觀點(diǎn)直擊 | 越秀地產(chǎn)不調(diào)銷售目標(biāo) 轉(zhuǎn)向?，F(xiàn)金流安全（實(shí)錄）

觀點(diǎn)網(wǎng) 人們突然發(fā)現(xiàn)，越秀地產(chǎn)已越來(lái)越有資格做市場(chǎng)的風(fēng)向標(biāo)。大家也愿意聽(tīng)該公司管理層發(fā)表對(duì)行業(yè)的看法。

盡管在僅僅兩三年前，越秀地產(chǎn)還是那家被批評(píng)跟不上行業(yè)速度，被貼上“保守”標(biāo)簽的廣州國(guó)資房企。

(資料圖片)

如今事實(shí)證明，越秀地產(chǎn)的蟄伏獲得了豐厚的回報(bào)，因此能在市場(chǎng)整體投資風(fēng)向趨向保守的時(shí)期，做出逆市提速的動(dòng)作。這是絕大部分同行無(wú)法做到的一點(diǎn)。

8月25日，越秀地產(chǎn)召開(kāi)2023年半年度業(yè)績(jī)發(fā)布會(huì)，并公布期內(nèi)業(yè)績(jī)數(shù)據(jù)。

資料顯示，報(bào)告期內(nèi)越秀地產(chǎn)實(shí)現(xiàn)營(yíng)業(yè)收入約為人民幣321.0億元，同比上升2.6%；毛利率約為17.8%；權(quán)益持有人應(yīng)占盈利21.8億元，同比上升27.5%；核心凈利潤(rùn)約為21.5億元，同比上升0.8%。重要指標(biāo)基本保持向上。

而從銷售規(guī)?？?，截至7月末越秀地產(chǎn)2023年實(shí)現(xiàn)合同銷售金額約為921.01億元，同比上升約67.9%，累計(jì)合同銷售面積約為268.46萬(wàn)平方米，同比上升約34.7%。

越秀地產(chǎn)繼續(xù)成為為數(shù)不多能保持正向銷售增長(zhǎng)的房企之一，同時(shí)按照管理層年初定下的1320億元銷售目標(biāo)，其前7個(gè)月已達(dá)到年度銷售目標(biāo)的69.8%。

這個(gè)目標(biāo)目前來(lái)看，多少有點(diǎn)保守。集團(tuán)董事長(zhǎng)林昭遠(yuǎn)指出，完成年度目標(biāo)壓力不大，甚至能超額完成，但“壓力不大所以也無(wú)需用太猛的措施?！?/p>

年初越秀地產(chǎn)管理層曾提及公司今年推售的貨值約為2400億元。林昭遠(yuǎn)則透露，因?yàn)榻衲晟习肽暌材昧艘恍┑?，年?nèi)會(huì)有及時(shí)的轉(zhuǎn)化，最終預(yù)計(jì)全年的供貨貨量會(huì)在2500億到2600億元，對(duì)應(yīng)最少50.8%的去化率。

越秀地產(chǎn)的謹(jǐn)慎并非沒(méi)有道理。

整體來(lái)看，林昭遠(yuǎn)認(rèn)為市場(chǎng)仍然處于尋求筑底的階段，其稱注意到市場(chǎng)需求應(yīng)出現(xiàn)了比較大的分化，特別是城市的分化也比較嚴(yán)重。最主要的銷售動(dòng)力來(lái)自于核心城市的核心地段。

“從政策端角度，市場(chǎng)肯定會(huì)放松，首套房貸款‘認(rèn)房不用認(rèn)貸’政策下午剛剛出來(lái)，我相信中央政府有很多工具箱能拿出來(lái)?！钡终堰h(yuǎn)也說(shuō)，還是應(yīng)該心存信心，因?yàn)橹醒胍呀?jīng)定調(diào)，要確保房地產(chǎn)的平穩(wěn)健康發(fā)展。相信相關(guān)政策會(huì)陸續(xù)加持，包括房貸利率的下調(diào)還存在相當(dāng)?shù)目臻g。

因此從這個(gè)角度，林昭遠(yuǎn)提出，越秀地產(chǎn)目前還是以保公司現(xiàn)金流穩(wěn)定作為目標(biāo)。

越秀地產(chǎn)目前保持著相對(duì)行業(yè)來(lái)說(shuō)十分健康的財(cái)務(wù)狀況。首先“三道紅線”方面，剔除預(yù)收款后的資產(chǎn)負(fù)債率、凈借貸比率和現(xiàn)金短債比分別為66.8%、53.2%和4.2倍。三個(gè)指標(biāo)均比2022年末時(shí)有所提升，特別是現(xiàn)金短債比。

具體到債務(wù)方面，越秀地產(chǎn)截至期末有息負(fù)債998.21億元，較去年末882.98億元微升，不過(guò)從久期看，賬齡得到改善。1年之內(nèi)到期的短期債務(wù)錄得117.13億元，僅占總借貸的約12%。

對(duì)應(yīng)同比增加40.2%的現(xiàn)金及現(xiàn)金等價(jià)物及監(jiān)控戶存款余額492.5億元，在債務(wù)償付方面獲得更大的優(yōu)勢(shì)。

除此之外，鑒于越秀地產(chǎn)的國(guó)有企業(yè)背景，其繼續(xù)把持強(qiáng)大的融資途徑以及較低的融資成本。

今年以來(lái)越秀地產(chǎn)已成功發(fā)行54億元人民幣的在岸債券，分五期發(fā)行，利息成本分別為3.63%（10年期債券）和2.98%（3+2年期債券），加權(quán)平均借貸年利率僅為3.37%。

同時(shí)在上海自貿(mào)區(qū)成功發(fā)行了兩筆總額34億元的自貿(mào)區(qū)人民幣債，加權(quán)平均借貸年利率為3.92%。另外也成功完成84億港元供股融資。

資料顯示，越秀地產(chǎn)2023年上半年加權(quán)平均借貸年利率為3.98%，較2022年的平均融資成本為4.16%同比下降13個(gè)基點(diǎn)。

“我們目前手頭也有足夠的直融和間融的額度在手?！必?cái)務(wù)總監(jiān)陳靜對(duì)此稱，接下來(lái)公司的融資計(jì)劃是可以根據(jù)自身情況和管理層確定的投資強(qiáng)度，來(lái)適當(dāng)安排。言下之意不會(huì)太過(guò)急躁或沒(méi)有章法。

具體看投拓方面，據(jù)年初釋出的消息，越秀地產(chǎn)管理層透露的2023年拿地預(yù)算約為400億元。截至目前，不完全統(tǒng)計(jì)已用去超過(guò)200億元，包括在剛剛過(guò)去的8月15日，越秀地產(chǎn)就斥資68億元摘下廣州天河世界大觀地塊，樓面價(jià)拍到50160元/平方米。

而此前已有預(yù)測(cè)稱，相信越秀地產(chǎn)今年的拿地策略不會(huì)太過(guò)保守，目前看來(lái)也是如此，該公司僅上半年就在8個(gè)城市新增11幅地塊，總建筑面積約為217萬(wàn)平方米，還未算7月份拿下的5宗土地。

但越秀地產(chǎn)也并非因規(guī)模需求，隨便作出拿地決定。越秀地產(chǎn)目前依舊秉持布局一線、強(qiáng)二線城市的策略，上半年拿地動(dòng)作也基本圍繞北京、上海、廣州、杭州、成都、武漢、青島和西安等城市，其中重點(diǎn)布局了北京。

多元化的土地收購(gòu)模式一直是越秀地產(chǎn)得以快速壯大的優(yōu)勢(shì)。在上半年的新增土儲(chǔ)中，越秀地產(chǎn)通過(guò)TOD、國(guó)企合作和產(chǎn)業(yè)勾地等多元化增儲(chǔ)模式獲取的土儲(chǔ)分別占新增土儲(chǔ)的22%、14%和27%。

業(yè)績(jī)會(huì)上，越秀地產(chǎn)管理層亦著重提及城市更新的納儲(chǔ)模式。今年廣州對(duì)城市更新開(kāi)發(fā)模式進(jìn)行大變革，越秀集團(tuán)目前被認(rèn)定為市一級(jí)的做地企業(yè)之一。

據(jù)副董事長(zhǎng)、總經(jīng)理林峰透露，越秀地產(chǎn)接下來(lái)將在做好風(fēng)險(xiǎn)管控、預(yù)期管控的前提下，更積極參與舊改。包括目前重點(diǎn)著眼的廣州市海珠區(qū)城市新中軸（海珠）片區(qū)，以及天河區(qū)的環(huán)五山創(chuàng)新策源區(qū)。

這對(duì)越秀地產(chǎn)未來(lái)土儲(chǔ)規(guī)模和土儲(chǔ)質(zhì)量都是一個(gè)不小的補(bǔ)充。而截至6月30日，總土地儲(chǔ)備達(dá)到約2813萬(wàn)平方米，其中1297萬(wàn)平方米位于大本營(yíng)大灣區(qū)，占比約為46.1%，528萬(wàn)平方米位于另一個(gè)業(yè)務(wù)重倉(cāng)地華東地區(qū)，占比約18.8%。

相信眼下這些土地儲(chǔ)備足夠能支持越秀地產(chǎn)約2至3年的銷售需求，這降低了其未來(lái)進(jìn)一步提速拿地的可能。由于國(guó)有企業(yè)背景，越秀地產(chǎn)的經(jīng)營(yíng)態(tài)勢(shì)注定不會(huì)太過(guò)激進(jìn)。

以下為越秀地產(chǎn)2023年半年度業(yè)績(jī)發(fā)布會(huì)問(wèn)答環(huán)節(jié)實(shí)錄節(jié)選：

現(xiàn)場(chǎng)提問(wèn)：請(qǐng)問(wèn)管理層對(duì)下半年市場(chǎng)的判斷？公司前7個(gè)月我們已經(jīng)完成了銷售目標(biāo)的7成，接下來(lái)的鋪貨安排是怎樣的，怎么克服整體銷售市場(chǎng)下行的現(xiàn)狀？還有接下來(lái)對(duì)于債務(wù)和融資的具體安排？

林昭遠(yuǎn)：我們的判斷，從政策端角度，市場(chǎng)肯定會(huì)放松，首套房貸款“認(rèn)房不用認(rèn)貸”政策下午剛剛出來(lái)，我相信中央政府有很多工具箱能拿出來(lái)，因?yàn)橹醒胍呀?jīng)定調(diào)，要確保房地產(chǎn)的平穩(wěn)健康發(fā)展。我們應(yīng)該有信心。

確實(shí)從行業(yè)角度，從去年的大幅度下滑到今年上半年基本上持平，7月份也出現(xiàn)一定的負(fù)增長(zhǎng)，從行業(yè)角度確實(shí)目前在尋求筑底，需求應(yīng)該會(huì)出現(xiàn)比較大的分化，特別是城市的分化也比較嚴(yán)重。

核心地區(qū)核心地段的項(xiàng)目，從我們的銷售來(lái)看，總體還是比較正常，尤其是改善型的，這個(gè)要比較好的產(chǎn)品力的?？偟膩?lái)說(shuō)，政策會(huì)加持，行業(yè)在筑底，市場(chǎng)存在分化的現(xiàn)象。

從完成目標(biāo)的角度，壓力確實(shí)不大，壓力不大，也無(wú)需用太猛的措施是吧？我們還是保公司的現(xiàn)金流穩(wěn)定作為目標(biāo)。

從鋪排角度，剛才也說(shuō)了大概2400億，因?yàn)榻衲晟习肽暌材昧艘恍┑?，今年也是可以貢獻(xiàn)的，大概我們的供貨會(huì)2500億到2600億元?？傮w還是每個(gè)項(xiàng)目我們都會(huì)制定不同的去化策略。

陳靜：目前我們的有息負(fù)債是998億，其實(shí)我們從久期來(lái)看，一年期到期其實(shí)占12%，所以其實(shí)像短債，是我們?nèi)粘５馁Y金業(yè)務(wù)進(jìn)行的操作，轉(zhuǎn)債的情況，這塊實(shí)際上各位不用去特別擔(dān)心。

目前來(lái)講，其實(shí)從融資環(huán)境來(lái)講，對(duì)我們還是非常的友好的。我們目前手頭也有足夠的直融和間融的額度在手，所以對(duì)于下半年的融資計(jì)劃來(lái)講，實(shí)際上我們是可以根據(jù)我們的自身情況和管理層確定的投資強(qiáng)度，去安排后續(xù)的投資和融資的一個(gè)安排，去配合我們業(yè)務(wù)的發(fā)展。

現(xiàn)場(chǎng)提問(wèn)：公司今年持續(xù)加深了北京上海的一線城市，怎么看一線城市今年的市場(chǎng)情況，對(duì)整體的銷售端是否有持續(xù)的信心？目前全國(guó)推進(jìn)特大超大城市城中村老舊小區(qū)改造，對(duì)公司來(lái)說(shuō)有何機(jī)遇跟挑戰(zhàn)？

林昭遠(yuǎn)：我們上半年從北上廣深銷售面積來(lái)看，廣州是同比增長(zhǎng)12%，深圳是同比增長(zhǎng)18%，上海是同比增長(zhǎng)38%，北京是同比增長(zhǎng)31%左右，這是從成交面積結(jié)果來(lái)看。

同時(shí)我們看第二組數(shù)據(jù)，每個(gè)城市有供求比，廣州是0.66，深圳是1.39，上海是0.87，北京是0.66，供求比的角度確實(shí)是比較健康。深圳主要還是區(qū)域分化，它還是有不同區(qū)域。

從這個(gè)角度其實(shí)房地產(chǎn)發(fā)展這么多年，我們也是一直選擇城市發(fā)展的一種理念，還是力求城市的人口、產(chǎn)業(yè)、經(jīng)濟(jì)實(shí)力，經(jīng)濟(jì)實(shí)力越強(qiáng)，房地產(chǎn)的抗風(fēng)險(xiǎn)能力就會(huì)越強(qiáng)。

所以一線城市也是公司這幾年重點(diǎn)發(fā)展的城市，信心肯定有的，從我們今年投資的強(qiáng)度的鋪排上，包括我們積極參與投資項(xiàng)目，我們對(duì)四大一線城市還是堅(jiān)定信心。

林峰：關(guān)于城市更新，我們一個(gè)是積極的參與，今年的7月6號(hào)，廣州市住建局發(fā)布了廣州市舊村莊、舊廠房、舊城鎮(zhèn)的改造實(shí)施方案，是一個(gè)征求意見(jiàn)稿，在稿里面講的幾個(gè)方面，在征求的過(guò)程中，1個(gè)是明確政府的補(bǔ)位的責(zé)任，在這個(gè)城市更新中怎么發(fā)揮好政府的指導(dǎo)作用，主導(dǎo)作用。

另外一個(gè)方面是增加了一些改造的方式，對(duì)于舊廠房舊城鎮(zhèn)舊村的一些改造的方式也進(jìn)行了明確，希望通過(guò)比較優(yōu)化一些的改善方式來(lái)提升城市更新改造的力度。

第二個(gè)方面，廣州市在考慮積極推進(jìn)統(tǒng)籌做地，越秀集團(tuán)是廣州市政府認(rèn)定的市一級(jí)的做地企業(yè)之一，總共有7家，越秀集團(tuán)是其中之一。

那么我們現(xiàn)在是重點(diǎn)在廣州市海珠區(qū)城市新中軸（海珠）片區(qū)，也是屬于廣州市比較核心的區(qū)域，做一些落地的準(zhǔn)備。還有天河區(qū)也是廣州市目前平均房?jī)r(jià)排第一的一個(gè)區(qū)，天河區(qū)的環(huán)五山創(chuàng)新策源區(qū)也在進(jìn)行做。我們主要是開(kāi)展這兩個(gè)片區(qū)的落地工作。

第三個(gè)方面，實(shí)際上城市更新一直在推進(jìn)，那么我們對(duì)舊村包括舊廠的原則，首先第一個(gè)還是要控制風(fēng)險(xiǎn)，因?yàn)槌鞘懈马?xiàng)目的周期是比較長(zhǎng)的，跟一手市場(chǎng)拍地對(duì)比，一手市場(chǎng)上都是凈地，不涉及到拆遷，不涉及到回遷這些問(wèn)題。

所以首先對(duì)于這些舊改的項(xiàng)目的風(fēng)險(xiǎn)控制，整體要有一個(gè)評(píng)判，就是拆遷的難度有多少，包括地區(qū)未來(lái)有沒(méi)有發(fā)展?jié)摿?，是不是城市在產(chǎn)業(yè)、人口、資源、公共建設(shè)配套重點(diǎn)投放的區(qū)。只有公共建設(shè)的配套進(jìn)去，舊村或者舊改的未來(lái)發(fā)展才有前途。

城市更新整個(gè)項(xiàng)目周期至少是10年，從開(kāi)始啟動(dòng)到拆遷，到后面的回遷，到融資房的建設(shè)，都是一個(gè)滾動(dòng)開(kāi)發(fā)，跨度8年到10年。所以在整個(gè)風(fēng)險(xiǎn)控制和把控上需要做更多的考慮。

那么對(duì)城市更新項(xiàng)目，我們要求的投資標(biāo)準(zhǔn)比招拍掛市場(chǎng)可以更高，包括它的凈利率的要求，毛利率的要求會(huì)更高，這樣能留出一些安全墊，以防出現(xiàn)一些風(fēng)險(xiǎn)。

城市更新的項(xiàng)目確實(shí)如果做得好，它的體量是比較大，有利于穿越開(kāi)發(fā)的周期，包括能控制一些節(jié)奏，所以對(duì)地產(chǎn)業(yè)務(wù)的穩(wěn)健的發(fā)展，會(huì)有比較好的幫助。

現(xiàn)場(chǎng)提問(wèn)：剛剛提到應(yīng)認(rèn)房不認(rèn)貸的政策，您覺(jué)得效果會(huì)有多大？

林昭遠(yuǎn)：確實(shí)對(duì)今年以來(lái)的市場(chǎng)，政府也出臺(tái)相關(guān)的一些政策，中央也一直強(qiáng)調(diào)要確保房地產(chǎn)的健康發(fā)展，但是確實(shí)市場(chǎng)特別是第二季度以來(lái)，市場(chǎng)的整個(gè)狀況好像沒(méi)有來(lái)一個(gè)大“V”出來(lái)。從這個(gè)角度我自己的判斷應(yīng)該還是信心的問(wèn)題，就客戶對(duì)當(dāng)前市場(chǎng)的房?jī)r(jià)，特別在怕從投資的角度，是不是還沒(méi)到（買入的）點(diǎn)？同時(shí)還要考慮一個(gè)成本的問(wèn)題。

當(dāng)然我們也要看到目前房貸利率的下調(diào)還是落地，目前還是不到位的。盡管說(shuō)人民銀行有一些提法，但在具體城市的各大銀行的執(zhí)行的角度，利率現(xiàn)在還有4.2以上。所以利率的角度還有一定空間。

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