中報觀察 | 弘陽服務第三方項目進退

觀點網(wǎng) 8月23日晚間，弘陽服務披露了2023年上半年的業(yè)績。

(資料圖)

截至2023年6月30日，其在管面積提升約2%至4490萬元，新拓約196萬平方米的全委項目。與此同時，弘陽服務也退出了大量的第三方項目。

期內，弘陽服務的營業(yè)收入由5.54億元下降1.8%至5.44億元，凈利潤也由1.38億元下降32.2%至9390萬元，整體毛利率也由去年同期的27.2%下降5.1個百分點至22.1%。

受行業(yè)和宏觀環(huán)境影響，弘陽服務2023上半年的業(yè)績并不理想，現(xiàn)今仍處于地產(chǎn)余波下的調整期。

第三方項目的退出

截至2023年6月30日，弘陽服務共為55座城市提供物業(yè)管理及增值服務，在管面積達到4490萬平方米，較去年同期微升約2%；合約面積則由5690萬平方米下降5.8%至5360萬平方米。

報告期內，弘陽服務新增外拓全委項目15個，共196萬平方米，包括武漢第四中學、武漢孝感公安局臨空分局、武漢協(xié)和醫(yī)院質子醫(yī)院中心&新醫(yī)技大樓、武漢天河國際機場公安局、武漢鈺龍金融廣場、無錫悅峰新邸案場、南京幸福家園、南京楓霞雅苑等，基本以非住宅業(yè)態(tài)為主。

盡管如此，目前來看，住宅業(yè)態(tài)仍然是弘陽服務管理項目的主體。截至2023年6月30日，其在管面積當中約82.3%是住宅業(yè)態(tài)，收入占比則達到了73.3%。商業(yè)則作為輔助，收入占比為23.5%。另外也含有少量、營收貢獻極低的公共類型物業(yè)。

值得注意的是，雖然弘陽服務今年上半年的在管面積有微升，但是在管項目的數(shù)量則有減少。即使疊加新獲取并管理的項目后，其總在管項目仍由307個下降至287個，其中住宅項目減少4個，商業(yè)項目減少7個，其他類型減少9個。

一般而言，在管項目的變動主要有3個來源，一是已有合約面積的轉化；二是當期新接獲并即期進入管理的項目；最后則是已有項目的到期未續(xù)約或企業(yè)的主動退出導致的在管面積減少。以此來看，今年上半年弘陽服務外拓獲取新項目的同時，也進行了相當體量的舊項目的退出。

觀察項目變動的具體情況，2023上半年，弘陽服務來自弘陽地產(chǎn)方的項目個數(shù)由93個提升至106個，來自弘陽地產(chǎn)的聯(lián)合營公司的項目數(shù)量也由36個提升至47個，唯第三方項目數(shù)量211個縮減至179個，在管面積中第三方的占比也由原本過半的51.3%下降至44.1%，收入占比也下降至38.2%。而在2023年之前的過去數(shù)年，弘陽服務的第三方項目面積占比一直都呈穩(wěn)步上升的趨勢。

獨立性一直是物管行業(yè)關注的話題，而物企獨立性的一個重要表現(xiàn)就是從母公司之外的渠道獲取項目。上市以來，弘陽服務確實也在三方外拓方面取得了不小的成績，截至2022年末，其在管面積中已有一半都是三方項目。

自地產(chǎn)危機進一步蔓延以來，物業(yè)企業(yè)對規(guī)模的執(zhí)著追求也開始減弱，項目的質量和安全性更被企業(yè)看重。而很明顯，弘陽服務今年上半年也開始了對質量較差的第三方項目的退出。

業(yè)績有所下滑

業(yè)績來看，弘陽服務2023H1的營業(yè)收入由5.54億元下降1.8%至5.44億元，凈利潤也由1.38億元下降32.2%至9390萬元。

分業(yè)態(tài)而言，其中上半年物業(yè)管理服務收入為4.31億，較去年同期增加6.7%；社區(qū)增值服務實現(xiàn)收入7290萬元，較去年同期下降2.3%；非業(yè)主增值服務縮水最為顯著，實現(xiàn)收入3940萬元，同比下降47.6%。

基礎物管服務是物業(yè)服務行業(yè)的基石和抗周期性的體現(xiàn)，在2023年上半年也成為了弘陽服務業(yè)績支撐的主力。2023H1弘陽服務基礎物業(yè)服務占總收入的比重進一步上升為75.7%，而增值服務等周期性業(yè)務則在行業(yè)和經(jīng)濟環(huán)境下行的情況下進一步顯露出脆弱性。其中，非業(yè)主增值服務由于與關聯(lián)地產(chǎn)方的銷售情況強關聯(lián)，發(fā)生了最大的營收跌幅。

毛利率方面，弘陽服務今年上半年全業(yè)務線毛利率都錄得較大幅下滑，其中基礎物管服務降幅相對較小，整體毛利率則由去年同期的27.2%下降5.1個百分點至22.1%。

在業(yè)績公告中，弘陽服務表示社區(qū)增值服務的毛利率減少是因高毛利率的車位銷售收入減少，非業(yè)主增值服務的毛利率減少則是受房地產(chǎn)行業(yè)影響，其給開發(fā)商提供的協(xié)銷服務毛利率下降帶來的。

應收款管理方面，截至2023年6月30日，弘陽服務的貿易應收款規(guī)模增加35%至1.91億元，增速顯著高于營收及業(yè)績的增長速度。弘陽服務表示，主要因新接管項目整體收繳率較低所致；期限上，1年期以上貿易應收款的比率達到27.6%，較去年同期的25.3%有略微上升。

對于貿易應收款，弘陽服務報告期計提了約928萬元的減值，平均預期的信貸虧損率為6.63%，和去年同期的4.63%相比有一定提升。不過，考慮到弘陽服務目前應收款賬齡較大，1年期以上貿易應收款比例過高達到27.6%，和同期其他上市物企相比。這個計提比例顯然是偏低的。

車位銷售糾葛

于業(yè)績發(fā)布前夕，弘陽服務還對外披露了一則補充公告，內容主要涉及與弘陽地產(chǎn)之間的車位銷售及租賃代理協(xié)議。而且由于此前相關交易內容沒有及時披露，弘陽服務也同時公告表示整改違反上市規(guī)則。

2020年及2021年，弘陽服務以散發(fā)方式協(xié)助弘陽地產(chǎn)銷售車位以實現(xiàn)收入，對其業(yè)績的實現(xiàn)也起到了一定幫助，且期間并未支付任何保證金。但從2022年起，由于房地產(chǎn)行業(yè)整體形勢影響，弘陽服務開始需要支付可退還保證金以獲取提供車位銷售及租賃代理服務的獨家及唯一銷售權。

2022年，弘陽服務實際支付給弘陽地產(chǎn)的保證金約為2億元，其中截至2022年12月31日的保證金余額為1.88億元，一直到公告日，仍有約1.52億元保證金尚未償還。

2020-2022年，弘陽服務就車位代理協(xié)議向弘陽地產(chǎn)實際收取的代理費總額分別為1074.7萬元、1289.2萬元、1514.2萬元，對當年營收的貢獻比例分布在1.3%左右。

據(jù)最新公告顯示，2023-2025年，弘陽服務對車位代理預期收取的代理費每年約為3601萬元，支付給弘陽地產(chǎn)的可退還保證金的最高余額則為3.06億，而截至2023年6月30日，弘陽服務在手現(xiàn)金約為4.21億元，該保證金的支付對弘陽服務來說會帶來一定現(xiàn)金壓力。

對物企而言，盡管車位代理銷售的利潤率較高，也能使在手現(xiàn)金實現(xiàn)更高的收益率，但也會存在一些需要考慮的問題，一是考慮到地產(chǎn)方的情況，所支付保證金能否按時按量回收，二是因保證金而被占用的現(xiàn)金可能也會影響到弘陽服務自身的戰(zhàn)略規(guī)劃。

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