樓市終于出王炸了
8月底的房地產(chǎn)市場,屬實熱鬧,政策大招一個接著一個。
首先是“認房不認貸”。
(資料圖片)
8月25日,住建部等三部委聯(lián)合發(fā)文推進“認房不認貸”落地。沒過幾天,深圳、廣州、成都、武漢等多個城市就紛紛響應(yīng),宣布實施“認房不認貸”政策。
其次是下調(diào)存量房貸利率和首付比例。
8月31日,中國人民銀行、國家金融監(jiān)督管理總局聯(lián)合發(fā)文,引導降低存量首套住房貸款利率,以及下調(diào)首付比例下限。
一系列利好政策出臺,讓明源君的朋友圈再次恢復了往日的喧鬧。
有人說樓市終于迎來重磅利好,房企的苦日子熬到頭了。
也有人說很多城市首套首付早就兩成了,存量房貸利率下調(diào)又鎖定于首套,且以購買當年最低利率為限。所以政策寬松度不及預期,市場起效也難。
當然,還有人預測,這些政策只是前菜,更給力的大招正在路上。
上述政策組合拳,到底哪些才是實質(zhì)性利好。今天,明源君就來逐條分析下。
全國統(tǒng)一兩成首付
一共只出現(xiàn)過三次
政策原文:對于貸款購買商品住房的居民家庭,首套住房商業(yè)性個人住房貸款最低首付款比例統(tǒng)一為不低于20%,二套住房商業(yè)性個人住房貸款最低首付款比例統(tǒng)一為不低于30%。
解讀:
新出的政策當中,屬這條力度最大。
從1998年房改到現(xiàn)在,全國范圍統(tǒng)一兩成首付,實際一共就出現(xiàn)三次。
第一次是2003年,央行為了鼓勵剛需買房,將首付比例降為20%,第二套及以上應(yīng)適當提高比例,隨后房價迎來一波高速增長。
第二次是2008年,為了應(yīng)對金融危機的負面影響,央行再次將首付比例下調(diào)至20%,極大刺激了國內(nèi)購房需求,房地產(chǎn)隨之迎來新一輪增長周期。
第三次就是今年。
那么,這次全國統(tǒng)一兩成首付,能否像之前兩次一樣,帶動房地產(chǎn)市場邁入新的增長周期,需要再觀察一段時間。
原因有兩個:
第一,全國已有多個城市執(zhí)行兩成首付,受益范圍有限。
最近兩年,隨著房地產(chǎn)市場的持續(xù)低迷,各地也紛紛開始降低首付比例,以此提振當?shù)貥鞘小?/p>
據(jù)貝殼研究院統(tǒng)計,截至2022年底,全國有82個城市首套房商貸最低首付比例可至兩成(含部分區(qū)域或部分銀行執(zhí)行),其中包括武漢、石家莊、長春、哈爾濱、南昌等省會城市。
所以,這次全國統(tǒng)一兩成首付,對這些已經(jīng)執(zhí)行兩成首付的城市,并無多大幫助。
其次,短期來看,無論是首套還是二套,首付降低雖然讓買房門檻大大降低,但后期還貸款的壓力也隨之增加。
尤其在目前經(jīng)濟不明朗的情況下,不少人的收入不穩(wěn)定,會影響其對自身還貸能力的評估,從而抑制了購房需求的釋放。
第二,政策對一線城市刺激最大,但短期內(nèi)不會落地。
剛才明源君降到,這個新政策,對已經(jīng)執(zhí)行兩成首付的城市刺激不大,影響最大的還是一線和強二線城市,尤其是北京和上海這兩個城市。
最主要的原因,還是因為目前這些城市的首套房比例多為30%或以上,二套房首付比例多為40%或以上。
比如北京和上海的首套房比例就高達35%。二套房首付比例上,北京最低60%、上海最低50%(普宅)。
一旦按照新政策,這批城市將首套首付下調(diào)到20%,二套下調(diào)至30%,等于大幅度降低購房門檻,讓更多的資金進入樓市,并迅速釋放一批購買力。
但是,樓市調(diào)控的目的,既要防過冷,又要考慮到政策出臺后是否會造成過熱,所以短時間內(nèi),一線和強二線城市是否會執(zhí)行首套兩成、二套三成的政策,仍有待觀察。
存量貸款利率下調(diào)
對高息貸款者是極大利好
政策原文:自2023年9月25日起,存量首套住房商業(yè)性個人住房貸款的借款人可向承貸金融機構(gòu)提出申請,由該金融機構(gòu)新發(fā)放貸款置換存量首套住房商業(yè)性個人住房貸款。
新發(fā)放貸款的利率水平由金融機構(gòu)與借款人自主協(xié)商確定,但在貸款市場報價利率(LPR)上的加點幅度,不得低于原貸款發(fā)放時所在城市首套住房商業(yè)性個人住房貸款利率政策下限。
解讀:
從個人來說,三條政策中,明源君對存量貸款利率下調(diào),最為關(guān)注。
畢竟對于正在辛苦打工供房的自己來說,每月工資一大半都交給了銀行,著實壓力山大。而存量房貸利率一旦下調(diào),等于每個月多省出一筆錢,這種利好是實打?qū)嵉摹?/p>
新政策主要有幾點值得關(guān)注。
首先對高息貸款者是極大利好。
為什么這么說?這條政策里面,最關(guān)鍵的一條就是設(shè)定了利率底線要求,即存量房貸利率下調(diào),不得低于原貸款發(fā)放時所在城市首套住房商業(yè)性個人住房貸款利率政策下限,也就是你當時貸款時候所在城市的lpr。
比如:如果貸款發(fā)放時當?shù)厥滋紫孪蘩蔿pr+50bp,A客戶為二套購房者,利率為lpr+100bp,B客戶為當時首套購房者lpr+50bp。
現(xiàn)在該地首套下限lpr-20bp。那么A客戶最多調(diào)到lpr+50bp,而B客戶則不能調(diào)整,因為B客戶已經(jīng)是當時該城市首套下限利率了。
所以,對于這項政策,受益者更多是存量房貸利率較高的那批人,特別是動輒6%以上的高息購房者,很可能房貸能降低100個基點以上。當然,這要與銀行自主協(xié)商確定。
除了能夠節(jié)約利率較高借款人的利息支出,這條政策的意義還有兩個:
第一,對銀行來說,可以有效減少提前還貸現(xiàn)象,減輕對銀行利息收入的影響。
第二,可以壓縮違規(guī)使用經(jīng)營貸、消費貸置換存量住房貸款的空間,減少風險隱患。
也算是一舉多得。
認房不認貸降低了購房門檻 改善群體將會加快入市
原文:居民家庭(包括借款人、配偶及未成年子女)申請貸款購買商品住房時,家庭成員在當?shù)孛聼o成套住房的,不論是否已利用貸款購買過住房,銀行業(yè)金融機構(gòu)均按首套住房執(zhí)行住房信貸政策。
解讀:
中央發(fā)文認房不認貸政策已經(jīng)幾天時間,包括廣州、深圳兩地也相繼落地執(zhí)行。
第一,認房不認貸政策,實際是對之前調(diào)控政策的糾偏。
2016-2021年,由于樓市過熱,各地為遏制投機炒房行為,紛紛推出“認房又認貸”政策。即只要在全國任何一個城市有過貸款記錄,再次申請貸款買房時,將按照二套房的購房政策來計算,增加了購房成本和門檻。
最近兩年,由于市場形勢急轉(zhuǎn)直下,所以各地也紛紛優(yōu)化了認房認貸政策。即不論是否曾經(jīng)有過貸款,只要目前名下沒有房產(chǎn),均可以按首套按揭貸款享受首付比例和利率優(yōu)惠。
據(jù)克而瑞統(tǒng)計,2022年至今,全國至少有65城優(yōu)化了認房認貸政策。所以其本質(zhì)上不屬于新政策,很多城市也早已放開這個限制,受益更多的還是剛剛放開的廣州、深圳等高能級城市。
第二,改善群體成主要受益人群。
認房不認貸,主要受益的不是剛需,而是本地無房、外地有房貸的人,以及本地賣房后再買房的改善群體。
新政策對這批群體的幫助有多大?中指研究院有過一個測算。
從降首付的角度來看,對于原來無房有貸款或有貸款記錄的家庭,廣州過去首付比例在40%-70%,深圳在50%-60%,現(xiàn)在再次購買住房首付均降至30%。
對于一套總價500萬的住房而言,若按普通住宅,廣州本地無房但貸款未結(jié)清的購房者首付將從350萬降至150萬,貸款已結(jié)清的首付將從200萬降至150萬,購房門檻分別下降200萬和50萬;
深圳本地無房但有貸款記錄的購房者首付將從250萬降至150萬,購房門檻下降100萬元。若為非普通住宅,首付比例下降的幅度更大,對購房者的帶動作用也會更加明顯。
從降低房貸利率的角度來看,廣州、深圳房貸利率將由4.8%分別降至4.2%、4.5%,對于總額為200萬的住房貸款,按30年計算,等額本息還款,利息支出將分別減少25.7萬元、12.9萬元,每月還款金額可分別減少713元、360元。
不難看出,政策優(yōu)化后,上述兩類人群再購房首付比例及貸款利率將得到較大改善,同時房地產(chǎn)相關(guān)稅費也有望按首套執(zhí)行。
結(jié)語:
文章最后,明源君還想說下,近期利好政策頻頻落地,一方面在于能提振市場信心,另一方面也能看出中央救市的態(tài)度和決心。
只有購房者的信心上來了,金融機構(gòu)敢貸款了,房企的現(xiàn)金流才能迎來實質(zhì)性改善,地產(chǎn)行業(yè)才能平穩(wěn)健康發(fā)展。
而且后續(xù)中央仍會根據(jù)效果繼續(xù)加碼,不排除會有大招陸續(xù)出臺,一線城市有望在年底企穩(wěn)止跌。
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