房地產(chǎn)再迎利好，“金融16條”部分政策延期

房地產(chǎn)行業(yè)再迎利好，此前發(fā)布的“金融16條”部分政策延期。

7月10日，中國(guó)人民銀行、國(guó)家金融監(jiān)督管理總局發(fā)布《關(guān)于延長(zhǎng)金融支持房地產(chǎn)市場(chǎng)平穩(wěn)健康發(fā)展有關(guān)政策期限的通知》（以下稱《通知》），對(duì)2022年11月份出臺(tái)的房地產(chǎn)“金融16條”中的部分政策進(jìn)行延期。

(資料圖片僅供參考)

兩項(xiàng)政策延期至2024年底

據(jù)悉，2022年11月11日出臺(tái)《關(guān)于做好當(dāng)前金融支持房地產(chǎn)市場(chǎng)平穩(wěn)健康發(fā)展工作的通知》（以下稱“金融16條”），從保持房地產(chǎn)融資平穩(wěn)有序、積極做好保交樓金融服務(wù)、配合做好受困房企風(fēng)險(xiǎn)處置、加大住房租賃金融支持等方面，明確了支持政策。

“金融16條”政策發(fā)布實(shí)施后，對(duì)保持房地產(chǎn)融資合理適度、推動(dòng)化解房地產(chǎn)企業(yè)風(fēng)險(xiǎn)發(fā)揮了積極作用，并取得了良好的政策效果。

中國(guó)人民銀行、國(guó)家金融監(jiān)督管理總局有關(guān)負(fù)責(zé)人在答記者問(wèn)時(shí)表示，綜合考慮當(dāng)前房地產(chǎn)市場(chǎng)形勢(shì)，為引導(dǎo)金融機(jī)構(gòu)繼續(xù)對(duì)房地產(chǎn)企業(yè)存量融資展期，加大保交樓金融支持，決定延長(zhǎng)有關(guān)政策適用期限。

據(jù)了解，此次政策延期主要涉及兩項(xiàng)內(nèi)容，即對(duì)原有“金融16條”政策中第四條和第八條的適用期限作出規(guī)定。本次《通知》發(fā)布后，上述兩項(xiàng)內(nèi)容變更為：

對(duì)于房地產(chǎn)企業(yè)開(kāi)發(fā)貸款、信托貸款等存量融資，在保證債權(quán)安全的前提下，鼓勵(lì)金融機(jī)構(gòu)與房地產(chǎn)企業(yè)基于商業(yè)性原則自主協(xié)商，積極通過(guò)存量貸款展期、調(diào)整還款安排等方式予以支持，促進(jìn)項(xiàng)目完工交付。2024年12月31日前到期的，可以允許超出原規(guī)定多展期1年，可不調(diào)整貸款分類，報(bào)送征信系統(tǒng)的貸款分類與之保持一致。

對(duì)于商業(yè)銀行按照《通知》要求，2024年12月31日前向?qū)ｍ?xiàng)借款支持項(xiàng)目發(fā)放的配套融資，在貸款期限內(nèi)不下調(diào)風(fēng)險(xiǎn)分類；對(duì)債務(wù)新老劃斷后的承貸主體按照合格借款主體管理。對(duì)于新發(fā)放的配套融資形成不良的，相關(guān)機(jī)構(gòu)和人員已盡職的，可予免責(zé)。

值得注意的是，根據(jù)《通知》要求，除上述兩項(xiàng)政策外，其他不涉及適用期限的政策長(zhǎng)期有效。

政策環(huán)境進(jìn)一步改善

有分析人士認(rèn)為，該《通知》的出臺(tái)將緩解房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)企業(yè)的資金壓力，有助于降低金融機(jī)構(gòu)風(fēng)險(xiǎn)敞口，維護(hù)房地產(chǎn)和金融市場(chǎng)平穩(wěn)運(yùn)行，進(jìn)一步穩(wěn)定房地產(chǎn)市場(chǎng)信心和預(yù)期。

易居研究院研究總監(jiān)嚴(yán)躍進(jìn)認(rèn)為，政策的延期就是對(duì)既有政策路線的肯定，體現(xiàn)了支持房地產(chǎn)市場(chǎng)和企業(yè)的復(fù)蘇，也在某種程度上要求銀行等金融機(jī)構(gòu)繼續(xù)堅(jiān)持去年的“金融16條”政策，保持金融政策的連續(xù)性和穩(wěn)定性。

中信證券首席經(jīng)濟(jì)學(xué)家明明表示，相關(guān)政策的延期能夠同時(shí)減輕房地產(chǎn)企業(yè)的融資壓力、降低金融機(jī)構(gòu)的不良資產(chǎn)風(fēng)險(xiǎn)，有助于防范化解房地產(chǎn)企業(yè)經(jīng)營(yíng)風(fēng)險(xiǎn)，維護(hù)房地產(chǎn)市場(chǎng)和金融市場(chǎng)平穩(wěn)運(yùn)行，也有助于保交樓工作的順利推進(jìn)。

上述兩部門有關(guān)負(fù)責(zé)人指出，各金融機(jī)構(gòu)應(yīng)按照文件要求切實(shí)抓好落實(shí)，因城施策支持剛性和改善性住房需求，保持房地產(chǎn)融資合理適度，加大保交樓金融支持，推動(dòng)行業(yè)風(fēng)險(xiǎn)市場(chǎng)化出清，促進(jìn)房地產(chǎn)市場(chǎng)平穩(wěn)健康發(fā)展。

三季度房企仍面臨嚴(yán)峻挑戰(zhàn)

事實(shí)上，盡管去年以來(lái)房地產(chǎn)政策有所寬松，也滿足了部分優(yōu)質(zhì)房企的合理融資需求，但今年房地產(chǎn)企業(yè)所面臨的償債壓力依然較大。

從債務(wù)到期情況來(lái)看，根據(jù)CRIC監(jiān)測(cè)，2023年上半年房企債券到期總規(guī)模為3953億元，而發(fā)行規(guī)模僅為1686億元，這也意味著房企無(wú)法通過(guò)“借新還舊”的方式償還到期債務(wù)。

另外值得一提的是，2023年三季度仍是債券到期高峰，規(guī)模高達(dá)1830億元。更令市場(chǎng)擔(dān)憂的是，銷售市場(chǎng)在短暫復(fù)蘇后面臨放緩，無(wú)論是新房還是二手房市場(chǎng)，下行壓力進(jìn)一步顯現(xiàn)。

而銷售回款是房企資金的主要來(lái)源，行業(yè)流動(dòng)性的改善仍有賴于銷售的復(fù)蘇。在三季度繼續(xù)面臨承壓的情況下，市場(chǎng)調(diào)整態(tài)勢(shì)未見(jiàn)明顯好轉(zhuǎn)，這也進(jìn)一步加大了房企交付和償債的難度。

就連昔日的河南地產(chǎn)“一哥”建業(yè)地產(chǎn)，在市場(chǎng)情況持續(xù)惡化之下，也不得不全面停止對(duì)境外債務(wù)的支付，把全部精力用在保交付和保經(jīng)營(yíng)上。

央行貨幣政策委員會(huì)2023年第二季度例會(huì)亦指出，要因城施策支持剛性和改善性住房需求，扎實(shí)做好保交樓、保民生、保穩(wěn)定各項(xiàng)工作，促進(jìn)房地產(chǎn)市場(chǎng)平穩(wěn)健康發(fā)展，推動(dòng)建立房地產(chǎn)業(yè)發(fā)展新模式。

7月10日，國(guó)家發(fā)改委主任鄭柵潔在《學(xué)習(xí)時(shí)報(bào)》發(fā)表的文章指出，防范化解重大風(fēng)險(xiǎn)。堅(jiān)持房子是用來(lái)住的、不是用來(lái)炒的定位，因城施策用足用好政策工具，確保房地產(chǎn)市場(chǎng)平穩(wěn)發(fā)展。加強(qiáng)常態(tài)化專業(yè)監(jiān)管，防范化解財(cái)政金融等領(lǐng)域風(fēng)險(xiǎn)。

而對(duì)于房地產(chǎn)市場(chǎng)的風(fēng)險(xiǎn)化解，中國(guó)財(cái)政學(xué)會(huì)會(huì)長(zhǎng)、財(cái)政部原部長(zhǎng)樓繼偉近日在參加“全球財(cái)經(jīng)論壇”期間接受媒體采訪時(shí)表示，建議取消房地產(chǎn)限貸限購(gòu)政策和對(duì)房?jī)r(jià)漲跌的限制，幫助房地產(chǎn)市場(chǎng)需求恢復(fù)，可同時(shí)宣布未來(lái)適時(shí)征收房地產(chǎn)稅，明確基礎(chǔ)扣除政策，在抑制炒房的同時(shí)保障剛性改善性住房需求。但樓繼偉預(yù)計(jì)，即使取消限購(gòu)限貸政策也不會(huì)扭轉(zhuǎn)房地產(chǎn)市場(chǎng)調(diào)整態(tài)勢(shì)，房地產(chǎn)高庫(kù)存、高房?jī)r(jià)、金融高循環(huán)的結(jié)構(gòu)性問(wèn)題仍需慢慢調(diào)整。

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