下調(diào)存量房貸利率，這背后有何深意？

文/金立成

金立成，是一位奮斗在一線的創(chuàng)業(yè)者，更是一名活躍在二級市場的投資者，還是一個躬身紅塵的修行者（道家），金巴巴財策創(chuàng)始人，財經(jīng)專欄作家，擁有17年專業(yè)投資經(jīng)驗，著有雪球叢書《聰明投資課——一個獨立投資人的心路歷程》，專注于投資教育和家庭、家族財富頂層設計與咨詢。

（本文1300字左右，閱讀大概需要2分鐘，這是“立成說投資”第547篇原創(chuàng)文章）

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昨晚央行出臺重磅政策：指導商業(yè)銀行依法有序調(diào)整存量個人住房貸款利率。這則消息發(fā)出后，各大財經(jīng)媒體圈和投資圈頓時炸開了鍋，之前一直被市場預期的利率調(diào)整靴子終于落地了。政策中提及的所謂“調(diào)整”存量房貸利率，實際上，就是要下調(diào)存量房貸利率，這背后到底有何深意呢？對銀行股的投資者有哪些影響呢？

筆者認為下調(diào)存量房貸利率的主要目的有如下幾點：一是降低存量購房者的財務杠桿率和負債率，適當減輕房奴們的購房負擔；二是購房者房貸利息支出降低后，結余的資金有利于大消費行業(yè)的增長；三是在居民收入下降的大背景下，購房者的債務負擔下降后，可以適當降低銀行房貸的違約率，減少司法拍賣房的數(shù)量，維護社會穩(wěn)定；四是可以適當緩解和降低居民提前還貸的壓力和動力，降低人們的焦慮感。

毫無疑問，這項政策的落地，廣大房奴們自然是拍手稱快的。當前首套房的房貸利率已經(jīng)跌破了4%，在3.6%左右，而在前幾年房貸利率動輒就是5%以上的高水平，二者的利差已經(jīng)有近1.5-2%的差距，居民房貸的時間基本上橫跨20年-30年之間，1.5%-2%左右的利率差在長時間的復利效應下，更是一筆不小的財富。

天下熙熙，皆為利來！既然房奴們得到了實惠，那么是誰在做出犧牲，負重前行了呢？毫無疑問，是商業(yè)銀行們。這次政策讓商業(yè)銀行們讓利于民，為老百姓減負做出了貢獻。銀行一直都是在躺著賺錢，在稀缺銀行牌照的保護下，它們往往都有著非常穩(wěn)定的利差收入。以2022年為例，中國上市銀行占上市公司35.7%的資本和67%的資產(chǎn)，它們卻創(chuàng)造了占上市公司8.2%的營業(yè)收入和39.6%的凈利潤。

很顯然，銀行的賺錢能力是非常強的，所獲的利潤幾乎是所有上市公司總和的“半壁江山”。正所謂，一鯨落，萬物生！筆者認為，銀行主動讓利，讓社會蛋糕重新分配，是有利于宏觀經(jīng)濟的增長的。

居民的存量房貸，對于商業(yè)銀行來說，是妥妥的優(yōu)質(zhì)資產(chǎn)，這筆資產(chǎn)的違約率幾乎是銀行資產(chǎn)中最低的，畢竟，絕大多數(shù)人為了維護自己的信用和一套住宅不被司法拍賣，都使出了吃奶的勁兒。存量房貸利率下降，對銀行未來的利潤增長提出了比較嚴峻的挑戰(zhàn)，二級市場中的銀行股投資者們很可能要吃啞巴虧了，這是當前銀行股比較大的利空消息。

當然了，筆者這么表達，很容易引起二級市場里銀行股投資者的不滿，尤其是那些堅定持有的“夾頭”們的不滿。有的投資機構說，存量按揭降息對銀行的負面影響不大，因為這樣會讓提前還貸的購房者數(shù)量減少，實際上，這么解讀有利于屁股決定腦袋之嫌，因為有實力提前還貸的購房者其實占比是很小的，大多數(shù)普通購房者都沒有提前還貸的能力和實力。

毫無疑問，這項政策的落地，是管理層向銀行業(yè)開刀，要求經(jīng)營具有壟斷性的商業(yè)銀行們主動讓利于民，降低購房者的負擔，從而可以讓市場有更多的資金投入到其他行業(yè)，刺激大消費行業(yè)的正向循環(huán)，有利于宏觀經(jīng)濟的穩(wěn)定。

整個宏觀經(jīng)濟變好了后，商業(yè)銀行們自然也會受益。畢竟，一花獨放不是春，百花齊放才是春！短期來說，商業(yè)銀行的利潤增長承壓，面臨一定的經(jīng)營壓力，但長期來看，優(yōu)秀的商業(yè)銀行仍然會脫穎而出！

（注：以上分析僅代表“立成說投資”的獨家觀點，不作為專業(yè)投資建議?。?/p>

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