存量首套房貸利率9月25日起主動調(diào)降？三類特殊情況需留意

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金融投資報記者 吉雪嬌

9月以來，存量房貸利率下調(diào)“進(jìn)度條”牽動著購房者的心。

截至目前，“工農(nóng)中建交郵”六大國有銀行，以及招商銀行、中信銀行、光大銀行、興業(yè)銀行等股份行已公布存量房貸利率調(diào)整細(xì)則。從調(diào)整規(guī)則來看，各銀行將主要采用變更合同約定利率水平的方式，其中，原貸款發(fā)放時執(zhí)行首套房貸利率標(biāo)準(zhǔn)的存量房貸，將于9月25日集中批量調(diào)整合同貸款利率，無需申請。

值得留意的是，銀行自動調(diào)整符合條件的存量首套房貸利率，并不意味著購房者可以坐等“紅包”。對于“二套轉(zhuǎn)首套”、不良貸款歸還積欠本息及當(dāng)前執(zhí)行固定利率或基準(zhǔn)利率定價的存量房貸客戶，需要向銀行提出申請，經(jīng)審核符合條件后按調(diào)整規(guī)則調(diào)整貸款利率。此外，對于特殊情況需采用新發(fā)放貸款置換方式的，也需要提出申請。

制表 吉雪嬌

“二套轉(zhuǎn)首套”：

申請需提供證明材料

根據(jù)公告，各銀行均將對符合要求的存量首套房貸利率進(jìn)行調(diào)整。其中，原貸款發(fā)放時執(zhí)行首套房貸利率標(biāo)準(zhǔn)的存量房貸，將于9月25日集中批量調(diào)整合同貸款利率，批量調(diào)整后于當(dāng)日起按新的利率水平執(zhí)行，此前利息均按原合同利率水平計(jì)算。

值得關(guān)注的是，除原貸款發(fā)放時滿足所在城市首套房貸利率標(biāo)準(zhǔn)的房貸外，借款人實(shí)際住房情況符合所在城市首套住房標(biāo)準(zhǔn)的其他存量住房商業(yè)性個人住房貸款，也在此次存量首套房貸利率調(diào)整范圍內(nèi)。

其中，后者包括房屋購買時家庭在當(dāng)?shù)貨]有其他成套住房，但因當(dāng)?shù)卣扇　罢J(rèn)房又認(rèn)貸”政策導(dǎo)致該套住房按照二套房貸利率標(biāo)準(zhǔn)辦理房貸，現(xiàn)在當(dāng)?shù)卣畧?zhí)行“認(rèn)房不認(rèn)貸”政策的；房屋購買時不是家庭在當(dāng)?shù)匚ㄒ怀商鬃》?，但后期通過交易等方式出售了其他成套住房，本住房成為家庭在當(dāng)?shù)匚ㄒ怀商鬃》壳耶?dāng)?shù)卣畧?zhí)行“認(rèn)房不認(rèn)貸”政策的；其他滿足所在城市首套房貸利率標(biāo)準(zhǔn)的存量房貸等情形。

對于此類購房者，需向銀行主動申請利率調(diào)整，經(jīng)銀行審核符合條件后按調(diào)整規(guī)則調(diào)整貸款利率。

工商銀行表示，“二套轉(zhuǎn)首套”的存量房貸客戶，可于9月25日起向銀行提出申請。其中，“二套轉(zhuǎn)首套”業(yè)務(wù)申請線上渠道業(yè)務(wù)需客戶同步上傳首套住房貸款證明材料，線下渠道業(yè)務(wù)需客戶攜帶身份證、首套住房貸款證明等材料?！岸邹D(zhuǎn)首套”利率調(diào)整申請須該行逐筆審核，客戶可通過手機(jī)銀行“存量房貸利率調(diào)整”欄目查詢審核結(jié)果。

農(nóng)業(yè)銀行表示，經(jīng)查詢不在調(diào)整范圍，但當(dāng)前實(shí)際住房情況已經(jīng)符合房屋所在城市首套住房標(biāo)準(zhǔn)的客戶，可登錄該行掌上銀行，自助發(fā)起首套住房利率標(biāo)準(zhǔn)認(rèn)定申請，線上提交貸款經(jīng)辦行認(rèn)可的承諾書、家庭住房套數(shù)查詢結(jié)果等相關(guān)證明材料?？蛻粢部删€下向貸款經(jīng)辦行提出申請辦理并提交材料。

中國銀行表示，對于符合條件的存量二套房及以上貸款，由客戶向該行主動申請利率調(diào)整，并提供佐證材料，經(jīng)該行審批通過后按照批量或單筆的方式進(jìn)行調(diào)整。

建設(shè)銀行表示，貸款發(fā)放或簽訂合同時不符合首套住房標(biāo)準(zhǔn)，但當(dāng)前實(shí)際住房情況符合所在城市首套住房標(biāo)準(zhǔn)的，借款人申請時須提供首套住房有關(guān)證明材料。

交通銀行表示，對于貸款發(fā)放時不屬于首套房貸，但按照借款人實(shí)際住房情況符合當(dāng)前所在城市首套住房標(biāo)準(zhǔn)的其他存量住房商業(yè)性個人住房貸款，可備齊首套房貸相關(guān)佐證資料，直接前往貸款經(jīng)辦機(jī)構(gòu)提出申請，經(jīng)審核通過后辦理此次利率調(diào)整，也可登錄手機(jī)銀行預(yù)約申請。對于8月31日（含）前已簽訂合同但未發(fā)放的首套房貸，或存量首套房貸中涉及貼息方案及分階段還款等情形，可于9月25日起向貸款經(jīng)辦機(jī)構(gòu)申請，經(jīng)審核確認(rèn)后，可按公告規(guī)定進(jìn)行調(diào)整。

郵儲銀行表示，原貸款發(fā)放時執(zhí)行非首套房貸利率政策，當(dāng)前已符合所在城市首套房貸利率標(biāo)準(zhǔn)的存量房貸，即“非首套轉(zhuǎn)首套”的存量房貸，需由客戶向該行主動申請利率調(diào)整，并提供當(dāng)前符合當(dāng)?shù)厥滋鬃》抠J款政策的證明材料，如房管局房屋查詢證明等，該行審批通過后，將按調(diào)整規(guī)則進(jìn)行調(diào)整。

招商銀行表示，自9月25日起，對于不在該行主動批量調(diào)整范圍的貸款，客戶可向原貸款服務(wù)行貸后服務(wù)中心提交存量首套住房貸款利率調(diào)整申請?！岸邹D(zhuǎn)首套”業(yè)務(wù)申請需客戶提供首套住房貸款證明等材料，相關(guān)材料清單以原貸款服務(wù)行公布為準(zhǔn)。

光大銀行表示，對于“二套轉(zhuǎn)首套”、逾期貸款歸還積欠本息貸款的，可于2023年9月25日起向該行貸款經(jīng)辦機(jī)構(gòu)提出申請，銀行將對審核通過的業(yè)務(wù)進(jìn)行利率調(diào)整。利率調(diào)整后于當(dāng)日起按新的利率水平執(zhí)行，此前利息均按原合同利率水平計(jì)算。對于“二套轉(zhuǎn)首套”的貸款，客戶需提供身份證明、首套住房貸款證明等材料，相關(guān)材料清單以后續(xù)公布為準(zhǔn)。

中信銀行表示，原貸款發(fā)放時執(zhí)行二套房貸利率標(biāo)準(zhǔn)，當(dāng)前按公告所述已符合所在城市首套房貸利率標(biāo)準(zhǔn)的存量房貸，即“二套轉(zhuǎn)首套”的存量房貸，需由客戶向該行主動申請利率調(diào)整，經(jīng)銀行審核符合條件后按上述調(diào)整規(guī)則調(diào)整貸款利率。

成都銀行表示，“二套轉(zhuǎn)首套”的存量房貸主要包括兩種情況：一是貸款購買本套住房時，家庭沒有其他住房，因當(dāng)時 “認(rèn)房又認(rèn)貸”政策導(dǎo)致該套住房按照二套住房貸款利率辦理，但目前所在城市已執(zhí)行“認(rèn)房不認(rèn)貸”政策的；二是貸款購買住房時不是家庭在當(dāng)?shù)氐奈ㄒ蛔》?，但后期通過交易等方式出售了其他住房，現(xiàn)本住房成為家庭唯一住房且當(dāng)?shù)匾褕?zhí)行“認(rèn)房不認(rèn)貸”政策的?！岸邹D(zhuǎn)首套”的存量房貸需要提供相應(yīng)的首套房佐證資料，后續(xù)請根據(jù)該行公布的認(rèn)定材料提交利率調(diào)整申請。

固定利率或基準(zhǔn)利率定價：

需轉(zhuǎn)換為LPR定價的浮動利率貸款

值得注意的是，對于選擇固定利率或基準(zhǔn)利率定價的存量房貸客戶，各銀行在公告中表示，需由客戶先向銀行申請轉(zhuǎn)換為LPR定價的浮動利率貸款，再進(jìn)行存量房貸利率調(diào)整。

工商銀行表示，當(dāng)前執(zhí)行固定利率或基準(zhǔn)利率定價的存量房貸，需由客戶向該行主動申請利率調(diào)整，先按照中國人民銀行公告[2019]第30號相關(guān)要求轉(zhuǎn)換為LPR定價的浮動利率貸款，再按調(diào)整規(guī)則調(diào)整貸款利率。

農(nóng)業(yè)銀行表示，按照《通知》和人民銀行2019年第30號公告相關(guān)要求，符合首套住房貸款利率政策，且未以LPR為定價基準(zhǔn)的固定利率貸款或參考貸款基準(zhǔn)利率定價的浮動利率貸款客戶，需申請轉(zhuǎn)換為以LPR為定價基準(zhǔn)后，再進(jìn)行利率調(diào)整；未申請轉(zhuǎn)換的，將無法辦理。固定利率貸款轉(zhuǎn)換為以LPR為定價基準(zhǔn)的浮動利率貸款，重定價日為次年1月1日，重定價周期為12個月。參考貸款基準(zhǔn)利率定價的浮動利率貸款，轉(zhuǎn)換為以LPR為定價基準(zhǔn)的浮動利率貸款，重定價日和重定價周期與原合同保持一致。

值得關(guān)注的是，對當(dāng)前實(shí)際住房情況符合所在城市首套住房標(biāo)準(zhǔn)且需進(jìn)行定價基準(zhǔn)轉(zhuǎn)換的客戶，需在提出首套認(rèn)定申請時一并申請定價基準(zhǔn)轉(zhuǎn)換，認(rèn)定通過的，利率定價基準(zhǔn)轉(zhuǎn)換與貸款利率水平調(diào)整同步進(jìn)行。按照人民銀行2019年第30號公告相關(guān)要求，定價基準(zhǔn)只能轉(zhuǎn)換一次，轉(zhuǎn)換之后不能再次轉(zhuǎn)換。

招商銀行表示，當(dāng)前執(zhí)行固定利率或貸款基準(zhǔn)利率定價的存量首套住房商業(yè)性個人住房貸款，需先按照中國人民銀行公告〔2019〕第30號相關(guān)要求轉(zhuǎn)換為LPR定價的浮動利率貸款，再按上述調(diào)整規(guī)則調(diào)整貸款利率。固定利率貸款轉(zhuǎn)換為LPR定價的浮動利率貸款，重定價日為次年1月1日，重定價周期為12個月。以貸款基準(zhǔn)利率定價的浮動利率貸款，轉(zhuǎn)換為LPR定價的浮動利率貸款，重定價日和重定價周期與原合同保持一致。

光大銀行表示，當(dāng)前執(zhí)行固定利率或基準(zhǔn)利率定價的存量房貸，客戶可于2023年9月25日起通過手機(jī)銀行或貸款經(jīng)辦機(jī)構(gòu)提出申請，先按照相關(guān)要求轉(zhuǎn)換為LPR定價的浮動利率貸款，經(jīng)審核符合條件后按調(diào)整規(guī)則調(diào)整貸款利率。當(dāng)前執(zhí)行固定利率的房貸客戶，需要利率調(diào)整并維持固定利率的，應(yīng)到該行貸款經(jīng)辦機(jī)構(gòu)提交利率調(diào)整申請，銀行將對審核通過的業(yè)務(wù)進(jìn)行利率調(diào)整。

不良類貸款：

歸還積欠本息后申請調(diào)整

此外，對于有不良類貸款的客戶，各銀行指出，不良個人住房貸款暫不進(jìn)行利率調(diào)整，待客戶歸還拖欠本金及利息、貸款狀態(tài)恢復(fù)正常后，再進(jìn)行存量房貸利率調(diào)整。

工商銀行表示，可開展存量房貸利率調(diào)整的原則上應(yīng)為按月足額償還本息的正常類個人住房貸款，如貸款當(dāng)前處于不良狀態(tài)，須客戶歸還積欠本金及利息后再申請調(diào)整利率。不良貸款歸還積欠本息的存量房貸客戶，可于9月25日起向該行提出申請。

中國銀行表示，不良個人住房貸款暫不進(jìn)行利率調(diào)整，待客戶歸還拖欠本金及利息、貸款狀態(tài)恢復(fù)正常后，再進(jìn)行存量房貸利率調(diào)整。

建設(shè)銀行表示，符合本次調(diào)整范圍的貸款，如連續(xù)拖欠天數(shù)超過90天，拖欠還清前暫不調(diào)整，還清拖欠后，可以調(diào)整。如有特殊情形，可咨詢貸款經(jīng)辦機(jī)構(gòu)。10月25日（含）以后還清拖欠且符合條件的貸款，須提出申請，經(jīng)審核確認(rèn)后當(dāng)日調(diào)整，新的利率即日生效。

交通銀行表示，原則上應(yīng)為正常類個人住房貸款，如貸款當(dāng)前處于不良狀態(tài)的，須客戶歸還積欠本金及利息后再申請調(diào)整。

郵儲銀行表示，當(dāng)前處于不良狀態(tài)的存量房貸，需由客戶還清當(dāng)前拖欠后再提出申請，經(jīng)該行審批通過后，按上述調(diào)整規(guī)則進(jìn)行調(diào)整。

招商銀行表示，上述貸款原則上應(yīng)為按月足額償還本息的正常類個人住房貸款，如貸款當(dāng)前處于不良狀態(tài)，須客戶歸還積欠本金及利息后再申請調(diào)整利率。

光大銀行表示，應(yīng)為按月足額償還本息的個人住房貸款，如貸款當(dāng)前處于逾期狀態(tài)，客戶應(yīng)歸還積欠本金及利息后可申請調(diào)整利率。逾期貸款歸還積欠本息貸款的，可于2023年9月25日起向該行貸款經(jīng)辦機(jī)構(gòu)提出申請，銀行將對審核通過的業(yè)務(wù)進(jìn)行利率調(diào)整。

中信銀行表示，原則上應(yīng)為按月足額償還本息的個人住房貸款，如貸款當(dāng)前處于逾期狀態(tài)，須客戶歸還積欠本金及利息后再申請調(diào)整利率。逾期貸款歸還積欠本息的存量房貸，需由客戶主動申請利率調(diào)整，經(jīng)該行審核符合條件后按上述調(diào)整規(guī)則調(diào)整貸款利率。

成都銀行表示，原則上應(yīng)為按月足額償還本息的個人住房貸款，如貸款當(dāng)前處于逾期狀態(tài)，須客戶歸還積欠本金及利息后再申請調(diào)整利率。已歸還積欠本金及利息的逾期客戶可于2023年9月25日起提出申請。

總體來看，集中調(diào)整后，各銀行仍可受理存量房貸利率調(diào)整申請，客戶可赴貸款經(jīng)辦機(jī)構(gòu)進(jìn)行辦理，銀行將逐筆審批，審批通過后即時進(jìn)行調(diào)整，利率調(diào)整后于當(dāng)日起按新的利率水平執(zhí)行，此前利息均按原合同利率水平計(jì)算。

編輯|陳雨禾 校檢|袁鋼 審核|姚彥如

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