一線城市政策破冰，兩城認(rèn)房不認(rèn)貸，房企人士怎么看

8月30日，廣州、深圳相繼官宣實施“認(rèn)房不認(rèn)貸”，正式拉開一線城市“認(rèn)房不認(rèn)貸”序幕。

廣深兩城均表示，居民家庭（包括借款人、配偶及未成年子女）申請貸款購買商品住房時，家庭成員在當(dāng)?shù)孛聼o成套住房的，不論是否已利用貸款購買過住房，銀行業(yè)金融機(jī)構(gòu)均按首套住房執(zhí)行住房信貸政策?！睆V州2023年8月18日0：00后簽訂個人住房貸款合同的，將按“認(rèn)房不認(rèn)貸”執(zhí)行，深圳將自2023年8月31日起施行。

(資料圖)

市場普遍認(rèn)為，接下來北京、上海也將跟進(jìn)“認(rèn)房不認(rèn)貸”政策。低迷已久的樓市，總算等來一線城市的政策破冰，對此房企人士怎么看？

一房企營銷部門負(fù)責(zé)人對第一財經(jīng)表示，“認(rèn)房不認(rèn)貸”落地之后，原本部分被認(rèn)定為第二套住房的購房者首付比例、貸款利率將降低，此前被積壓的購房需求將釋放。另有房企人士對第一財經(jīng)表示，8月25日三部委喊話“認(rèn)房不認(rèn)貸”以來，上海一項目的周末來訪量增加了大約15%。

不過，也有房企人士認(rèn)為，“認(rèn)房不認(rèn)貸”政策影響有限，例如，“認(rèn)房不認(rèn)貸”只是降低了購房門檻和資金成本，與此同時這也將增加購房者的月供壓力。另外，當(dāng)前受“認(rèn)房又認(rèn)貸”政策影響的城市，以及在等“認(rèn)房不認(rèn)貸”政策落地的購房者并不是很多。

房企人士認(rèn)為，想要推動房地產(chǎn)市場快速轉(zhuǎn)變，還需要更多的政策組合拳，例如放開限購、降低二套房首付個貸款利率、調(diào)整普宅認(rèn)定標(biāo)準(zhǔn)、解除房產(chǎn)稅壓力等。

圖片攝影：任玉明

降低購房門檻和資金成本

“認(rèn)房不認(rèn)貸”，指的是購房人貸款時，認(rèn)定首套住房的標(biāo)準(zhǔn)只看購房者名下的住房套數(shù)，若實行“認(rèn)房不認(rèn)貸”，有過購房記錄，但是名下無房的購房者即能夠享受首套房標(biāo)準(zhǔn)的首付比例和貸款利率，特別是對于政策趨嚴(yán)的一線城市來說，購房者的購房門檻和資金成本都將下降。

上一輪“認(rèn)房又認(rèn)貸”政策收緊，是在2016~2017年，彼時，房地產(chǎn)市場趨熱，四個一線城市紛紛收緊首套房貸款認(rèn)定標(biāo)準(zhǔn)，并將“認(rèn)房不認(rèn)貸”、“認(rèn)貸不認(rèn)房”調(diào)整為“認(rèn)房又認(rèn)貸”。在嚴(yán)格執(zhí)行“認(rèn)房又認(rèn)貸”的一線城市，只要有過住房貸款記錄，結(jié)清與否，再次購房時都將被認(rèn)定為二套住房，相應(yīng)的首付比例達(dá)到5成以上，購房成本過高，對改善需求、置換群體形成了極大的限制。

2021年以來，房地產(chǎn)市場下行，房企樓市銷售端去化不暢，房地產(chǎn)市場供求關(guān)系發(fā)生重大變化，7月24日政治局會議指出，要適時調(diào)整優(yōu)化房地產(chǎn)政策，因城施策用好政策工具箱，更好滿足居民剛性和改善性住房需求，促進(jìn)房地產(chǎn)市場平穩(wěn)健康發(fā)展。

7月28日，住房城鄉(xiāng)建設(shè)部部長倪虹提及，要進(jìn)一步落實好降低購買首套住房首付比例和貸款利率、改善性住房換購稅費(fèi)減免、個人住房貸款‘認(rèn)房不用認(rèn)貸’等政策措施。

8月25日，住房城鄉(xiāng)建設(shè)部、中國人民銀行、金融監(jiān)管總局三部門聯(lián)合印發(fā)《關(guān)于優(yōu)化個人住房貸款中住房套數(shù)認(rèn)定標(biāo)準(zhǔn)的通知》，推動落實購買首套房貸款“認(rèn)房不用認(rèn)貸”政策措施。該文件明確，“認(rèn)房不認(rèn)貸”政策作為政策工具，納入“一城一策”工具箱，供城市自主選用。業(yè)內(nèi)認(rèn)為，有了央行的支持，從實際的操作來看，已經(jīng)有了理論基礎(chǔ)。

事實上，自鄭州在2022年3月率先對“認(rèn)房又認(rèn)貸”政策予以放松以來，已陸續(xù)有許多城市都進(jìn)行了較大力度的松綁。據(jù)克而瑞統(tǒng)計，2022年以來超過65城發(fā)文松綁認(rèn)房認(rèn)貸政策，涉及城市能級主要在二線及以下，典型城市如杭州也在去年11月開始執(zhí)行“認(rèn)房不認(rèn)貸”政策。不過，目前仍嚴(yán)格執(zhí)行“認(rèn)房又認(rèn)貸”政策的城市除了北京、上海外，還包括成都、西安等多個二線城市。

影響幾何？

中指研究院華南分院總經(jīng)理楊紅俠表示，本次廣深首套住房“認(rèn)房不認(rèn)貸”政策的落地執(zhí)行，將使更多購房人能夠享受首套房貸款的首付比例和房貸利率，對于原來無房有貸款或有貸款記錄的家庭，過去首付比例在40%-70%，政策落地之后購買住房首付將降至30%，房貸利率也將下降，有助于降低居民購房門檻和購房成本，更好滿足剛性和改善性住房需求，穩(wěn)定廣州房地產(chǎn)市場預(yù)期，修復(fù)市場信心。

某央企上海營銷負(fù)責(zé)人向記者表示，“認(rèn)房不認(rèn)貸”政策的落地預(yù)計將對市場將產(chǎn)生不小的影響。三部委喊話“認(rèn)房不認(rèn)貸”以來，上海一項目的周末來訪量增加了大約15%，但客戶仍在觀望等待政策落地。

“很多現(xiàn)在被認(rèn)定為二套的客戶，需要付7成首付才能貸款，若政策落地則只需3.5成。”上述營銷負(fù)責(zé)人還表示，對于政策落地后將享受首套房首付標(biāo)準(zhǔn)的客戶，部分項目將首付支付周期拉長至年底，給該客戶群體以較為充足的時間等待政策。

除了釋放部分積壓需求外，“認(rèn)房不認(rèn)貸”的落地也有望縮短購房者的決策周期。上述營銷負(fù)責(zé)人表示，現(xiàn)在很多客戶是置換需求，手中的二手房賣不掉就會影響購買一手房的決策，上海的“認(rèn)房不認(rèn)貸”若能執(zhí)行，會在較短時間內(nèi)釋放一波需求，“畢竟上海房價高，7成首付可能需要賣掉其他城市兩套房才能湊足，賣房、置換周期會因此拉長很多”。

不過也有房企人士認(rèn)為，僅“認(rèn)房不認(rèn)貸”，對樓市的影響有限。

華北某民營房企人士告訴記者，一線城市放開認(rèn)房不認(rèn)貸對市場是明顯利好，如果北京能跟進(jìn)肯定是好事。但是公司在一線城市沒有布局項目，主要在強(qiáng)二線和省會城市，暫時不會直接受益于該政策。

某華南房企市場負(fù)責(zé)人表示，其實當(dāng)前受“認(rèn)房又認(rèn)貸”政策影響的城市并不多，“認(rèn)房不認(rèn)貸”的落地對“金九銀十”銷售的影響預(yù)計不會太大。上述市場負(fù)責(zé)人續(xù)稱，例如廣州“認(rèn)房不認(rèn)貸”的政策下，有外地房貸但在廣州無房的購房者，將按首套計，首付比例有明顯的下降，但該部分人群不算多，而且不少人沒有充足的實力在廣州購房，“所以這個政策還是對部分有錢人才有用”。

某頭部房企人士指出，“認(rèn)房不認(rèn)貸”，只是降低了購房門檻和資金成本，而這在一定程度上也增加了購房者的月供壓力。

某出險房企人士則直言，當(dāng)下市場面上的政策對自己所在企業(yè)作用不大。在她看來，對于一線城市來說，首先要解決房票也就是資質(zhì)的問題，如果一個家庭有房票但是因為貸款受限而不買房，那么這種情況只能是剛需，剛需買房對于緩解地產(chǎn)行業(yè)的危機(jī)的力量還是比較微弱的。

某央企區(qū)域營銷負(fù)責(zé)人則表示，“認(rèn)房不認(rèn)貸”政策對改善需求有一些正向作用，但對整個房地產(chǎn)市場銷售來說，影響不會太大，畢竟購房總需求已經(jīng)下降太多。

深圳某房企營銷負(fù)責(zé)人對第一財經(jīng)表示，近期客戶來訪量有增加，也有客戶在等“認(rèn)房不認(rèn)貸”政策落地，不過這類購房者并不是很多。另外，其表示，如果只是“認(rèn)房不認(rèn)貸”，這對房地產(chǎn)銷售端來看，僅僅是“小水花”，想要推動房地產(chǎn)市場快速轉(zhuǎn)變，還需要更多的政策組合拳。

還需哪些政策放松

那么，釋放需求、促進(jìn)樓市去化，還有哪些政策放松空間？

上述深圳某房企營銷負(fù)責(zé)人對第一財經(jīng)表示，可以適度地放開限購，增加購買群體；提振和刺激經(jīng)濟(jì)發(fā)展一攬子方案，讓人們對經(jīng)濟(jì)和收入有信心，從而敢消費(fèi)買房；另外，關(guān)于后續(xù)房產(chǎn)稅的預(yù)期給消費(fèi)者松綁，降低或者解除房產(chǎn)稅的壓力。

美聯(lián)物業(yè)全國研究中心總監(jiān)何倩茹對第一財經(jīng)表示，對于購買二套房的家庭，其實也有政策放松的空間，比如降低首付比例和貸款利率，因為賣一買一也不單單發(fā)生在擁有1套房的家庭中?！皩τ诿恳粋€層面的客戶都應(yīng)該給與適度的松綁，這樣樓市才能更快、更好地動起來，流通起來?！焙钨蝗阏f。

一位頭部房企上海營銷負(fù)責(zé)人則向記者表示，對于上海來說，調(diào)整普宅、非普宅的認(rèn)定標(biāo)準(zhǔn)也會進(jìn)一步促進(jìn)居住需求釋放。其表示，當(dāng)前，北京、上海執(zhí)行的是2014年出臺的普通住宅、非普通住宅標(biāo)準(zhǔn)，對應(yīng)的首套房首付標(biāo)準(zhǔn)也有所不同。其中，首套普通住宅首付比例均為35%、非普宅40%；二套普通住宅首付比例分別是60%、50%，而非普宅的首付比例高達(dá)80%、70%。若京滬對普宅、非主普宅的認(rèn)定標(biāo)準(zhǔn)進(jìn)行調(diào)整，購房門檻也將得到明顯改善。

此外，上述頭部房企上海營銷負(fù)責(zé)人指出，上海部分區(qū)域若能對限購條件進(jìn)行一定放松也能有效釋放部分需求。例如外地戶籍在金山區(qū)購房也需要繳滿5年社保才有資格，“我們就有客戶沒有滿5年社保但又有需求的，大家很希望周期能縮短。若五大新城進(jìn)行人才引進(jìn)時能綁定一些改善政策，會幫助當(dāng)?shù)厝セ??！?/p>

不過，多位受訪業(yè)內(nèi)人士均認(rèn)為，現(xiàn)階段，包括認(rèn)房不認(rèn)貸、限購、降低存量貸款利率等松綁政策中，認(rèn)房不認(rèn)貸是相對能較為有效提振市場的政策。認(rèn)房不認(rèn)貸刺激的是偏改善性需求，限購是偏剛需，在現(xiàn)在的經(jīng)濟(jì)環(huán)境下，改善需求強(qiáng)于剛需。

對于近期呼之欲出的“存量房貸利率下調(diào)”，業(yè)內(nèi)普遍認(rèn)為對樓市的影響不會太大。上述房企市場負(fù)責(zé)人認(rèn)為，存量房貸利率下調(diào)本質(zhì)上是釋放部分人的消費(fèi)能力，對房地產(chǎn)沒有實質(zhì)性利好。

另有某全國性房企內(nèi)部人士指出，若預(yù)期房價能穩(wěn)住或微漲，上述各項政策都能產(chǎn)生一定效果，若預(yù)期房價長期下跌，則除了少數(shù)買房結(jié)婚等剛需外，政策很難改變觀望的情緒。

此外，中指研究院市場研究總監(jiān)陳文靜對第一財經(jīng)表示，政策放松空間還包括優(yōu)化法拍房、非住宅、離婚購房等限購政策，庫存壓力大的區(qū)域或按照因區(qū)施策、一區(qū)一策原則，與人口、人才等政策相結(jié)合優(yōu)化政策。除此之外，優(yōu)化限售、限價政策，降低交易稅費(fèi)，也是政策優(yōu)化方向。

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