從“支持鼓勵”變?yōu)椤爸笇А?,存量房貸利率真要降了?
8月1日,中國人民銀行、國家外匯管理局召開2023年下半年工作會議,部署下階段工作計劃。在支持房地產(chǎn)市場平穩(wěn)健康發(fā)展方面,央行“指導商業(yè)銀行依法有序調(diào)整存量個人住房貸款利率”的提法再次引發(fā)關(guān)注。
(資料圖)
這是央行近期關(guān)于調(diào)降存量房貸利率的第二次表態(tài),而在7月14日央行貨幣政策司司長鄒瀾首提“支持和鼓勵商業(yè)銀行與借款人自主協(xié)商變更合同約定,或者是新發(fā)放貸款置換原來的存量貸款”之后,市場就一直在期待相關(guān)政策的靴子落地。
不過由于未出臺調(diào)整存量房貸利率的政策,銀行方面普遍持觀望態(tài)度,截至目前尚未拿出可行方案。
但因市場對調(diào)降個人存量房貸利率滿懷期待,因此相關(guān)信息一經(jīng)發(fā)出便在市場上迅速發(fā)酵,其間也出過“常州打響下調(diào)存量房貸第一槍”這種烏龍事件。
后經(jīng)證實,所謂的常州部分銀行同意下調(diào)存量房貸利率實則是可通過辦理純商貸轉(zhuǎn)為“商貸+公積金貸款”的方式,來降低月供成本,而這是常州年初就有的政策。
據(jù)悉,“商轉(zhuǎn)公”政策除了在常州外,近兩年在江蘇、陜西、河南等多省的三四線城市也已開始執(zhí)行。不過不同城市的支持力度有所不同,在執(zhí)行條件和落地進展上也有所差異。
除此之外,興業(yè)銀行廣州分行已率先試水,針對存量按揭客戶給予1年期的利率優(yōu)惠券。但有媒體報道稱,這只是該分行在部分支行開展的一項創(chuàng)新試點,只針對少數(shù)優(yōu)質(zhì)客戶,并未在當?shù)卮罅客茝V,且早在央行發(fā)聲前即已開始試推該項優(yōu)惠。
銀柿財經(jīng)也就此優(yōu)惠事項以客戶身份致電多家廣州地區(qū)的興業(yè)銀行支行,有兩家支行的貸款經(jīng)理表示該政策僅在小范圍試點執(zhí)行,并未推廣,所在網(wǎng)點并非試點沒有相關(guān)政策優(yōu)惠,另有一家支行貸款經(jīng)理則表示“沒聽說過此項優(yōu)惠”。
對于興業(yè)銀行的做法,不少業(yè)內(nèi)人士認為是一次不錯的嘗試。厚雪研究首席研究員于百程認為,對客戶來說,能夠享受到階段性的利率補貼,起到了降低利率的作用;對銀行來說,利率優(yōu)惠券的優(yōu)惠幅度、期限和數(shù)量可以根據(jù)市場情況調(diào)整,具有較好的可控性,同時也不需要改變原有合同,相對便利。不排除后續(xù)有銀行會效仿。
不過在央行上一次發(fā)聲后,國有大行和大部分股份制銀行則選擇了“按兵不動”,而分析認為這些個人按揭貸款業(yè)務(wù)占比相對較高的銀行才是政策得以推進的關(guān)鍵點。
如今央行提出要“指導商業(yè)銀行依法有序調(diào)整存量個人住房貸款利率”,銀行層面或有加速落地的可能。易居研究院研究總監(jiān)嚴躍進認為,從此前的“支持”和“鼓勵”,轉(zhuǎn)變?yōu)椤爸笇А?,意味著政策改革進入到實操層面,也意味著一些銀行在實操中可能有困惑,需要央行來定調(diào),所以下半年調(diào)整存量房貸是房地產(chǎn)領(lǐng)域非常重大的一件事。
作為較早呼吁降低存量房貸利率的業(yè)內(nèi)人士,招聯(lián)首席研究員董希淼也表示,和上一次的提法相比,這次央行提出的要求更加明確,回應(yīng)了市場呼聲,傳遞出更加積極的信號。
董希淼預(yù)計,央行將出臺指導意見,或者通過市場利率定價自律機制,引導商業(yè)銀行下調(diào)利率偏高的部分存量房貸利率。下一步,存量房貸調(diào)整工作應(yīng)遵循“依法”“有序”兩個原則?!耙婪ā?,即存量房貸合同由銀行與借款人簽訂,利率條款變更也應(yīng)在指導意見之下,由借貸雙方依法協(xié)商一致;“有序”,即存量房貸利率調(diào)整不會“一刀切”,可能主要針對利率明顯偏高的部分存量房貸,可根據(jù)利率高低分別確定不同的下調(diào)幅度,也可以是階段性下調(diào)。
考慮到存量房貸利率調(diào)整可能影響銀行息差穩(wěn)定,進而影響銀行向?qū)嶓w經(jīng)濟減費讓利的持續(xù)性,因此也有業(yè)內(nèi)人士表示,央行可能會通過結(jié)構(gòu)性貨幣政策工具,對影響較大的銀行給予階段性支持。
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