開源證券：住建部定調(diào)一線城市表態(tài)，核心城市寬松政策可期

樂居財(cái)經(jīng) 李禮 8月2日，開源證券發(fā)布房地產(chǎn)行業(yè)點(diǎn)評(píng)報(bào)告。

事件：住建部部長(zhǎng)倪虹召開企業(yè)座談會(huì)，一線城市住建委積極表態(tài)

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據(jù)新華社 27 日晚間消息，住建部部長(zhǎng)倪虹在近日召開的企業(yè)座談會(huì)上說，要繼續(xù)鞏固房地產(chǎn)市場(chǎng)企穩(wěn)回升態(tài)勢(shì)，大力支持剛性和改善性住房需求，進(jìn)一步落實(shí)好降低購(gòu)買首套住房首付比例和貸款利率、改善性住房換購(gòu)稅費(fèi)減免、個(gè)人住房貸款“認(rèn)房不用認(rèn)貸”等政策措施。此后北京、深圳、廣州、上海市住建部門相繼表態(tài)，將結(jié)合本市實(shí)際情況推進(jìn)落實(shí)，更好滿足居民剛性和改善性住房需求，促進(jìn)房地產(chǎn)市場(chǎng)平穩(wěn)健康發(fā)展。

支持住房需求，降低購(gòu)房者資金壓力

2022 年以來，三四線和非核心二線城市的“四限”基本已放開，核心二線城市限購(gòu)、限售和公積金政策均有所放松。據(jù)開源證券統(tǒng)計(jì)，自 2022 年以來，一二線城市因城施策涉及限貸調(diào)整層面 48 次，非核心一二線城市首套房首付比例基本降至 20%。2022 年以來，LPR 經(jīng)歷了四次下調(diào)，在此基礎(chǔ)上房貸利率調(diào)降明顯，年內(nèi)超 40 城首套房貸利率下限降至 4%以下。根據(jù)貝殼研究院數(shù)據(jù)，7 月百城首套主流房貸利率平均為 3.90%，二套主流房貸利率平均為 4.81%，均較 6 月下降10BP。分城市看，一線城市首二套房貸利率分別為 4.50%、5.03%，仍存在一定下調(diào)空間。整體來看，開源證券認(rèn)為調(diào)降首付比例和貸款利率、置換購(gòu)房稅費(fèi)減免均能減輕購(gòu)房者資金壓力，進(jìn)一步促進(jìn)剛性和改善性住房需求。

核心城市認(rèn)房認(rèn)貸標(biāo)準(zhǔn)有望調(diào)整

開源證券認(rèn)為本次住建局提出的個(gè)人住房貸款“認(rèn)房不用認(rèn)貸”調(diào)整措施主要針對(duì)核心城市。據(jù)開源證券統(tǒng)計(jì)，2022 年以來一二線城市中，杭州、天津、鄭州、寧波、東莞、長(zhǎng)春、銀川、南昌、蘭州 9 座二線城市對(duì)認(rèn)房認(rèn)貸標(biāo)準(zhǔn)做出調(diào)整。目前包括 4 個(gè)一線城市在內(nèi)，一二線城市中仍有超 15 座城市實(shí)行“認(rèn)房又認(rèn)貸”政策，因城施策框架下后續(xù)預(yù)計(jì)更多城市將實(shí)行個(gè)人住房貸款“認(rèn)房不用認(rèn)貸”政策，釋放改善購(gòu)房需求，此外開源證券認(rèn)為核心城市限購(gòu)政策亦有望邊際放松。

投資建議

繼政治局會(huì)議提出適時(shí)調(diào)整優(yōu)化房地產(chǎn)政策，因城施策用好政策工具箱后，住建局進(jìn)一步明確寬松政策的調(diào)整方向，政策指引更加詳細(xì)。同時(shí)一線城市陸續(xù)表態(tài)釋放了因城施策往高能級(jí)城市擴(kuò)散的信號(hào)，開源證券認(rèn)為三季度或?qū)⑹侵匾恼叽翱谄?，核心一二線城市的房地產(chǎn)政策有望持續(xù)寬松。開源證券持續(xù)看好投資強(qiáng)度高、布局區(qū)域優(yōu)、機(jī)制市場(chǎng)化的強(qiáng)信用房企。受益標(biāo)的：（1）保利發(fā)展、招商蛇口、中國(guó)海外發(fā)展、華發(fā)股份、建發(fā)股份、越秀地產(chǎn)等優(yōu)質(zhì)央國(guó)企；（2）萬科 A、金地集團(tuán)、新城控股、美的置業(yè)等財(cái)務(wù)穩(wěn)健的民企和混合所有制企業(yè)。

風(fēng)險(xiǎn)提示：（1）行業(yè)銷售恢復(fù)不及預(yù)期，融資改善不及預(yù)期，房企資金風(fēng)險(xiǎn)進(jìn)一步加大；（2）調(diào)控政策超預(yù)期變化，行業(yè)波動(dòng)加劇。

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