中報觀察 | 金融街物業(yè)爬坡

觀點網(wǎng) 當(dāng)高增長時代過去，物企各顯神通，企圖在愈發(fā)激烈的市場競爭中分一杯羹。隨著愈來愈多物企發(fā)布中期業(yè)績公告，有人歡喜有人憂，行業(yè)格局悄然中發(fā)生著變化。

(相關(guān)資料圖)

對于金融街物業(yè)而言，沒有頭部企業(yè)的光環(huán)，也沒有動輒數(shù)成增長的業(yè)績。從2021年以來，這家至今在管面積不過三千多萬平方米的物企一直繼續(xù)著它緩慢的爬坡之旅，2021年、2022年全年收入增速分別為11.85%、5.13%。

在今年上半年的業(yè)績報告里，金融街物業(yè)仍維持著不急不緩的小幅上漲，報告期內(nèi)收入同比增加約6.39%至7.12億元，增速跟去年同期基本持平，去年為6.61%。

公司擁有人應(yīng)占利潤在經(jīng)歷了去年的下滑后，今年錄得正向增長，截至2023年6月30日，金融街物業(yè)擁有人應(yīng)占利潤約7111萬元，同比增加約14.79%。

對于未來預(yù)期，金融街物業(yè)保持著樂觀態(tài)度。據(jù)投資者介紹，該公司執(zhí)行董事、董事長兼總經(jīng)理孫杰表示，結(jié)合當(dāng)前宏觀經(jīng)濟和行業(yè)趨勢，預(yù)計未來三年收入和利潤的年復(fù)合增長率會在10%-20%區(qū)間。

盈利挑戰(zhàn)

收入緩慢增長的同時，成本的上漲卻在不斷拉低金融街物業(yè)的盈利水平。該公司毛利率從2021年上半年的22.12%降低至2022年上半年的19.50%，進(jìn)一步降低至今年中期的17.76%。

相應(yīng)的，在毛利方面，自2021年上半年創(chuàng)造了將近3成的增長后，該公司就一度處于毛利增長困境，2021年全年毛利增速僅為4.76%。到2022年中期毛利開始下滑，同比減少6.01%至1.3億元，今年上半年繼續(xù)降至1.26億元，降幅3.12%。

具體來看，物管服務(wù)中的商務(wù)物業(yè)仍是毛利的主要貢獻(xiàn)來源，上半年該部分毛利為0.97億元，毛利率23.83%，比去年同期下降了4.28個百分點；非商務(wù)物業(yè)毛利率雖然上漲了1.01個百分點，但整體仍處于較低水平，僅為12.67%。

對毛利貢獻(xiàn)最多的商務(wù)物業(yè)（包括辦公樓、綜合體、零售商業(yè)大樓及酒店）在管面積在金融街物業(yè)總的在管面積中占比相較去年同期有所提升，從24.4%增至25.3%，主要是由于辦公樓在管面積增加了55.5萬平方米。

上述投資者透露，孫杰表示，未來在控制毛利率水平方面，將堅持以商務(wù)辦公、公建等非住業(yè)務(wù)作為核心優(yōu)勢業(yè)態(tài)，通過重點關(guān)注一線新一線以及二線的城市區(qū)域來加大拓展力度，同時持續(xù)落實成本管控措施。

被金融街物業(yè)單列在主營業(yè)務(wù)中的餐飲服務(wù)，依然沒有扭轉(zhuǎn)自上市以來的虧損局面，該業(yè)務(wù)2020年毛利率約為1.8%，2021年餐飲業(yè)務(wù)為負(fù)6.1%，2022年虧損進(jìn)一步顯現(xiàn)，毛利率約為-30%。

今年金融街物業(yè)在餐飲業(yè)務(wù)上取得較明顯恢復(fù)，收入同比增加了32.14%至0.37億元，占總收入比重為5.21%，占比提升了1.02%。但從盈利水平看，該業(yè)務(wù)仍處于虧損狀態(tài)，毛利率仍負(fù)11.69%，毛利為負(fù)433.6萬元。

餐飲業(yè)務(wù)外，物業(yè)管理服務(wù)貢獻(xiàn)了金融街服務(wù)超七成的營收，上半年收入同比增長4.11%至5.32億元，占總收入比重74.72%；增值服務(wù)收入1.38億元，同比增長了8.89%，占總收入比重19.34%；租賃服務(wù)518萬元，同比增長42.73%，占比5.21%。

跟報告期內(nèi)收入的微增相比，金融街物業(yè)的應(yīng)收貿(mào)易款項增幅較大，于2023年6月30日的應(yīng)收貿(mào)易款項約3.01億元，較去年末的2.43億元增加了0.59億元，增幅為24.16%，主要是來自第三方的應(yīng)收款增長，來自關(guān)聯(lián)方應(yīng)收款減少了90萬。

對于應(yīng)收款增長，金融街物業(yè)于財報解釋稱主要由于總在管建筑面積增加使得來自物業(yè)管理服務(wù)的應(yīng)收貿(mào)易款項增加及應(yīng)收款項未到收款期。

規(guī)模爬坡

上半年金融街物業(yè)在規(guī)模方面的增長并不明顯，在管面積由2022年6月30日的約3481萬平方米增加3.78%至約3612萬平方米，較2022年末僅新增116萬平方米。

于2023年6月30日，該公司物業(yè)管理及相關(guān)服務(wù)已覆蓋中國華北、西南、華東、華南、東北及華中等六個地區(qū)的17個省市、自治區(qū)，總在管物業(yè)數(shù)目為253個，合同建筑面積3855.8萬平方米。

據(jù)投資者稱，金融街物業(yè)管理層介紹，獨立第三方業(yè)務(wù)市場已經(jīng)成為集團(tuán)拓展項目的一個重要來源，上半年新增合約面積中來源于第三方的面積占比達(dá)到了93.9%。

從在管面積來看，上半年來自金融街聯(lián)屬集團(tuán)開發(fā)的物業(yè)面積占比不降反增，從去年同期的52.3%微增至53%，在管面積增加了95.2萬平方米至1914萬平方米；來自第三方的在管面積增加了36.3萬平方米至1698萬平方米，占總在管面積比重從47.7%降至47%。

但從項目數(shù)來看，上半年來自關(guān)聯(lián)方的在管項目總量新增11個，目前為132個；來自第三方的項目數(shù)由2022年中期的103個增加到121個。

在加強與第三方的合資合作上，今年金融街物業(yè)與合作伙伴淄博經(jīng)濟開發(fā)區(qū)眾程物業(yè)管理有限公司、淄博市萬學(xué)商業(yè)運營有限公司合作成立山東金融街物業(yè)有限公司，該合資公司計劃承接位于山東省淄博經(jīng)濟開發(fā)區(qū)的起步區(qū)、汽車零部件產(chǎn)業(yè)園及其他產(chǎn)業(yè)園、產(chǎn)業(yè)城等多個項目。

另外，上半年金融街物業(yè)收購了香港置佳物業(yè)70%股權(quán)，據(jù)投資者稱，金融街物業(yè)執(zhí)行董事兼常務(wù)副總經(jīng)理薛蕊介紹，未來置佳物業(yè)將在香港市場繼續(xù)深耕，公司將依托其成熟的服務(wù)經(jīng)驗和管理能力在粵港澳大灣區(qū)尋求拓展。

投資者告訴觀點新媒體，金融街物業(yè)管理層多次提到，未來公司將繼續(xù)深耕商務(wù)和公建物業(yè)領(lǐng)域，重點關(guān)注一線新一線以及二線經(jīng)濟發(fā)達(dá)地區(qū)城市，同時在已經(jīng)布局的京津冀、長三角、粵港澳大灣區(qū)、成渝城市群等區(qū)域持續(xù)發(fā)掘市場機會，提升業(yè)務(wù)占比。

目前在金融街物業(yè)的在管面積中，非住業(yè)態(tài)占比達(dá)到59.9%，較去年同期降低了1.4個百分點，在管面積合計2161.8萬平方米。

值得注意的是，公共物業(yè)是除住宅物業(yè)外，金融街物業(yè)在管面積中比重最大的單一業(yè)態(tài)，占比達(dá)到34.5%。其上半年的公共物業(yè)在管數(shù)目較2022年上半年增加了12個，但在管面積減少了20.8萬平方米。

據(jù)介紹，金融街物業(yè)上半年在策略上做了更新調(diào)整，對整體項目質(zhì)量進(jìn)行篩選和更迭，力圖提升每一個項目的效益貢獻(xiàn)。

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