四大一線城市廣州先動了,正在研究房票制度,棚改貨幣化又來了?

2023-08-26 12:12:40來源:王五說說看

8月25日國內(nèi)樓市迎來諸多重磅消息。先是住建部、央行、金管局聯(lián)合發(fā)布

8月25日國內(nèi)樓市迎來諸多重磅消息。先是住建部、央行、金管局聯(lián)合發(fā)布《關(guān)于優(yōu)化個人住房貸款中住房套數(shù)認(rèn)定標(biāo)準(zhǔn)的通知》,核心內(nèi)容就一個,推動“認(rèn)房不認(rèn)貸”落地;之后輪到了浙江嘉興的“表演”,該市宣布全面取消限購政策,“全面”指的是不再有任何行政方面的管制,只要有錢就可以在嘉興隨便多少套買房,只要是中國人就可以在嘉興買房。


(資料圖片僅供參考)

以上兩個消息不可謂不重大,但和廣州傳來的消息比只能算一般了。作為全國“唯四”的一線城市之一,廣州房地產(chǎn)市場的一舉一動對全國樓市有示范作用,向來是重要的政策觀察窗口。

網(wǎng)傳廣州即將推出房票制度以配合城中村改造,相關(guān)政策文件已下發(fā)至各區(qū),目前正處于討論階段。

今年以來圍繞中國房地產(chǎn)市場的小作文不斷,國外媒體也來湊熱鬧,比如彭博社此前發(fā)布了不少消息,只是大部分尚未證實(shí),所以我對網(wǎng)傳的消息向來比較謹(jǐn)慎,沒有官宣前不敢親信。

第一財(cái)經(jīng)的記者就該消息詢問了廣州市規(guī)劃和自然資源局,得到的回復(fù)為“近期一些部門在開展房票安置可行性研究工作,但還處于初步研究階段?!?/p>

換言之,這次的網(wǎng)傳消息同之前的不太一樣,廣州官方確認(rèn)了可能推出房票制度,估計(jì)文件是真的,只不過屬于意見稿,后續(xù)會根據(jù)各方意見進(jìn)行微調(diào),最終上報(bào)廣州市委審議決定是否實(shí)施。

說了那么多,可能很多朋友還不知道什么是房票,簡單介紹一下。

房票是貨幣化安置的一種,那什么是貨幣化安置呢?用大白話講就是給拆遷戶補(bǔ)償。

房子因市政工程等原因被征收后拆遷戶能夠獲得補(bǔ)償,分兩種形式,一是實(shí)物補(bǔ)償,就是給回遷房,二是貨幣補(bǔ)償,就是給拆遷款。

多年前拆遷剛興起時(shí)以實(shí)物補(bǔ)償為主,根據(jù)戶口分個幾套,拆遷戶們的居住環(huán)境有了大幅度改善,他們也愿意。隨著經(jīng)濟(jì)形勢的變化,樓市去庫存壓力增加,拆遷補(bǔ)償方式開始向貨幣化安置靠攏,為此央行還專門創(chuàng)設(shè)了一種新的金融工具,拆遷戶拿到錢后持幣進(jìn)入樓市,去庫存的同時(shí)帶動了房地產(chǎn)市場的火爆。

實(shí)施貨幣化安置的前提是地方政府有錢。拆遷安置需要大量資金,前些年土地財(cái)政給力,加上發(fā)行了大量城投債以及央行的貨幣支持,地方不缺錢,有足夠資金給予拆遷戶。2020年開始樓市政策發(fā)生巨變導(dǎo)致土地出讓金收入嚴(yán)重下滑,同時(shí),去杠桿成為各地的重要任務(wù),政府錢不夠了,除非央行再來一波大水漫灌,否則很難有足夠資金進(jìn)行貨幣化安置。于是,房票制度就此誕生。

房子被征收后不給現(xiàn)金,而是給一張有價(jià)證券,價(jià)值和被拆遷房子的評估價(jià)相同。比如,動拆遷前雙方確定補(bǔ)償款為600萬元,不算獎勵金的情況下發(fā)放給拆遷戶的房票面值即為600萬元。拆遷戶可以用房票兌換新房,面值少于房產(chǎn)總價(jià)部分能夠申請公積金或者商業(yè)貸款。這就是房票。

相比于給現(xiàn)金房票緩解了地方政府的流動性緊張,畢竟用不著立馬拿出幾百萬元甚至上千萬元給拆遷戶,選房子是需要時(shí)間的,選好房子將房票給開發(fā)商,后者拿著房票找政府兌換房款也不是一次性付清的,按照一定的比例分期付款。

目前,全國范圍內(nèi)已經(jīng)有多個城市實(shí)施了房票制度,其中,經(jīng)濟(jì)體量最大的是南京。2023年4月南京正式發(fā)布《南京市國有土地上住宅房屋征收房票安置暫行辦法》,針對房票的用途、使用方式、結(jié)算方式、有效期等予以了規(guī)范。

相比于直接給錢房票的針對性更強(qiáng)。有些拆遷戶有居住的地方,拿到錢后不會用來買房,可能存起來或者用于其它投資,房票只能用來買房,指向性更強(qiáng),有助于推動樓市去庫存。當(dāng)然,拆遷戶可以選擇不買房,將房票兌換成現(xiàn)金,但使用房票的拆遷戶可以獲得額外獎勵,如南京規(guī)定最多可以獎勵不超過房票面額10%的購房獎勵,幾百萬元的10%就是幾十萬元,這樣的誘惑還是不小的,所以拿到房票的拆遷戶大概率會買房。

如果廣州真的實(shí)施房票制度是否意味著新一輪的棚改貨幣化要來了,樓市又要風(fēng)起云涌了呢?在我看來幾乎不存在這樣的可能。

廣州是四大一線城市之一,是樓市領(lǐng)頭羊,房票比貨幣補(bǔ)償?shù)尼槍π赃€要強(qiáng),如此來看這輪貨幣化刺激仿佛比2015年的那一輪還要猛烈。

實(shí)則不然,什么事情都要關(guān)注量,就像投資股票,沒有量股價(jià)是起不來的。廣州可能推出的房票是“城中村”改造的輔助制度,無法和當(dāng)年的“大拆大補(bǔ)”相提并論。簡單來說就是對房子的需求量有限,達(dá)不到推高房價(jià)的程度。此外,拿著現(xiàn)金可以買二手房,房票只能兌換準(zhǔn)新房使得二手房市場更是無法直接受益。

從已經(jīng)推行房票制度的30多個地區(qū)來看還真沒有發(fā)現(xiàn)哪個地區(qū)的發(fā)票起到了當(dāng)年棚改貨幣化的效果——徹底打破房地產(chǎn)市場的供需平衡,河南鄭州早在去年就發(fā)布了房票安置實(shí)施辦法,也就提高了一個月的銷售量,之后便再無明顯拉動效果。廣州雖然是一線城市但如前文說的,量不夠是起不了勢頭的。

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