樓市拐點(diǎn)來了嗎？

上個周末，隨著上海、北京先后宣布執(zhí)行"認(rèn)房不認(rèn)貸"政策，一線城市全部都表態(tài)了。

本周，幾大國有銀行也都官宣開展存量房貸利率調(diào)整工作。當(dāng)利好消息接連不斷，市場表現(xiàn)怎么樣？多重刺激之下，樓市會否迎來拐點(diǎn)？

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新政實(shí)施一周 樓市表現(xiàn)如何？

這幾天，中介公司工作人員王道樂感受到的最大變化是，約客戶的成功率變高了。相較于以往電話另一端的遲疑，現(xiàn)在的客戶愿意出來看房，也有不少主動來添加經(jīng)紀(jì)人好友。數(shù)據(jù)似乎也印證了他的感受。剛剛出爐的二手房成交數(shù)據(jù)顯示，8月份上海成交二手房1.4萬套，是自3月份連續(xù)下行以來的首次環(huán)比增長。

對此，上海太平洋房屋總部業(yè)務(wù)管理中心總監(jiān)董延平告訴記者，剛剛過去的這一周，他們的交易量增長了近50%。從區(qū)域上來看，浦東、閔行和松江區(qū)的增長最為明顯；從房屋類型上來看，新房購買者的增量則要多于二手房的購房者。

在易居研究院研究總監(jiān)嚴(yán)躍進(jìn)看來，"‘認(rèn)房不認(rèn)貸’能夠?qū)嶋H上降低首付和房貸利率，對購房者有重要的影響，上海市作為全國最大的房地產(chǎn)市場，新政策的施行有助于進(jìn)一步降低購房成本，能夠進(jìn)一步釋放合理住房消費(fèi)需求，后續(xù)對房地產(chǎn)市場，尤其是上海的交易行情有十分積極的意義"。

據(jù)易居研究院分析，目前上海市的新房平均總價大概為500萬元左右，在"認(rèn)房不認(rèn)貸"政策執(zhí)行前，二套房的最高首付比例為70%，即首付款需要350萬元。而按照現(xiàn)在新政策，若納入到首套房的認(rèn)定范疇，那么首付款大約需要175萬元。據(jù)此對比，首付款直接減少了175萬元，相當(dāng)于房價款的35%。

同時，在納入首套房標(biāo)準(zhǔn)后，房貸利率等也都一并下調(diào)。當(dāng)前上海二套房利率為5.25%，按照貸款本金200萬元、30年期等額本息計算，其利息總支出約為198萬元，月供約為11044元/月。若按新的政策，其利率為4.55%，其利息總支出約為167萬元，月供約為10193元/月。對比來看，利息總支出減少近31萬元，月供減少約851元/月。

相比于新房市場的"立竿見影"，上海二手房市場出現(xiàn)了新的特征，即掛牌量明顯增加。據(jù)上海鏈家方面提供的數(shù)據(jù)顯示，上周末新增掛牌量較之前增加了65%左右，周末成交量也相比于之前增加70%左右。

"金九銀十"可期 不必?fù)?dān)心市場過熱

被業(yè)界稱為"超預(yù)期"的利好政策帶動了樓市的活躍度。傳統(tǒng)意義上的"金九銀十"能否再現(xiàn)？業(yè)內(nèi)給出的答案是，值得期待。

在嚴(yán)躍進(jìn)看來，9月到12月是樓市每年沖刺的關(guān)鍵期，尤其每年9月、10月是樓市的銷售旺季，素有"金九銀十"的說法，這一階段一線城市的樓市表現(xiàn)對全國市場影響非常大。此次一線城市紛紛官宣執(zhí)行"認(rèn)房不認(rèn)貸"政策，從短期看，讓樓市"暖意"初現(xiàn)，對于其他城市也具有一定的引導(dǎo)意義。盡管，眼下很多"立竿見影"的成交都屬于此前已經(jīng)看房但一直在"等風(fēng)來"的客戶，他們只待政策落地就達(dá)成成交，但接下來幾個月，樓市表現(xiàn)"相當(dāng)值得期待"。

樓價會否就此開啟"飛漲模式"？對此，上海中原地產(chǎn)市場分析師盧文曦表示，"市場不會過熱"。

由于在新政出臺前，上海樓市的成交狀態(tài)實(shí)際上是偏冷的。據(jù)中指監(jiān)測數(shù)據(jù)，上海新建商品住宅（不含保障房）已連續(xù)兩月成交低于5000套，而二手房已連續(xù)4個月成交低于"榮枯線"。對于房地產(chǎn)交易來說，有一個最重要的原則是"量在價先"——當(dāng)交易量還未達(dá)到"及格線"的時候，價格自然不會"暴走"。

在復(fù)旦發(fā)展研究院講師、復(fù)旦大學(xué)金融研究院兼職研究員楊秋怡看來，"金九銀十"時間段內(nèi)不會發(fā)生房價暴漲的另一個重要因素是，疫情后，全國居民人均可支配收入增速有所放緩，這可能購房者會比過去更加"糾結(jié)"。

嚴(yán)躍進(jìn)也指出，調(diào)控是動態(tài)的，政策的"加減法"是根據(jù)市場反應(yīng)而定，不會出現(xiàn)市場"過熱"的情況。他表示："這次放松是有節(jié)奏、有步驟的放松，比如目前是已經(jīng)放松限貸，而一線城市的限購還是未松動的，所以‘金九’之前密集出臺政策也是在試探市場的反應(yīng)。如果市場回暖可以符合預(yù)期，那么后續(xù)政策的寬松尺度是可以再調(diào)節(jié)的。所以，從這一點(diǎn)來說，政策是在‘動態(tài)調(diào)整’，并不是一下子全部放開，因而也不會引發(fā)市場過熱的情況。"

長三角頻頻出手 健康的房地產(chǎn)市場如何建立

為了讓樓市平穩(wěn)、健康發(fā)展，長三角的管理部門有多拼？據(jù)統(tǒng)計，2023年上半年，中國超過百城出臺了房地產(chǎn)政策，總數(shù)超過300條。而以上海、杭州和合肥為代表的37個長三角城市發(fā)布了超過70條穩(wěn)樓市政策，占比接近四分之一。

大部分政策都覆蓋全省或全市。像安徽省在全省全面推行二手房交易"帶押過戶"登記模式，以優(yōu)化二手房交易流程。也有像杭州市的，政策精準(zhǔn)到部分城鎮(zhèn)，甚至街道。

大部分政策著眼點(diǎn)在于降低購房門檻、保障購房者權(quán)益，而合肥積極探索商品房銷售按套內(nèi)面積計價、推進(jìn)商品房"現(xiàn)房銷售"試點(diǎn)等十條舉措，也備受關(guān)注。

楊秋怡表示，作為房地產(chǎn)市場熱度最高的地區(qū)之一，長三角地區(qū)在樓市調(diào)控中一直扮演著重要角色，在政策創(chuàng)新性、精細(xì)化等方面進(jìn)行了諸多探索。未來，隨著國家經(jīng)濟(jì)持續(xù)發(fā)展，城鎮(zhèn)居民收入水平提高，人們對美好居住生活的向往不斷升級，對改善居住條件的需求亦將不斷擴(kuò)大。

此外，隨著長三角區(qū)域內(nèi)城鎮(zhèn)化進(jìn)程持續(xù)推進(jìn)，大量農(nóng)村人口走向城鎮(zhèn)，剛性購房需求隨之產(chǎn)生。未來推動房地產(chǎn)市場平穩(wěn)健康發(fā)展，要把更多注意力和精力放在居民剛性和改善性住房需求上，從這兩個重要方面打開想象空間，才能更好修復(fù)市場預(yù)期、提振市場信心。

（看看新聞Knews記者 秦?fù)P軻 陳怡）

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