南北城市各自出手:沈陽推倒限售牌,廣州打出安居牌

2023-09-07 22:06:30來源:今綸財(cái)經(jīng)

眺望未來,絕大部分如今還在限購的城市都會(huì)如沈陽一樣放開限購。作者:
眺望未來,絕大部分如今還在限購的城市都會(huì)如沈陽一樣放開限購。

作者:今綸

最近的樓市以及相關(guān)政策變化之多讓人目不暇接,甚至有點(diǎn)眼花繚亂的程度,某種程度上是經(jīng)濟(jì)的映射,也是改革的趨勢(shì)。


【資料圖】

南北城市采取了不同方式去激活資源,尋找新的發(fā)展空間。中部的鄭州急了,江蘇的省會(huì)城市南京急了,沈陽推倒了限售牌,廣州打出了安居牌,大家紛紛出手。

這是一個(gè)城市各顯神通的階段,慢一步就會(huì)步步慢,城市競爭、自保的各種博弈進(jìn)入了新階段。

01 沈陽解除限購,堅(jiān)冰融化

沈陽是第一個(gè)解除限購的省會(huì)城市,沈陽推倒第一張限售牌,這是一個(gè)標(biāo)志性事件,意味著堅(jiān)冰融化。

日前,沈陽市房產(chǎn)局發(fā)布《關(guān)于進(jìn)一步支持剛性和改善性住房需求的通知》,明確取消二環(huán)內(nèi)限購政策,取消住房銷售限制年限規(guī)定,落實(shí)“認(rèn)房不認(rèn)貸”,優(yōu)化公積金政策等,更大程度滿足剛需和改善性住房需求。(《中國經(jīng)營報(bào)》)

沈陽發(fā)生了什么?數(shù)據(jù)會(huì)說話。

《2022年沈陽市國民經(jīng)濟(jì)和社會(huì)發(fā)展統(tǒng)計(jì)公報(bào)》顯示:

2022年末全市常住人口914.7萬人,全市戶籍人口764.7萬人,人口自然增長率-4.85‰。

全年一般公共預(yù)算收入713.7億元,全年一般公共預(yù)算支出1048.9億元。赤字335.2億,很明顯,要靠轉(zhuǎn)移支付和土地財(cái)政來發(fā)工資、支撐基本運(yùn)轉(zhuǎn)。

2020年沈陽賣地收入535億元,2021年447億元,2022年137.13億元,基本是一個(gè)直線下滑的狀態(tài)。

▲圖源:克而瑞

所以,沈陽急了。

2023年房地產(chǎn)市場怎么樣?

8月1日,沈陽市統(tǒng)計(jì)局發(fā)布1~6月主要經(jīng)濟(jì)指標(biāo)。全市固定資產(chǎn)投資同比增長4.1%,其中房地產(chǎn)開發(fā)投資同比下降26%,商品房銷售面積同比下降17.1%。

如果是你家的生意,你也急。

實(shí)際上,雖然沈陽常住人口近年來每年都有所增長,但其增幅卻在下降。

據(jù)沈陽統(tǒng)計(jì)局?jǐn)?shù)據(jù),2017年到2020年,沈陽每年的常住人口增量分別為10.1萬人、13.8萬人、9.9萬人和12.6萬人,而到了2021年增量大幅下滑至4.5萬人,2022年再度下降至2.9萬人。

▲沈陽

沈陽的人口還有希望突破千萬嗎?恐怕難了。

這個(gè)時(shí)候再去堅(jiān)持限購有多大意義?毫無意義,不如賭一把。

所以,沈陽出手開了“第一槍”,中國省會(huì)城市的限購堅(jiān)冰就此消融。

但這只是一個(gè)開始。

02 從源頭“催生”必須加速

中部的省會(huì)城市河南鄭州也發(fā)出了明確的信號(hào):我發(fā)錢,大家趕緊生孩子吧。

鄭州全面實(shí)施優(yōu)化生育政策,對(duì)新生兒入戶鄭州市的一孩、二孩、三孩及以上家庭分別一次性發(fā)放2000元、5000元、15000元的育兒補(bǔ)貼;入學(xué)、入戶、入職、信用、評(píng)優(yōu)評(píng)先、職級(jí)(稱)晉升、各類代表和委員的推選等與個(gè)人生育情況全面脫鉤……(中國青年網(wǎng))

鄭州的情況和沈陽有相似之處。

《2022年鄭州市國民經(jīng)濟(jì)和社會(huì)發(fā)展統(tǒng)計(jì)公報(bào)》顯示:

2022年全市地方財(cái)政總收入1528.3億元,比上年下降20.8%,地方財(cái)政一般公共預(yù)算支出1456.4億元,比上年下降10.3%,基本持平,但是財(cái)政收入的下滑幅度有點(diǎn)大。

2022年全市出生人口9.8萬人,出生率為7.68‰;與2021年相比,出生率下降0.90個(gè)千分點(diǎn),死亡率下降0.02個(gè)千分點(diǎn),人口自然增長率下降0.88個(gè)千分點(diǎn)。

人口變化對(duì)于鄭州意味著什么?意味著房地產(chǎn)的銷售波動(dòng)。

▲鄭州夜景

近期,國家統(tǒng)計(jì)局發(fā)布了2023年7月份70個(gè)大中城市商品住宅銷售價(jià)格變動(dòng)情況,鄭州房價(jià)同比環(huán)比雙下跌。

2021年鄭州的賣地收入達(dá)到857億元,2022年324億,降幅達(dá)到60%以上。截至2023年7月份,鄭州賣地收入只有86億,并且主要是城投公司在買。

這不得把人急死。

所以,從源頭“催生”成了不得不加速的事情,只是,“催生”就會(huì)生嗎?

03 廣州釋放“安居”信號(hào)

南京也急了,直接出了個(gè)政策:“35周歲(含)以下大專學(xué)歷畢業(yè)生,正在南京市繳納社保即可落戶”,還不是為了賣房。

仔細(xì)去看數(shù)據(jù),讓人萬萬沒想到的是:南京2022年一般公共預(yù)算收入1558.2億元,全年一般公共預(yù)算支出1828.7億元,居然是負(fù)數(shù)。

2022年南京賣地105幅,進(jìn)賬超1308億。(鳳凰網(wǎng)房產(chǎn))

2023年上半年南京土地市場共成交地塊38幅,賣地總收入達(dá)355億元,同比去年上半年漲幅高達(dá)76%。(《揚(yáng)子晚報(bào)》)

也就是說,南京下半年必須賣出1000億以上的土地,才能追平去年的賣地收入,所以,必須放大招,給開發(fā)商信心。

廣州也準(zhǔn)備降低幾個(gè)區(qū)的入戶門檻。

▲廣州番禺新光橋

《廣州市差別化入戶市外遷入管理辦法》中要求,滿足28周歲以下、連續(xù)繳納社會(huì)保險(xiǎn)滿12個(gè)月、全日制大專學(xué)歷等三個(gè)條件,可以在廣州的七個(gè)區(qū)入戶。

但廣州打的一張大牌強(qiáng)化了另外一個(gè)趨勢(shì),雖然并不算特別新的事物,但對(duì)廣州意義重大。

9月1日,廣州市召開城中村改造工作推進(jìn)會(huì)暨廣州安居集團(tuán)成立大會(huì)。

從領(lǐng)導(dǎo)發(fā)言來看,就城中村改造而言,“積極探索‘依法征收、凈地出讓’模式”是重點(diǎn)。

廣州安居集團(tuán)有限公司是廣州市專責(zé)從事保障性住房投資、融資、建設(shè)和運(yùn)營管理的市屬功能性國有公司。

廣州當(dāng)然也希望更多人買房,但政策方面走得更深:城中村改造力度更大,安居集團(tuán)深入其中,力圖以市場化、專業(yè)化、規(guī)模化推動(dòng)公共租賃住房、保障性租賃住房、共有產(chǎn)權(quán)住房保障房建設(shè)運(yùn)營。

深圳也有安居集團(tuán),該集團(tuán)于2016年6月30日注冊(cè)成立,10月9日掛牌運(yùn)作,注冊(cè)資本1000億元,是深圳市屬國有獨(dú)資企業(yè)和保障性住房專營機(jī)構(gòu)。

與廣州、深圳的安局集團(tuán)類似,新加坡有建屋發(fā)展局,這個(gè)機(jī)構(gòu)設(shè)立于1960年2月1日。該政府職能機(jī)構(gòu)負(fù)責(zé)新加坡居住新鎮(zhèn)的規(guī)劃、建設(shè)和管理。超過80%的新加坡國人居住在新加坡建屋發(fā)展局(HDB)承建的房子里。

看一下南京,南京安居建設(shè)集團(tuán)有限責(zé)任公司成立于2012年6月18日,是經(jīng)南京市政府批準(zhǔn)成立的大型國有全資集團(tuán)公司。

04 南北城市采取不同策略

所以,你看不同區(qū)域的城市,南方、北方的城市對(duì)于房地產(chǎn)、人口確實(shí)采取了不同的策略。

沈陽知道自己很難搶到人,干脆把限購的第一道多米諾骨牌給推倒了,這其實(shí)是屬于比較激烈的動(dòng)作,但我認(rèn)為作用不會(huì)很大,也不會(huì)持久,最多也就是再虹吸一次附近區(qū)縣、城市,其實(shí)沒啥吸的了。

鄭州是較早落實(shí)“認(rèn)房不認(rèn)貸”政策的,效果一般,趕緊就跟進(jìn)了生娃落戶發(fā)補(bǔ)貼的政策,“搶人”方面其實(shí)沒指望了,附近城市該吸的都吸了,只能自己生。

中國的人口大勢(shì)是什么?確實(shí)是繼續(xù)自北向南流動(dòng),因?yàn)槟戏降墓ぷ鳈C(jī)會(huì)也會(huì)多一些。

2021年東北、西北和華北地區(qū)人口合計(jì)凈流出108.8萬人,2022年三地區(qū)合計(jì)凈流出人口60.5萬人。

華東地區(qū)人口持續(xù)凈流入,2021年華東地區(qū)凈流入人口約為127.5萬人,2022年的凈流入人口約為82.3萬。

2022年三四線城市人口繼續(xù)流出,但邊際放緩。

與此同時(shí),一些南方城市的人口出生率相當(dāng)不錯(cuò):

2022年廣州常住人口1873.41萬人,戶籍人口1034.91萬人;戶籍人口出生率10.71‰,自然增長率5.10‰。戶籍人口出生率和自然增長率保持在全國平均水平之上,分別高出全國3.94個(gè)千分點(diǎn)和5.7個(gè)千分點(diǎn)。

因此,北方城市包括一些省會(huì)城市在房地產(chǎn)和人口的問題上更多是在挖掘內(nèi)部潛力,當(dāng)然,北京的情況和地位完全不一樣,這是特例。

而南方城市回旋的余地稍微大一點(diǎn),對(duì)人口吸引力度更大一點(diǎn),它們還有條件去“搶人”,杭州的情況也是大致類似。

南方的城市現(xiàn)在固然非常關(guān)注土地拍賣、房地產(chǎn)銷售,但同時(shí),它們也有相當(dāng)?shù)牧α?、資金、資源會(huì)傾斜到公共租賃住房、保障性租賃住房、共有產(chǎn)權(quán)住房保障房方向,因?yàn)樗鼈兿M凇皳屓恕敝?,真正“留人”?/p>

在城中村的改造過程中,更多關(guān)注年輕人、夾心階層、困難人士、人才的需求,成了南方城市在復(fù)雜形勢(shì)下的重要追求目標(biāo)。留住了人,才能留住消費(fèi),才能談其他。

毋庸諱言,過程中創(chuàng)造的稅收、GDP、工作機(jī)會(huì),也是城市所看重的。

不管你是否承認(rèn),這在某種意義上都有點(diǎn)學(xué)習(xí)新加坡的意思,具體的比例、操作手法上確實(shí)有所不同。

北方城市基于種種原因,很多沒有財(cái)力、資源來真正大力推進(jìn)保障房的項(xiàng)目,這也是一個(gè)南北城市的重要分野。還有,你即使有心想推,你的土地真值錢嗎?這一問是不是好扎心?

眺望未來,絕大部分如今還在限購的城市都會(huì)如沈陽一樣放開限購,從北方到中部到南方,沈陽已經(jīng)推倒了多米諾骨牌,連鎖反應(yīng)陸續(xù)有來。

限購的解除,意味著房地產(chǎn)市場的重估,市場化的力量會(huì)發(fā)揮更大的作用,人口、產(chǎn)業(yè)、工作機(jī)會(huì)的砝碼會(huì)被更加看重,一切不可阻擋!

未來已來,看沈陽知未來,東北老鐵提前給我們打了個(gè)樣。

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