鼓樓市中心,東大新村,拆遷方案分析

2023-08-20 20:21:08來源:剛需探房

前兩天,位于東大新村啟動(dòng)征收,隨即相關(guān)的拆遷方案群友也分享出來,內(nèi)

前兩天,位于東大新村啟動(dòng)征收,隨即相關(guān)的拆遷方案群友也分享出來,內(nèi)容足夠詳細(xì),可以水一篇。

拆遷方案

區(qū)位補(bǔ)償:16300元/㎡


(相關(guān)資料圖)

拆遷方式:實(shí)行貨幣補(bǔ)償、對接購買安置型商品房或產(chǎn)權(quán)調(diào)換相結(jié)合的方式。

拿錢:房屋合法建筑面積×(住宅區(qū)位價(jià)+被搬遷房屋建安綜合單價(jià)×成新率),同時(shí)根據(jù)確權(quán)建筑面積給予貨幣獎(jiǎng)勵(lì)3109元/㎡。

拿房:安置房面積×安置型商品房銷售均價(jià)(存量安置房單價(jià))-確認(rèn)的房屋合法建筑面積×(住宅區(qū)位價(jià)+被搬遷房屋建安綜合單價(jià)×成新率)-公攤補(bǔ)償。

分析:對于項(xiàng)目的拆遷方案與近年的舊改沒有太大區(qū)別,貨幣補(bǔ)償+選房兩種方式,其中最受關(guān)注的就三個(gè)點(diǎn):區(qū)位補(bǔ)償價(jià)、貨幣獎(jiǎng)勵(lì)、對接價(jià)。

先聊聊貨幣獎(jiǎng)勵(lì),這個(gè)位于市中心的舊改,選房拿錢,獎(jiǎng)勵(lì)3109元/㎡。

這是一個(gè)什么樣的情況?

以鼓樓區(qū)此前的幾個(gè)舊改為例:2020年鼓屏路貨幣7042元/㎡,2018年火巷鼓樓映1.18W/㎡。

去年臺(tái)江的上海西貨幣獎(jiǎng)勵(lì)3527元/㎡,2018年的南二環(huán)獎(jiǎng)勵(lì)6405元/㎡。

從數(shù)據(jù)就可以看出,棚改貨幣化安置的時(shí)代徹底過去,鼓樓差不多的位置舊改,2018年與2023年,差了8677元/㎡。

很明顯對于東大新村舊改的拆遷選擇,與其他舊改一樣,只剩下按對接價(jià)拿房。

從選房方案來看,這次給出的可選樓盤不少:

現(xiàn)房包括恒力博納廣場、匯誠中心、觀風(fēng)亭新苑、楊橋新苑、灰爐新苑、金輝瓏岳花園、花滿庭、中建?龍庭嘉園8處房源,準(zhǔn)現(xiàn)房包括云巨盛公館、恒宇尊禧2處房源,期房則為就地安置房源。

從對接價(jià)來看:

原地期房:20100,其他現(xiàn)房也在16000-20000左右。

此時(shí)再去對比區(qū)位補(bǔ)償價(jià),得出數(shù)據(jù)如下:

從原地安置對接價(jià)-區(qū)位補(bǔ)償價(jià),可以發(fā)現(xiàn)這2年差價(jià)對比原先多了800元/㎡。

換句話說,拆遷選房的紅利不如以前。

從選房的表格來看,跟上海西新村一樣,雖然對接的樓盤很多,不過可選的房源并不多,基本都是挑剩的,合計(jì)38套,面積3360㎡。

按征遷的方案:擬涉遷面積約47.4畝,擬征收總戶數(shù)674戶(以產(chǎn)權(quán)證為計(jì)戶依據(jù)),征收房屋總建筑面積7.17萬平方米。

此時(shí)就可以做一個(gè)計(jì)算,這個(gè)地塊的安商配建比例。

拆遷建筑面積71700㎡,戶均106㎡,由于選房有10%的公攤補(bǔ)貼,還有10平米以內(nèi)的上靠,按15%計(jì)算,相當(dāng)于合計(jì)8.25萬平。

此時(shí)計(jì)算:貨幣補(bǔ)償預(yù)計(jì)沒人選,把其他安置項(xiàng)目都選,就地安置也達(dá)到7.9萬平。

從土拍公告來看,東大新村地塊,面積46.7畝,容積率上限3.9,建筑面積12.14萬平。

從比例來看,安置房達(dá)到65%,由于地塊是商住用地,扣除最終的商業(yè)面積后,比例預(yù)計(jì)在70%以上。

很明顯這幅地塊,安商比例不低,最終打造成純改善的機(jī)會(huì)預(yù)計(jì)也不大。

從數(shù)據(jù)來看,這幅舊改地塊,原先的建筑面積與占地面積,容積率就達(dá)到2.3,可以說并不低。

在這樣條件下舊改,給出3.9的上限,只能說也是無奈的選擇,否則真的拆不動(dòng)。

價(jià)格分析

除了這些信息外,報(bào)告里面還給出拆遷選房,最終的差價(jià)情況,可以說很值得借鑒。

舉例:100平,選擇就地120平的房源,通過計(jì)算對接總價(jià)212W,獎(jiǎng)勵(lì)補(bǔ)貼11W,合計(jì)223W。

應(yīng)交款241W,最終差價(jià)17.6W,相當(dāng)于拆遷戶,100平房子置換120平的期房,最終交房要補(bǔ)17.6W。

相當(dāng)于每平米溢價(jià)1760。

對于東大新村,由于存在劃片,西段劃片一附小,東段劃片華僑小,對口十一中。

從學(xué)校屬性來說,一附小價(jià)值遠(yuǎn)高于華僑小,從二手市場也可以體現(xiàn)出來,對于十一中由于不算鼓樓頭部,也一定程度壓制了一附小的價(jià)值。

以貝殼成交為例:

東大新村,30平米以下的房源,配合學(xué)區(qū)屬性,單價(jià)突破5W,個(gè)別甚至接近7W,可以說單價(jià)并不低。

此時(shí)就來到拆遷選擇:

1、拿錢:套入上面100平米補(bǔ)償合計(jì)223W,放棄選房額外獎(jiǎng)勵(lì)3.1K,相當(dāng)于最終拿到每平米2.5W,對比二手價(jià)格,即便不是小戶型,均價(jià)也在4W左右,很明顯拿錢血虧。

2、拿房:100平米補(bǔ)17W換120原地期房,如果劃片一附小,參考鼓樓映的5.5W的價(jià)格,目前小區(qū)面積60平米左右的房源4W不到。

按照鼓樓映的價(jià)格,大戶型做一下價(jià)格下壓,相當(dāng)于100平,目前350W,加17W,換一套500W期房?

對于小戶型,比如上訴的成交案例,由于低于45平,如果給出無其他房子的證明,甚至能夠按45平米補(bǔ)償區(qū)位價(jià),換算:26平,5W,130W,加10-20W,換45平,225W的期房?

通過這個(gè)計(jì)算,可以發(fā)現(xiàn)雖然拆遷拿錢紅利徹底消失,不過對于市中心帶學(xué)區(qū)屬性的舊改,給出原地安置的承諾,依然有價(jià)格差存在,幅度在40%左右。

即便小戶型單價(jià)高,不過對接價(jià)2W,即便上靠補(bǔ)差價(jià),對比市場均價(jià)最少3.5W以上,依然有70%以上的價(jià)差。

作為對比,上海西新村,對接價(jià)1.9W,高容積率未來二手預(yù)計(jì)2.6W左右,差價(jià)37%。

通過這個(gè)對比,可以發(fā)現(xiàn)宇宙中心,不虧是宇宙中心。

當(dāng)然再做一個(gè)對比,即如果在2018年前后貨幣化棚改的巔峰,鼓樓和臺(tái)江的差異:

鼓樓映的舊改,拿錢補(bǔ)貼1.18W,選擇貨幣安置可以到手3.41W。

當(dāng)時(shí)南公園拿錢突破3W,按照等比例計(jì)算,上海西如果在2018年舊改,選擇貨幣預(yù)計(jì)2.95W左右。

很明顯,從這個(gè)價(jià)格差就可以看出差異,棚改貨幣化的紅利,真正享受的是外圍的拆遷戶。

宇宙中心自帶學(xué)區(qū)屬性的老房子,即便有更高的貨幣補(bǔ)償,對比二手依然差價(jià)較大。

所以當(dāng)貨幣紅利消失后,真正受挫的是外圍板塊,對于市中心那些自帶學(xué)區(qū)的老房子,自始至終最好的選擇都是原地安置。

盤點(diǎn)總結(jié)

綜上,對于東大新村的拆遷方案的分析,部分信息存在偏差,不做太多參考。

對于拆遷的紅利雖然消失,不過對于市中心的舊改,是否存在高溢價(jià),依然因人而異。

后續(xù)預(yù)計(jì)還有其他舊改推進(jìn),按照目前的方案,原地安置基本都是最優(yōu)選擇。

小地塊舊改,安商比例基本不會(huì)低于50%,市中心能否給出真正的純商,只能等待第二個(gè)上海西這樣的舊改了。

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責(zé)任編輯:hnmd004

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