土地推介 | 湘江新區(qū)放大招,多熱點板塊全配套沿江地登場
引言
長沙市2023年優(yōu)質(zhì)地塊推介8月25日更新,預(yù)計8-11月供地22宗,其中湘江新區(qū)將供地11宗,市占率50%,片區(qū)優(yōu)質(zhì)地頻出,市場高度關(guān)注。
新房
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市場
長沙住宅交易規(guī)模全國靠前
湘江新區(qū)量價領(lǐng)跑
長沙住宅交易規(guī)模全國靠前,房價洼地優(yōu)勢持續(xù)
因為低房價等原因,長沙已連續(xù)多年被評為最具幸福感城市。從數(shù)據(jù)端來看,長沙屬于高容低價的一個市場。據(jù)長沙克而瑞數(shù)據(jù)統(tǒng)計,2023年1-7月全國重點一二線城市(成交規(guī)模200萬方以上)商品住宅成交量價中,長沙成交量居全國第5位,成交均價居倒數(shù)第5位,房價洼地優(yōu)勢持續(xù)。
備注:數(shù)據(jù)來源于長沙克而瑞系統(tǒng)。
湘江新區(qū)住宅成交量價領(lǐng)跑,提質(zhì)高量
城市高容量市場中,湘江新區(qū)貢獻頗大, 2021年以來,湘江新區(qū)住宅成交面積在長沙市占率一直維持在3成左右,是占比最大的區(qū)域。更難能可貴的是,片區(qū)在實現(xiàn)規(guī)模優(yōu)勢的同時,也在完成產(chǎn)品的升級。
備注:1)湘江新區(qū)數(shù)據(jù)涵蓋直屬區(qū)(直管區(qū)域+托管區(qū)域),不含統(tǒng)籌區(qū)域(政策協(xié)同區(qū))。2)長沙范圍為九區(qū)縣。3)數(shù)據(jù)來源于長沙克而瑞系統(tǒng)。
長沙市場一直處于提質(zhì)提價的階段,房價穩(wěn)步上升。而湘江新區(qū)價格拉升速度高于整體市場,近年市場價差維持在2000元/㎡左右,片區(qū)量價領(lǐng)跑整體市場。
備注:數(shù)據(jù)來源于長沙克而瑞
23年長沙新房市場復(fù)蘇,市場基本面長期向好
受疫情放開、政策放松等利好刺激,2023年長沙住宅市場成交量價均有所復(fù)蘇,上半年成交面積同比上漲5.9%,成交均價同比上漲7.8%,市場下行態(tài)勢得以逆轉(zhuǎn),客戶信心提升,預(yù)期升高。
備注:數(shù)據(jù)來源于長沙克而瑞系統(tǒng)。
而且從長遠來看,長沙房地產(chǎn)市場基本面長期向好。持續(xù)的年輕化人口導入,民營經(jīng)濟活躍,居民財富積累較高,購買力充足,以及“房價洼地”優(yōu)勢,均支撐中長沙未來市場持續(xù)的高容量,以及行業(yè)提質(zhì)升級的發(fā)展空間。
土地
市場
長沙土拍市場高熱
湘江新區(qū)熱度斷層高企
23年長沙土地市場高熱,樓板價漲幅升至近年峰值
新房市場復(fù)蘇以及市場預(yù)期向好,也帶動了土地市場的高熱,樓板價大漲,溢價率回升。
2023年1-8月長沙六區(qū)一縣涉宅地平均樓板價突破5千元大關(guān),達到歷史高位,同比漲幅28%,也是近年最高。溢價率復(fù)蘇,回升至2021年的水平,土地市場回暖情況和價格走勢均大好。
備注:數(shù)據(jù)來源于政府網(wǎng)站。
湘江新區(qū)供地市占率約3成,高質(zhì)素地塊拉升熱度
土地市場樓板價漲幅沖高主要是供地質(zhì)素大為提高所致。分區(qū)來看,僅湘江新區(qū)成交規(guī)模超過百萬方,單新區(qū)市占率達到29%,是今年上半年的主要供地區(qū)域。成交樓板價7713元/㎡,僅次于開福區(qū),因為開福區(qū)僅中心板塊成交一宗優(yōu)質(zhì)宅地,樓板價超過萬元。而中心板塊的土地幾乎已經(jīng)開發(fā)殆盡,所以湘江新區(qū)無疑將會是長沙未來土地和樓市發(fā)展的量價高地,這也符合長沙提質(zhì)升級的樓市發(fā)展需求。
備注:數(shù)據(jù)來源于政府網(wǎng)站。
溢價地塊占比8成,湘江新區(qū)土拍市場熱度斷層
細分到宗地我們可以發(fā)現(xiàn),今年上半年一共8宗地溢價成交,其中熔斷地塊5宗,4宗位于湘江新區(qū),市占率達到了8成。此外今年單價最高的地塊和競爭房企數(shù)量最多的地塊也均位于湘江新區(qū)洋湖垸板塊。溢價率最高的地塊位于長沙縣,但成交樓板價僅2877元/㎡,主要是掛牌價較低的緣故。
備注:數(shù)據(jù)來源于政府網(wǎng)站。
整體來看,2023年長沙土拍市場熱度明顯回暖,樓板價達到峰值水平,價格漲幅也是近年最高位。主要原因是湘江新區(qū)優(yōu)質(zhì)地大量入市,片區(qū)斷層高熱拉升了整體市場熱度上行。
供需合理,配套完善、能級高等多因素助推土拍高熱
湘江新區(qū)土拍市場高熱是多方面因素導致的。一是新房市場供需合理。近兩年的住宅供求比平均值為0.98,市場健康平衡。
備注:數(shù)據(jù)來源于長沙克而瑞系統(tǒng)。
二是市政配套完善,居住便利。片區(qū)公共服務(wù)提標提質(zhì),核心片區(qū)基本實現(xiàn)小學500米、中學1000米服務(wù)半徑以及15分鐘健康服務(wù)圖全覆蓋。新區(qū)范圍內(nèi)2、3、4、6號線地鐵已開通,規(guī)劃建設(shè)8、9、10、12號線經(jīng)新區(qū)。
三是片區(qū)能級定位高,發(fā)展?jié)摿Υ?。湘江新區(qū)是中部地區(qū)首個國家級新區(qū),戰(zhàn)略定位三區(qū)一高地。按照市州一級權(quán)限進行管理,構(gòu)建扁平化、大部制運轉(zhuǎn)的新機制,被列入“中國改革2022年度地方全面深化改革典型案例” 。
2022年湘江新區(qū)地區(qū)生產(chǎn)總值從2015年1602.5億元到2022年4282.3億元,年均增長8.8%,總量位列全國國家級新區(qū)第六位。綜合實力顯著增強,經(jīng)濟總量持續(xù)擴大。
強勁的經(jīng)濟實力和巨大的發(fā)展?jié)摿?,不但為片區(qū)樓地市導入大量的高收入人口,也為片區(qū)持續(xù)發(fā)展提供了充足的底氣。
預(yù)供地
市場
湘江新區(qū)預(yù)供地占據(jù)半壁江山
市府、洋湖等多優(yōu)質(zhì)地領(lǐng)航
湘江新區(qū)預(yù)推地占半壁江山,規(guī)模和熱度齊飛
8月25日,長沙市重點推介 29 宗地塊 ,面積共計171.02公頃,其中明確標注了8-11月即將供應(yīng)的地塊共22宗,其中11宗位于湘江新區(qū),市占率5成,是主力供地區(qū)域。
備注:數(shù)據(jù)來源于政府網(wǎng)站。
預(yù)供地位于湘江新區(qū)5大重點發(fā)展片區(qū),土地質(zhì)素整體較高,涉及了多宗沿江地塊,更有目前土地資源較少的梅溪湖一期、洋湖以及市府等熱門板塊地塊,市場高度矚目。
備注:數(shù)據(jù)來源于政府網(wǎng)站。
重點地塊優(yōu)劣勢分析
1
洋湖垸片區(qū)
一線臨江全配套地塊預(yù)計將引爆土拍市場
湖垸片區(qū)僅供應(yīng)一宗商住地塊,Y06號宗地周邊商業(yè)、學校、地鐵、醫(yī)療等資源全配套;更具一線臨江優(yōu)勢,其中I481地塊與湘江僅一路之隔,I232地塊有體育場相隔,但建筑低矮,對于其觀江面無影響。宗地容積率1.9/2.2,未來將打造成全配套改善型江景宜居住區(qū),預(yù)計將是下半年主力競爭地塊。
備注:圖片來源于政府網(wǎng)站。
2
濱江市府片區(qū)
市政府地塊質(zhì)素優(yōu)越,谷山地塊未來可實現(xiàn)高流速
濱江市府片區(qū)預(yù)計供應(yīng)3宗地,其中觀沙嶺城市更新片區(qū)7#9#號地塊已掛牌,住宅毛坯限價19000元/㎡,刷新長沙限價紀錄。
金嶺社區(qū)地塊位于市政府板塊,緊臨地鐵4號線和城鐵觀沙嶺站,2公里范圍內(nèi)商業(yè)、醫(yī)療、休閑配套齊全。宗地容積率6.5,涵蓋高品質(zhì)住宅、高檔酒店、商業(yè)等多種業(yè)態(tài),定位為城市多功能綜合體。目前片區(qū)僅招商蛇口江山境和軌道中建麓江府在售,后期不會直接競爭。
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雷鋒大道C08-B50地塊位于谷山板塊,靠近二環(huán),緊鄰萬達廣場和奧克斯實驗小學,1.5公里范圍商業(yè)、醫(yī)療、休閑配套齊全。谷山板塊板塊目前多品牌項目在售,是長沙流速最快的板塊之一,宗地項目定位首改生態(tài)宜居住宅,預(yù)計未來流速較好。
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3
梅溪湖片區(qū)
一期宗地全資源配套質(zhì)素優(yōu)越,二期地塊緊鄰城市綠肺
梅溪湖片區(qū)將供應(yīng)3宗地,其中兩宗位于梅溪湖一期,一宗位于梅溪湖二期。
梅溪湖一期L05地塊位于梅溪湖一期靠北位置,周邊學校、地鐵、商業(yè)、文化、休閑設(shè)施配套齊全,區(qū)域發(fā)展成熟。宗地由4個小地塊組成,容積率從2.6到4.7不等,定位為城市綜合體,涵蓋住宅、購物中心等多種業(yè)態(tài)。目前梅溪湖一起僅綠地麓云國際尾盤在售,片區(qū)無競品。
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其二是川塘社區(qū)(原川塘村)兩安地距離L05地塊較近,僅相隔兩個地鐵站,宗地緊鄰梅嶺公園,景觀優(yōu)勢更為突出,純住宅地,容積率3.0,將打造高品質(zhì)改善住區(qū), 居住舒適便利。
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其三是梅溪湖L06地塊,雖然宗地位于梅溪湖二期,三環(huán)外,但是緊鄰象鼻窩森林公園以及地鐵6號線象鼻窩站,面朝城市綠肺、可打造高品質(zhì)低密度住宅。例如位置趨同的祥源森林之光和綠地麓湖郡,均為別墅和洋房產(chǎn)品,市場認可度高。
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4
大王山片區(qū)
北片區(qū)低容一線臨江地成房企必爭地塊
大王山片區(qū)待供應(yīng)2宗地,位于大王山南北兩端。其中A36地塊已入市,宗地位于洋湖和大王山交界處,周邊地鐵、學校,景觀等配套豐富,可共享洋湖配套資源。目前周邊華潤、夢想和保利等多品牌房企項目在售,建成后區(qū)域生活氛圍濃厚,預(yù)計未來量價實現(xiàn)程度較高。
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A08/A09/A10三個地塊合為C-P05地塊出讓,一線臨江地塊,宗地周邊兼具山、水、洲、公園等豐富景觀資源,同時地鐵、學校、醫(yī)院、商業(yè)等生活配套豐富,西面和南面文旅產(chǎn)業(yè)發(fā)達。宗地為純住宅地塊,容積率僅1.1,預(yù)計將打造別墅產(chǎn)品,是房企必爭地塊之一。
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5
湘江智谷片區(qū)
相鄰宗地齊出讓,觀山擁水低容地可打造宜居社區(qū)
湘江智谷片區(qū)將出讓2宗相鄰地塊,分別為B10和B24宗地,南靠玉赤河,緊鄰玉赤河風光帶,南面有玉華山等山體資源,片區(qū)觀山擁水,生態(tài)宜人,僅1.7的容積率,可打造成低密度宜居社區(qū)。
片區(qū)是目前長沙重點發(fā)展區(qū)域,將打造世界計算·長沙智谷項目??偼顿Y180億元,已于2021年9月開工,聚焦計算生態(tài)四大核心,預(yù)計將會為片區(qū)帶來大量的高收入產(chǎn)業(yè)人群。
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總結(jié)
憑借高容低價以及城市基本面向好等多優(yōu)勢,長沙房地產(chǎn)市場持續(xù)可期,湘江片區(qū)以高能級配置和豐富山水洲城景觀優(yōu)勢,實現(xiàn)樓地市量價領(lǐng)跑長沙市場。行業(yè)動蕩之下,優(yōu)質(zhì)項目仍是企業(yè)業(yè)績穩(wěn)定的助推器,下半年湘江片區(qū)多高質(zhì)素地塊待入市,包括不可再生資源的洋湖、大王山全配套沿江地塊,預(yù)計將再度點燃長沙土拍市場戰(zhàn)火。
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