萬科重返北京拍地之日,碧桂園已無力支付利息

2023-08-11 06:10:05來源:遠方青木

宇宙第一房企碧桂園,從7月開始就流言頻發(fā),給人一種搖搖欲墜的感覺。

宇宙第一房企碧桂園,從7月開始就流言頻發(fā),給人一種搖搖欲墜的感覺。

但那各種小道消息的產(chǎn)生也不能完全的算瞎編,因為各種對碧桂園不利的公開信息太多了。


(資料圖片僅供參考)

7月中旬,碧桂園在境內(nèi)和境外的部分債券價格急速下跌,短時間內(nèi)暴跌了30%。

7月19日,碧桂園服務的總裁李長江,在股價已跌倒超低位的時候清倉式減持自己的股票,只留0.11%。

7月30日,碧桂園實控人楊惠妍宣布將手中碧桂園服務20%的股權合計64億捐贈給位于香港的國強公益基金會,因為按現(xiàn)行法律規(guī)定,公益基金的權益不受公司破產(chǎn)的影響。

這些信息已經(jīng)很嚇人了,但和后面的事比起來都不算啥。

8月8日,碧桂園宣布自身出現(xiàn)了階段性的流動性壓力,未能支付兩筆美元債的票息,正式觸發(fā)債券違約。

這兩筆美元債的發(fā)行規(guī)模均為5億美元,合計10億美元。

但請注意看標題,碧桂園未能支付的不是本金,是票息,也就是利息。

這兩筆美元債一個是在2026年2月6日到期,利率4.2%,一個是在2030年8月6日到期,利率4.8%,這次需要支付的只是0.45億美元左右的年度利息而已。

對于碧桂園這種龐然大物而言,這點錢理論上應該是分分鐘可以拿出來的,但如今卻出現(xiàn)了違約,賬上的現(xiàn)金連這點利息都付不起了。

如果一家企業(yè)賬上連付利息的錢都拿不出來了,那說明資金鏈已經(jīng)高度危險,肯定不會再有金融機構愿意放貸了,同時會盡快收回貸款。

對于高度依賴金融的房地產(chǎn)而言,一旦出現(xiàn)這樣的情況那基本就完蛋了。

和恒大不同,碧桂園不算房地產(chǎn)里面的差生,還算是比較聽話的,至少不搞汽車不搞礦泉水,亂花錢沒那么厲害,從拿地金額來說也可以看出擴張到2020年就停止了。

2018年碧桂園的拿地金額為1204億元,2019年暴漲為2256億元,2020年就縮小為1512億元。

2021年7月,恒大暴雷,這一年碧桂園的拿地金額為1397億元。

2022年,碧桂園全力收縮,保交樓,這一年拿地金額僅為185.9億元,同年裁員3萬多人,高管斷崖式降薪。

這一年碧桂園的交房數(shù)量比恒大還多,因為碧桂園主要是三四線城市,同樣的操盤金額涉及的家庭遠遠高于其他房地產(chǎn)企業(yè)。

如果碧桂園扛不住了,雖然可能金額和恒大差不多,但其實社會影響和保交樓的壓力比恒大要大一倍都不止。

而國家并非沒有支持,給的支持力度其實已經(jīng)很大了。

2022年底,碧桂園獲10家銀行超過3000億元的授信支持,這一大筆錢讓碧桂園短期內(nèi)再無資金壓力。

但沒想到的是,給的3000億元貸款碧桂園半年就花完了,到了今年7月資金鏈就斷了,想續(xù)命還得幾千億。

碧桂園說自己正在積極尋求政府及各方監(jiān)管機構的指導和支持。

我覺得應該沒人想碧桂園倒,大家都想救,但這咋救得起啊。

3000億剛打過去,半年時間就連0.45億美元的利息都付不起了,國家又能支援你幾個3000億呢?

恒大確實是瘋狂高杠桿的代表,但碧桂園也不差,輪加杠桿那是僅次于恒大。

著名的高周轉制度就是碧桂園發(fā)明的,鼎鼎大名的“4568”法,拿地4個月賣樓5個月回款6個月現(xiàn)金流回正,8個月再投資。

根據(jù)金融專家計算,嚴格按這種方法滾動操作,一筆資金可以利用3~4次,1億元的投資可以在2年內(nèi)做出超到100億元的銷售額,簡直就是離譜。

因為這套玩法,碧桂園的銷售額暴漲,彎道超車,連續(xù)6年成為了中國銷售額第一的房企。

因為碧桂園的瘋狂拿地,且專在三四線縣城拿地,導致前些年的時候碧桂園所到之處房價一律飛漲。

雖然說碧桂園比恒大強,不算差生,但強的有限,遠不算優(yōu)等生。

8月9日,碧桂園官宣無力支付0.45億債務利息的第二天,已經(jīng)闊別北京土拍市場足足4年半的萬科,成功在16輪激烈的競拍中以總價27.4億元拿下了一塊7.85萬平米的土地。

萬科那是什么企業(yè)?

曾經(jīng)的中國第一房企,但已經(jīng)被碧桂園超車了足足6年。

萬科不僅在6年前就開始主動控制規(guī)模,而且還在2018年9月的時候總裁郁亮公開喊出“活下去”的口號,在那個房企都在瘋狂借錢上杠桿的年份顯得非常不合時宜。

2018年9月的時候萬科覺得自己可能要活不下去了,而碧桂園對此的回應是在2019年的時候把拿地金額提升至2256億元,同比2018年近乎翻倍擴張。

萬科膽小如鼠,不必理會。

2022年,碧桂園開始緊急收縮規(guī)模,緊急裁員,緊急要援助,拿地金額近乎歸零,并在年底拿到了國家給予的3000億元銀行輸血。

以碧桂園的眼光看,形勢已經(jīng)一片灰暗,自己能在2023年活下去都困難。

但在2023年2月9日,曾經(jīng)覺得自己快活不下去的萬科郁亮,卻在年會中公開發(fā)言稱“微光已變曙光”,認為最黑暗的時候已經(jīng)過去。

2023年8月9日,萬科重返闊別4年半的北京市場,拿下新的地塊。

這碧桂園和萬科對情況的判斷,幾乎是完全反過來的,而雙方所處的大環(huán)境是完全一致的。

碧桂園能有今日,到底是因為大環(huán)境,還是因為自己當年瘋狂上杠桿?

國家在2016年底就開始調(diào)控房地產(chǎn)了,萬科在2018年9月就覺得自己能活下去就不錯了。

而碧桂園2019年的時候還在擴張,而且是翻倍擴張。

到2022年才開始緊急自救,才開始覺得自己可能活下去都困難了,是不是太晚了,晚了足足4年啊。

碧桂園當年不那么瘋狂的借錢拿地,如今不會那么困難,縣城的房價也不會漲那么離譜。

怪誰呢?

要是再給3000億也只能幫碧桂園再續(xù)半年命,那這3000億給的又有啥意義呢。

從碧桂園和萬科截然不同的命運可以看出。

一念天堂,一念地獄,不管做人還是做企業(yè),都千萬別貪。

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責任編輯:hnmd004

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