中報觀察 | 合景泰富兩難

觀點網(wǎng) 作為出險房企，合景泰富集團2023年半年度業(yè)績注定沒有太多好消息。與大多數(shù)受難同行一樣，處理債務危機尚且力有不逮，該公司暫時更無精力顧及未來發(fā)展。

外界能看到，近一年來合景泰富似乎已從公開土拍市場上消失，也傳言退出了多個城市更新項目，總的來說業(yè)務陷入滑坡境地。

資料顯示，報告期內合景泰富收入錄得74.54億元，同比減少12.0%。

(資料圖片)

其中，物業(yè)開發(fā)收入約66.04億元，較2022年同期約77.25億元減少14.5%。主要由于期內合景泰富交付總建筑面積由2022年上半年51.43萬平方米減少至37.18萬平方米。就算同期錄入物業(yè)的平均銷售價格由15020元增加至每平方米17761元，也無補于是。

這反映合景泰富或者交付了一些城市能級更高、產(chǎn)品定位更高的項目，但這也導致所交付物業(yè)的成本要比以往要更高。

據(jù)了解，2023年前6個月，合景泰富每平方米的土地成本由2022年同期的5457元增加至8153元；同時每平方米的建筑成本由5142元增加至5229元。

過去幾年，合景泰富在某一段財務尚算安全的時期，曾追求過一些較難以把控的地塊。特別是2019年之后的兩年內，為了沖刺千億規(guī)模，當年提速拿地，在廣州、北京、上海、深圳、杭州、重慶、南寧等地斬獲26個項目，新增總建筑面積374萬平方米，付出代價276億元。

甚至在2020年，當年合景泰富定下1033億元的銷售目標，拿地方面保持了幾乎同樣的激進態(tài)勢。包括同年5月10.33億元拿下成都高新區(qū)一宗宅地，溢價38.33%；11月48.6億元拿下廣州天河區(qū)地塊，樓面價拍至51463元/平方米，排在廣州土拍歷史紀錄前列。

更高的成本意味著更低的利潤，2023年上半年，由于土地成本飆升疊加銷售錄入減少，導致期內毛利僅4.42億元，同比減少69.9%。毛利率為5.9%，而2022年同期的數(shù)據(jù)為17.3%。

另一方面，合景泰富過去引以為豪的投資物業(yè)組合，期內雖然依舊能提供穩(wěn)定的經(jīng)常性收入，但絕對值并沒有比以往有所提升。該公司旗下的寫字樓和購物中心經(jīng)營，似乎沒有因疫情防控措施的放開而一同改善。

但更大的原因，在于合景泰富近來一直嘗試出售旗下投資物業(yè)籌措現(xiàn)金。

據(jù)其2022年年報，合景泰富組建了大客戶銷售團隊以促進整售式大單項目，并提到計劃銷售集團位于廣州、北京、上海等一線城市的商業(yè)項目。

2022年4月，合景泰富就以13億元的價格出售了位于上海的一棟寫字樓。2023年上半年，合景泰富也有相同的動作，不過折價出售項目同樣導致輕微收益虧損7996.4萬元。

期內，合景泰富物業(yè)投資收入4.55億元，較2022年同期下降3.4%，降幅比2022年全年的1.4%更大。

反觀酒店分部展現(xiàn)了突出的復蘇態(tài)勢，這與上半年國內旅游行業(yè)恢復息息相關。期內，合景泰富酒店營運收入3.95億元，同比提升44.3%。

至于利潤表現(xiàn)，合景泰富借機在2023年上半年計提了在建物業(yè)及持作銷售用途的竣工物業(yè)的已確認減值虧損25.1億元，投資物業(yè)公允值虧損凈額也擴大了3.8倍至12.54億元。

最終導致該公司錄得期內虧損約99.29億元，而2022年同期為正向利潤50.4億元，公司擁有人應占虧損98.89億元。

財務層面，合景泰富的降債之路似乎并不順利。

于2023年6月30日，該集團的銀行及其他貸款、優(yōu)先票據(jù)及境內公司債券分別約444.82億元、281.14億元及30.99億元。與半年前對比變化不大，甚至略有上升。當時的數(shù)據(jù)為銀行及其他貸款、優(yōu)先票據(jù)及境內公司債券分別約為460.57億元、272.12億元及21.21億元。

從久期看，在銀行及其他貸款中，約131.82億元將須于一年內償還，約201億元將須于兩年至五年內償還，以及約111.96億元將須于五年后償還。在優(yōu)先票據(jù)中，約125億元將須于一年內償還，以及約156億元將須于兩年至五年內償還。在境內公司債券中，約16.44億元將須于一年內償還，約14.54億元將須于兩年至五年內償還。

換句話說，一年之內合景泰富的償債壓力在273.26億元。但與之對比，現(xiàn)金及銀行結余的賬面金額僅約51.68億元。按借貸凈額除以權益總額計算的負債比率從年初161.8%提升到243.5%。

這導致一個奇怪的現(xiàn)象：在摩根大通的幫助下，合景泰富曾于2022年9月完成3筆共16億美元高級債券的交換要約，債務展期平均一年左右。其中包含一只2024年到期的6.0厘優(yōu)先票據(jù)，發(fā)行本金總額7.949億美元以交換兩筆2022年9月到期票據(jù)。

該票據(jù)在2023年5月再次觸發(fā)違約，因為根據(jù)票據(jù)的條款，該票據(jù)本金額的15%連同應計及未付利息本應于強制贖回日期（即2023年5月14日）到期及應付，但合景泰富沒有辦法兌付承諾。

為了應付到期債務壓力，合景泰富持續(xù)推動資產(chǎn)出售。

2022年內，除13億出售上海寫字樓，還陸續(xù)出售了香港住宅樓盤尚珒溋50%股權，上海嘉譽云景租賃住宅項目股權，成都攀成鋼項目等。

最新在8月中旬，合景泰富繼續(xù)向合作方綠城集團出售了蘇州朗月濱河雅苑、明月濱河，以及杭州春來曉園項目，獲得20.72億元現(xiàn)金用來償還債務。

單靠出售投資項目、開發(fā)項目股權難以止血，合景泰富更大的壓力來自銷售端。

2023年1-7月，合景泰富實現(xiàn)合同預售金額約202.02億元，較2022年同期309.89億元下跌34.8%。

土地儲備方面，截至2023年6月30日，合景泰富旗下?lián)碛?65個項目（不含尾盤），分布于廣州、深圳、香港、重慶、成都、杭州、上海、北京等44個城市，擁有土地儲備共計權益建筑面積約1381萬平方米，權益比例約為74%。土儲質量較高，但總量似乎較小。

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