(tài)共享的邊界。

上市后，榮萬家也曾計劃通過單項目外拓、與第三方開發(fā)商成立合營企業(yè)及收并購等三種方式外拓，來給公司增加預期每年約40%的面積。

事與愿違。

從物業(yè)管理收入來看，其對關聯(lián)方榮盛房地產(chǎn)發(fā)展股份有限公司(以下簡稱“榮盛發(fā)展”)仍有極高的依賴度。

2022年年報顯示，來自榮盛發(fā)展開發(fā)的物業(yè)收入總額12.47億元，占物業(yè)管理服務收入97.3%，獨立第三方物業(yè)開發(fā)商開發(fā)的物業(yè)收入總額3469.4萬元，占物業(yè)管理服務收入2.7%。

去年下半年開始意識到這個問題，榮萬家自從今年上半年以來開始在收并購方面有了一些動作。

6月21日，榮萬家擬4000萬元收購河北金項物業(yè)80%股權。7月28日，榮萬家擬5015.5萬元收購萬家智慧環(huán)境(北京)70%股權。榮萬家收并購的動作還在持續(xù)進行中。

“未來我們收購標的會聚焦在城市服務、產(chǎn)城以及商寫等方面?！泵蠎c斌解釋。

去年以來，上市物企對收并購態(tài)度日趨謹慎，行業(yè)內(nèi)收并購終止的案例時有發(fā)生。上市物企全年累計并購案例數(shù)量與交易金額均出現(xiàn)明顯縮減，物業(yè)管理行業(yè)規(guī)模增速也有所放緩。

在孟慶斌看來，“相比前幾年瘋狂的收并購，如今物業(yè)行業(yè)收并購PE(市盈率)不高，大家都比較理性，買方收購比較謹慎，賣方也想得比較清楚。我們今年在這方面的動作會比較多?！?/p>

資本市場已趨于理性階段，物業(yè)企業(yè)想要脫引而出，更得拿出過硬的實力了。

業(yè)績基本向好

部分業(yè)務“瘦身減脂”

中國房地產(chǎn)報：今年上半年已經(jīng)過去，榮萬家今年上半年的業(yè)績?nèi)绾?，下半年又有哪些?zhàn)略布局？

孟慶斌：上半年業(yè)績整體還是不錯的，各項業(yè)務的基本面都在持續(xù)向好。但公司也會擠一些泡沫和水分。榮萬家業(yè)務包括物業(yè)管理服務、非業(yè)主增值服務及社區(qū)增值服務。比方說原來的非業(yè)主增值服務，這一塊業(yè)務在做瘦身減脂的動作。因為，房地產(chǎn)行業(yè)下行導致業(yè)務量減少，地產(chǎn)流動性危機導致物業(yè)公司大量應收賬款壞賬，極大地影響了盈利水平。隨著未來房地產(chǎn)交付在持續(xù)的萎縮，我們會調(diào)整出來更多的精力，相應地轉(zhuǎn)向基礎服務以及智慧化科技方面。我們未來還會在城市服務、產(chǎn)城以及商寫等收并購方面發(fā)力。

中國房地產(chǎn)報：最近，榮萬家擬以4000萬元收購物管公司河北金項物業(yè)集團有限公司，為何會對這家企業(yè)感興趣？

孟慶斌：收購河北金項物業(yè)可謂是天時地利人和，因為今年我們公司同時在接觸多家收購標的，河北金項物業(yè)就在我們的屬地河北省，我們有比較好的地盤優(yōu)勢，況且我們在增值服務、科技方面以及基礎品質(zhì)上完全能夠加持這家企業(yè)。還有我們公司老板對河北金項物業(yè)也比較了解，PE不高，價格也比較合適。

中國房地產(chǎn)報：和一些大型物業(yè)企業(yè)收并購收縮不同，你們開始了擴張的步伐。在這一塊你們有什么計劃？

孟慶斌：今年以來，我們在收并購上會下功夫。事實上，在收并購上我們公司上市前后均沒有大的動作，一直以來都在進行內(nèi)生式增長，例如發(fā)展增值服務、智慧化服務。特別是今年上半年以來，我們深刻認識到，企業(yè)的長遠發(fā)展需要榮兼顧內(nèi)生式增長與外延式拓展。如果管理面積上不去，那么邊際效益就上不去，就如同蓄水池沒有水，巧婦也難為無米之炊。隨著去年以來，一些嘗到野蠻并購帶來的 “苦頭 ”的物企負責人，開始發(fā)聲要減少收并購。因此，我們公司在錯過風口之后再進行收并購，市場變得更加理性，PE下降了很多，其實對企業(yè)來說，收購的價位會更合理。

中國房地產(chǎn)報：最近以來，榮萬家的股價有所上升，你們是有專門在市值管理上下功夫？

孟慶斌：上市以來，我們專注提升內(nèi)生式增長，對市值管理這塊沒有花太大心思。榮萬家上市首日即破發(fā)，當天市值蒸發(fā)4.1億港元。我們公司沒有刻意去做市值管理，主要還是以夯實基礎為主。今年有所不同，以前，沒有做市場外擴，很少有機會讓外界真正去了解我們公司。今年我們公司對品牌進行了一些強化。對架構也重新進行設計，從品牌的角度重新定義了全公司的服務體系，今年我們建立了“美好服務”+“美好生活”兩大管理體系?！懊篮梅铡保▽臻g的運維）——是我們?yōu)楦鞣N空間提供的系統(tǒng)管理和多維服務 按服務項目類型的不同 我們也建立了相應刻度的管理標準 并按照“美好社區(qū)”“美好樓宇”“美好園區(qū)”“美好城市”做出了四大類型的服務體系?！懊篮蒙睢保▽θ说姆眨俏覀冊诟鞣N業(yè)態(tài)下為我們的業(yè)主/用戶提供的衣食住行、寓教頤樂等多方面的生活服務 ，根據(jù)各類服務我們建立了多條業(yè)務線 按不同業(yè)態(tài)做個性化的運營管理 以業(yè)主/用戶的滿意度為準繩 輔以專業(yè)化人才和信息化系統(tǒng)更高效的提升服務效能 并且不斷創(chuàng)新 現(xiàn)“美好生活”下已經(jīng)有了新零售、美居、資產(chǎn)管家、社區(qū)食堂、汽車洗美、寵物、早教、養(yǎng)老、旅游等多種社區(qū)經(jīng)濟業(yè)務。其實，最重要的還是整體基本盤的向好才導致有了在股價上的好成績。

物業(yè)風口不再仍堅定看好

中國房地產(chǎn)報：截至目前，很多房地產(chǎn)企業(yè)為了緩解債務危機，進行資本騰挪，轉(zhuǎn)手資產(chǎn)給關聯(lián)的物業(yè)企業(yè)，你怎么看？

孟慶斌：房地產(chǎn)企業(yè)“負重前行”之時,關聯(lián)的物業(yè)企業(yè)也會受到牽連。資本騰挪肯定屬于現(xiàn)在目前物業(yè)行業(yè)的現(xiàn)狀，主要看企業(yè)的創(chuàng)始人怎么處理這件事情。如果能有其他辦法的話，相對于保全整個物業(yè)企業(yè)的健康是有好處的，但如果實在沒辦法的話，很多掌舵者也會選擇資產(chǎn)騰挪。畢竟對于這些企業(yè)來說，自身能夠生存下去，才是重中之重。

中國房地產(chǎn)報：非業(yè)主增值服務曾經(jīng)作為物業(yè)企業(yè)的高毛利業(yè)務，在2022年受到了很大的不利影響，未來的走向如何？

孟慶斌：非業(yè)主增值服務的發(fā)展好壞和房地產(chǎn)行業(yè)息息相關。房地產(chǎn)行業(yè)下行，如果物業(yè)企業(yè)的的銷售面積和增速主要依靠關聯(lián)房地產(chǎn)企業(yè)，那么企業(yè)未來管理規(guī)模的增長就會受到重創(chuàng)。數(shù)據(jù)顯示，2022年物業(yè)服務企業(yè)非業(yè)主增值服務業(yè)務收縮明顯，預計未來還會進一步縮水。未來，住宅的領域里面的比拼會更激烈，倘若物業(yè)企業(yè)在成本上不能進行更好的控制，在增長點上又沒有更好的快速呈現(xiàn)，那么這些物業(yè)企業(yè)遲早就會被時代所淘汰。

中國房地產(chǎn)報：房地產(chǎn)行業(yè)下行，你是如何看物業(yè)行業(yè)的未來，為什么？

孟慶斌：物業(yè)行業(yè)風口不再，但我堅持看好物業(yè)行業(yè)，這仍然是個非常好的生意模式 。主要有四個方面的原因。一是物業(yè)是社會基礎服務，關系民生保障，這決定了它是個具備常青基因的產(chǎn)業(yè)；二是圍繞一刻鐘便民圈，有相當大的市場空間，僅僅打透其中任何一個，都是行業(yè)獨角獸；三是隨人類科技迭代，智慧化進入家庭的更多場景，能用資源咬合這些變化并能提供匹配服務的物業(yè) ，會得到更多未來用戶的依賴，“明天的服務很可能是今天的笑談”；四是物業(yè)今天所服務的項目，絕大部分并不能根據(jù)收費標準匹配用戶的服務設計，導致用戶滿意度難以有效提升，這些都存在大量改進空間，存在著商業(yè)價值的大機會。

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