萬(wàn)科超27億,“重倉(cāng)”北京的背后……
萬(wàn)科時(shí)隔四年重返北京土地市場(chǎng)備受市場(chǎng)關(guān)注。8月9日,北京市通州區(qū)永順鎮(zhèn)地塊被萬(wàn)科以27.4億元拿下。此次拿地成為萬(wàn)眾矚目的焦點(diǎn),回溯至2019年,萬(wàn)科曾以聯(lián)合體的身份成功奪得豐臺(tái)王佐鎮(zhèn)地塊,令人矚目。
(資料圖片)
萬(wàn)科成功拍得的地塊是通州鄧家窯6004、6005地塊,該項(xiàng)目吸引了招商、首開、城建、中海、華潤(rùn)、中建玖合(二局)、萬(wàn)科等7家房企獨(dú)立參與。最終,經(jīng)過16輪競(jìng)價(jià)由萬(wàn)科以總價(jià)27.4億競(jìng)得,成交樓面價(jià)3.49萬(wàn)元/平方米,溢價(jià)率10.04%。
對(duì)此,業(yè)內(nèi)人士認(rèn)為,萬(wàn)科本次重裝上陣,既能重塑在一線城市的熱度,又能維持企業(yè)的影響力和競(jìng)爭(zhēng)力,現(xiàn)實(shí)情況究竟如何呢?
重返京城
四年半前,萬(wàn)科在北京最后一次拿地。2019年2月2日,萬(wàn)科與國(guó)開聯(lián)合體經(jīng)過13輪競(jìng)價(jià),最終以43億元的價(jià)格將豐臺(tái)區(qū)王佐鎮(zhèn)魏各莊FT00-0503-0092等地塊收入囊中,溢價(jià)率6.17%,成交樓面價(jià)23354.46元/平方米。
此后,萬(wàn)科幾乎銷聲匿跡在北京土拍市場(chǎng)。直到2022年6月1日,北京二批次集中供地收官,14宗土地成交共計(jì)攬金499.6億元。
萬(wàn)科在闊別北京土拍3年后首次出現(xiàn)在報(bào)名表中,但最終仍未能獲得土地。目前,該地塊附近的新盤如北京城建·國(guó)譽(yù)朝華已于今年3月入市,當(dāng)時(shí)的成交樓面價(jià)約3.36萬(wàn)元/平方米,銷售指導(dǎo)價(jià)6.5萬(wàn)元/平方米。
幾年前,萬(wàn)科打造的老樓盤雖然還有一些庫(kù)存,但銷售已經(jīng)接近尾聲。由于缺乏新鮮感和吸引力,它已經(jīng)無法吸引新的流量。同時(shí),隨著市場(chǎng)新盤的陸續(xù)供應(yīng),這些老樓盤也面臨著一定的壓力。
總體來看,萬(wàn)科在北京通州獲得用地,不僅有助于重振其在一線城市的聲望,保持企業(yè)影響力和競(jìng)爭(zhēng)力,提振房企士氣,說明萬(wàn)科對(duì)北京房地產(chǎn)市場(chǎng)是長(zhǎng)期看好的,此次回歸住宅市場(chǎng),想必是看到了政策利好所帶來的市場(chǎng)預(yù)期提升。
正如筆者之前曾在《“認(rèn)房不認(rèn)貸”,樓市“王炸”底牌》一文中提到,近期住建部提出的認(rèn)房不認(rèn)貸政策就是對(duì)一線、二線城市的利好。萬(wàn)科此次,“重倉(cāng)”拿地北京或也與政策上面的支持有關(guān)。
筆者認(rèn)為,放眼全國(guó)房地產(chǎn)市場(chǎng),核心城市的市場(chǎng)機(jī)會(huì)還有待深度挖掘。而萬(wàn)科此舉,無疑是一次備受看好的商業(yè)決策。
作為房地產(chǎn)行業(yè)的領(lǐng)頭羊,萬(wàn)科此次重返北京市場(chǎng)拿地引起了廣泛關(guān)注。當(dāng)前我國(guó)房地產(chǎn)已經(jīng)進(jìn)入存量狀態(tài),不少房企都面臨倒閉和破產(chǎn)重組的風(fēng)險(xiǎn)。而萬(wàn)科目前來看資金鏈還維持正常狀態(tài),沒有爆雷,而其他房地產(chǎn)龍頭企業(yè)如:碧桂園、萬(wàn)達(dá)等近期都出了一些暴雷事件,萬(wàn)科的商業(yè)模式值得探討。
以史為鑒
最近,碧桂園的兩筆美元債券未能按時(shí)支付利息,這一事件引發(fā)了市場(chǎng)的恐慌,公司的股票和債券價(jià)格大幅下跌。市場(chǎng)開始擔(dān)心,碧桂園是否會(huì)成為下一個(gè)恒大?
在過去,以碧桂園和恒大為代表的房地產(chǎn)企業(yè)迅速崛起,超越了萬(wàn)科等曾經(jīng)的行業(yè)領(lǐng)導(dǎo)者,成為新一代的房地產(chǎn)巨頭。
在國(guó)內(nèi)房地產(chǎn)投融資收縮的情況之下,碧桂園和恒大等房地產(chǎn)企業(yè)通過在海外發(fā)行美元債券進(jìn)行融資,來支撐公司擴(kuò)張,這也為日后企業(yè)的破產(chǎn)埋雷。
事實(shí)上,不少房企依然維持買地、賣樓的經(jīng)營(yíng)模式,快速擴(kuò)張主要依靠持續(xù)的杠桿擴(kuò)張,而這背后需要驚人的負(fù)債來支撐。高杠桿之下疊加市場(chǎng)不景氣,房企很容易出現(xiàn)暴雷。
但萬(wàn)科為何卻能穿越房地產(chǎn)不景氣的周期呢?早在2018年,萬(wàn)科王石就以其敏銳的市場(chǎng)洞察力,發(fā)出了“活下去”的警醒,并迅速調(diào)整戰(zhàn)略部署,展現(xiàn)出萬(wàn)科出色的靈活應(yīng)對(duì)能力。
參考早前,王石在2023年亞布力論壇第九屆創(chuàng)新年會(huì)上,發(fā)表的題為“房地產(chǎn)新機(jī)遇”的演講。
筆者認(rèn)為,萬(wàn)科的成功之處正是在于敏銳的商業(yè)眼光和超前的判斷力。參考王石的言論,萬(wàn)科對(duì)標(biāo)企業(yè)是日本大和房屋,而日本大和房屋正是成功由房地產(chǎn)企業(yè)轉(zhuǎn)向了房地產(chǎn)+服務(wù)業(yè)的商業(yè)模式,也開啟了房地產(chǎn)轉(zhuǎn)向房地產(chǎn)和服務(wù)業(yè)的發(fā)展方向。
此外,對(duì)于依賴重資產(chǎn)模式的房地產(chǎn)企業(yè)來說,多元化的經(jīng)營(yíng)策略顯得至關(guān)重要。在房地產(chǎn)的新時(shí)代,激活現(xiàn)有的房地產(chǎn)市場(chǎng)也具有無比的重要性。房地產(chǎn)企業(yè)向房地產(chǎn)服務(wù)業(yè)的轉(zhuǎn)型具有天然的優(yōu)勢(shì)。
具體來說,全國(guó)一二線城市的城中村改造在政策的大力支持下已經(jīng)開始逐步推進(jìn),房企可以參與其中,還包括老舊小區(qū)的改造。
特別是一二線城市的不少老小區(qū)已經(jīng)接近70年房齡,面臨產(chǎn)權(quán)到期,這些房子需要進(jìn)行維修或原址重建工作。
根據(jù)人口區(qū)域規(guī)律情況,政策一直在積極推動(dòng)租購(gòu)并舉的住房制度,加大對(duì)保障性住房建設(shè)、城市更新的支持力度,房企可以利用這個(gè)政策紅利,在人口凈流入規(guī)模較大的第一、二線大城市,開發(fā)集中式租賃住房項(xiàng)目、保障性住房等項(xiàng)目,以提升租房品質(zhì),滿足新市民、青年人群的需求。
對(duì)于持有物業(yè)資產(chǎn)且運(yùn)營(yíng)能力較高的房企,可以適當(dāng)加大對(duì)租賃運(yùn)營(yíng)業(yè)務(wù)的投入,盤活沉淀資產(chǎn),平衡不同業(yè)務(wù)的現(xiàn)金流。
此外,隨著中國(guó)人口老齡化和少子化趨勢(shì)加速,文旅養(yǎng)老類房產(chǎn)可能有發(fā)展機(jī)遇。房企可結(jié)合自身優(yōu)勢(shì)深入挖掘特定方向,開發(fā)以休養(yǎng)為目標(biāo)的項(xiàng)目,如健康社區(qū)、生活小鎮(zhèn)、養(yǎng)老社區(qū)等。
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豐臺(tái)區(qū)金璟陽(yáng)光苑共有產(chǎn)權(quán)住房二次補(bǔ)選
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