存量房貸利率的下調(diào)難在何處?| 銀行與信貸

2023-08-11 20:20:03來(lái)源:清華金融評(píng)論

文/《清華金融評(píng)論》資深編輯孫世選??盡管央行支持和鼓勵(lì)商業(yè)銀行與

文/《清華金融評(píng)論》資深編輯孫世選??


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盡管央行支持和鼓勵(lì)商業(yè)銀行與借款人自主協(xié)商變更合同約定,但商業(yè)銀行本身缺乏動(dòng)力下調(diào)存量房貸利率,迄今為止在下調(diào)存量房貸利率方面各銀行尚無(wú)具體的落地措施發(fā)布。

中國(guó)人民銀行、國(guó)家外匯管理局8月初召開了2023年下半年工作會(huì)議。會(huì)議明確,下半年,要繼續(xù)引導(dǎo)個(gè)人住房貸款利率和首付比例下行,更好滿足居民剛性和改善性住房需求。要指導(dǎo)商業(yè)銀行依法有序調(diào)整存量個(gè)人住房貸款利率。

此前,7月14日,中國(guó)人民銀行貨幣政策司司長(zhǎng)鄒瀾在新聞發(fā)布會(huì)上表示,前幾年發(fā)放的存量房貸利率仍然處在相對(duì)較高的水平上,按照市場(chǎng)化、法治化原則,央行支持和鼓勵(lì)商業(yè)銀行與借款人自主協(xié)商變更合同約定,或者新發(fā)放貸款置換原來(lái)的存量貸款。

2023年第二季度個(gè)人住房貸款余額下降

中國(guó)央行數(shù)據(jù)顯示,2023年二季度末,個(gè)人住房貸款余額38.6萬(wàn)億元,同比下降0.7%,增速比上年末低1.9個(gè)百分點(diǎn)。2023年一季度末,個(gè)人住房貸款余額38.94萬(wàn)億元,同比增長(zhǎng)0.3%。

2022年末,個(gè)人住房貸款余額38.8萬(wàn)億元,同比增長(zhǎng)1.2%,增速比上年末低10個(gè)百分點(diǎn)。

2023年3月新發(fā)放個(gè)人住房貸款加權(quán)平均利率為4.14%,比2022年末下降0.12個(gè)百分點(diǎn),較2022年同期下降 1.35個(gè)百分點(diǎn)。

2023年上半年,新發(fā)放個(gè)人住房貸款加權(quán)平均利率為4.18%,比上年同期低107個(gè)基點(diǎn);6月個(gè)人房貸加權(quán)平均利率為4.11%,同比下降0.51個(gè)百分點(diǎn)。

可見(jiàn),2022年以來(lái),個(gè)人住房貸款余額的增速顯著下滑,2023年第二季度個(gè)人住房貸款余額出現(xiàn)了下降。2023年第二季度,個(gè)人住房貸款余額下降了約3400億元。

個(gè)人住房貸款余額的下降與提前還款大幅增加有較大關(guān)系

個(gè)人住房貸款發(fā)放和同期商品房銷售規(guī)模直接相關(guān),還款則是來(lái)自于借款人的收入或者其他資產(chǎn)的配置調(diào)整。由于理財(cái)收益率、房貸利率等價(jià)格關(guān)系已經(jīng)發(fā)生了變化,居民進(jìn)行資產(chǎn)配置調(diào)整,使用存款或者減少其他投資提前償還存量貸款的現(xiàn)象大幅增加。

我國(guó)約99%的房貸是選擇浮動(dòng)利率機(jī)制,即以貸款市場(chǎng)報(bào)價(jià)利率(LPR)為基準(zhǔn),簽合同時(shí)根據(jù)當(dāng)時(shí)的市場(chǎng)供需關(guān)系商定加點(diǎn)幅度。加點(diǎn)部分在合同期限內(nèi)固定不變。

2022年以來(lái),LPR已累計(jì)下行了45個(gè)基點(diǎn),但因?yàn)楹贤s定的加點(diǎn)幅度在合同期限內(nèi)是固定不變的,前些年發(fā)放的存量房貸利率仍然處在相對(duì)較高的水平上。

而隨著新發(fā)放的房貸利率持續(xù)下行,存量房貸顯得相對(duì)“更貴”了。據(jù)統(tǒng)計(jì),一些地區(qū)的房貸老客戶利率比新客戶的利率已經(jīng)高出約2個(gè)百分點(diǎn)。2023年以來(lái),由于新增房貸利率與存量房貸利率之間存在較大利差,部分居民提前償還房貸,推動(dòng)了個(gè)人住房貸款余額的下降。在這種背景下,為了減少利息支出,不少借款人呼吁下調(diào)存量房貸利率。

存量房貸利率的下調(diào)絕非易事?

第一,央行表示“支持和鼓勵(lì)商業(yè)銀行與借款人自主協(xié)商變更合同約定,或者新發(fā)放貸款置換原來(lái)的存量貸款”,但“支持和鼓勵(lì)”并非強(qiáng)制,存量房貸利率調(diào)整需要依法有序進(jìn)行。貸款合同的變更、貸款置換等涉及銀行的自主經(jīng)營(yíng)權(quán),金融管理部門只能“支持和鼓勵(lì)”。

第二,商業(yè)銀行本身缺乏動(dòng)力下調(diào)存量房貸利率,迄今為止在下調(diào)存量房貸利率方面各銀行尚無(wú)具體的落地措施發(fā)布。對(duì)于銀行來(lái)講,下調(diào)存量房貸利率則意味著銀行的息差可能顯著收窄,顯著影響銀行的業(yè)績(jī)。近年來(lái)金融的大環(huán)境是降低實(shí)體經(jīng)濟(jì)融資成本,再加上市場(chǎng)供求關(guān)系的變化,金融市場(chǎng)利率以及銀行信貸利率水平處在下行趨勢(shì)中。而且受存款定期化傾向等因素的影響,商業(yè)銀行負(fù)債端的利率下降幅度和速度慢于資產(chǎn)端,貸款定價(jià)的下降與存款定價(jià)的下降不完全匹配,導(dǎo)致銀行的息差持續(xù)收窄。在銀行的息差本已持續(xù)收窄的背景下讓銀行主動(dòng)顯著下調(diào)貸款利率,會(huì)明顯加大銀行的經(jīng)營(yíng)壓力。

第三,存量房貸利率的調(diào)整意味著對(duì)風(fēng)險(xiǎn)資產(chǎn)的重新定價(jià),如果真的是商業(yè)銀行與借款人“自主協(xié)商”的話,存量房貸利率究竟降低到什么水平才是合理的呢?也是未知數(shù)。

目前來(lái)看,由于商業(yè)銀行缺乏主動(dòng)下調(diào)存量房貸利率的動(dòng)力,存量房貸利率借款人為了減少利息支出,要么以自有資金提前還款,要么是用利率較低的經(jīng)營(yíng)貸、消費(fèi)貸等置換存量房貸。其結(jié)果仍然會(huì)給銀行帶來(lái)息差下降的壓力。

按市場(chǎng)利率定價(jià)自律機(jī)制2023年4月10日發(fā)布的《合格審慎評(píng)估實(shí)施辦法(2023年修訂版)》,凈息差的評(píng)分“警戒線”為1.8%(含),低于1.8%將被扣分。萬(wàn)得(Wind)數(shù)據(jù)顯示,42家A股上市銀行中,19家銀行2023年第一季度的凈息差低于1.8%。而從行業(yè)整體來(lái)看,國(guó)家金融監(jiān)督管理總局?jǐn)?shù)據(jù)顯示,2023年一季度商業(yè)銀行凈息差進(jìn)一步收窄至1.74%,較2022第四季度的1.91%下行17個(gè)基點(diǎn),并且低于1.8%的“警戒線”。

據(jù)報(bào)道,業(yè)內(nèi)人士表示,考慮到存量房貸利率調(diào)整可能影響銀行息差穩(wěn)定,進(jìn)而影響銀行向?qū)嶓w經(jīng)濟(jì)減費(fèi)讓利的持續(xù)性,央行可能會(huì)通過(guò)結(jié)構(gòu)性貨幣政策工具,對(duì)影響較大的銀行給予階段性支持。

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