四大一線城市廣州先動了，正在研究房票制度，棚改貨幣化又來了？

8月25日國內(nèi)樓市迎來諸多重磅消息。先是住建部、央行、金管局聯(lián)合發(fā)布《關(guān)于優(yōu)化個人住房貸款中住房套數(shù)認(rèn)定標(biāo)準(zhǔn)的通知》，核心內(nèi)容就一個，推動“認(rèn)房不認(rèn)貸”落地；之后輪到了浙江嘉興的“表演”，該市宣布全面取消限購政策，“全面”指的是不再有任何行政方面的管制，只要有錢就可以在嘉興隨便多少套買房，只要是中國人就可以在嘉興買房。

(資料圖片僅供參考)

以上兩個消息不可謂不重大，但和廣州傳來的消息比只能算一般了。作為全國“唯四”的一線城市之一，廣州房地產(chǎn)市場的一舉一動對全國樓市有示范作用，向來是重要的政策觀察窗口。

網(wǎng)傳廣州即將推出房票制度以配合城中村改造，相關(guān)政策文件已下發(fā)至各區(qū)，目前正處于討論階段。

今年以來圍繞中國房地產(chǎn)市場的小作文不斷，國外媒體也來湊熱鬧，比如彭博社此前發(fā)布了不少消息，只是大部分尚未證實(shí)，所以我對網(wǎng)傳的消息向來比較謹(jǐn)慎，沒有官宣前不敢親信。

第一財(cái)經(jīng)的記者就該消息詢問了廣州市規(guī)劃和自然資源局，得到的回復(fù)為“近期一些部門在開展房票安置可行性研究工作，但還處于初步研究階段?！?/p>

換言之，這次的網(wǎng)傳消息同之前的不太一樣，廣州官方確認(rèn)了可能推出房票制度，估計(jì)文件是真的，只不過屬于意見稿，后續(xù)會根據(jù)各方意見進(jìn)行微調(diào)，最終上報(bào)廣州市委審議決定是否實(shí)施。

說了那么多，可能很多朋友還不知道什么是房票，簡單介紹一下。

房票是貨幣化安置的一種，那什么是貨幣化安置呢？用大白話講就是給拆遷戶補(bǔ)償。

房子因市政工程等原因被征收后拆遷戶能夠獲得補(bǔ)償，分兩種形式，一是實(shí)物補(bǔ)償，就是給回遷房，二是貨幣補(bǔ)償，就是給拆遷款。

多年前拆遷剛興起時(shí)以實(shí)物補(bǔ)償為主，根據(jù)戶口分個幾套，拆遷戶們的居住環(huán)境有了大幅度改善，他們也愿意。隨著經(jīng)濟(jì)形勢的變化，樓市去庫存壓力增加，拆遷補(bǔ)償方式開始向貨幣化安置靠攏，為此央行還專門創(chuàng)設(shè)了一種新的金融工具，拆遷戶拿到錢后持幣進(jìn)入樓市，去庫存的同時(shí)帶動了房地產(chǎn)市場的火爆。

實(shí)施貨幣化安置的前提是地方政府有錢。拆遷安置需要大量資金，前些年土地財(cái)政給力，加上發(fā)行了大量城投債以及央行的貨幣支持，地方不缺錢，有足夠資金給予拆遷戶。2020年開始樓市政策發(fā)生巨變導(dǎo)致土地出讓金收入嚴(yán)重下滑，同時(shí)，去杠桿成為各地的重要任務(wù)，政府錢不夠了，除非央行再來一波大水漫灌，否則很難有足夠資金進(jìn)行貨幣化安置。于是，房票制度就此誕生。

房子被征收后不給現(xiàn)金，而是給一張有價(jià)證券，價(jià)值和被拆遷房子的評估價(jià)相同。比如，動拆遷前雙方確定補(bǔ)償款為600萬元，不算獎勵金的情況下發(fā)放給拆遷戶的房票面值即為600萬元。拆遷戶可以用房票兌換新房，面值少于房產(chǎn)總價(jià)部分能夠申請公積金或者商業(yè)貸款。這就是房票。

相比于給現(xiàn)金房票緩解了地方政府的流動性緊張，畢竟用不著立馬拿出幾百萬元甚至上千萬元給拆遷戶，選房子是需要時(shí)間的，選好房子將房票給開發(fā)商，后者拿著房票找政府兌換房款也不是一次性付清的，按照一定的比例分期付款。

目前，全國范圍內(nèi)已經(jīng)有多個城市實(shí)施了房票制度，其中，經(jīng)濟(jì)體量最大的是南京。2023年4月南京正式發(fā)布《南京市國有土地上住宅房屋征收房票安置暫行辦法》，針對房票的用途、使用方式、結(jié)算方式、有效期等予以了規(guī)范。

相比于直接給錢房票的針對性更強(qiáng)。有些拆遷戶有居住的地方，拿到錢后不會用來買房，可能存起來或者用于其它投資，房票只能用來買房，指向性更強(qiáng)，有助于推動樓市去庫存。當(dāng)然，拆遷戶可以選擇不買房，將房票兌換成現(xiàn)金，但使用房票的拆遷戶可以獲得額外獎勵，如南京規(guī)定最多可以獎勵不超過房票面額10%的購房獎勵，幾百萬元的10%就是幾十萬元，這樣的誘惑還是不小的，所以拿到房票的拆遷戶大概率會買房。

如果廣州真的實(shí)施房票制度是否意味著新一輪的棚改貨幣化要來了，樓市又要風(fēng)起云涌了呢？在我看來幾乎不存在這樣的可能。

廣州是四大一線城市之一，是樓市領(lǐng)頭羊，房票比貨幣補(bǔ)償?shù)尼槍π赃€要強(qiáng)，如此來看這輪貨幣化刺激仿佛比2015年的那一輪還要猛烈。

實(shí)則不然，什么事情都要關(guān)注量，就像投資股票，沒有量股價(jià)是起不來的。廣州可能推出的房票是“城中村”改造的輔助制度，無法和當(dāng)年的“大拆大補(bǔ)”相提并論。簡單來說就是對房子的需求量有限，達(dá)不到推高房價(jià)的程度。此外，拿著現(xiàn)金可以買二手房，房票只能兌換準(zhǔn)新房使得二手房市場更是無法直接受益。

從已經(jīng)推行房票制度的30多個地區(qū)來看還真沒有發(fā)現(xiàn)哪個地區(qū)的發(fā)票起到了當(dāng)年棚改貨幣化的效果——徹底打破房地產(chǎn)市場的供需平衡，河南鄭州早在去年就發(fā)布了房票安置實(shí)施辦法，也就提高了一個月的銷售量，之后便再無明顯拉動效果。廣州雖然是一線城市但如前文說的，量不夠是起不了勢頭的。

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