存量首套房貸利率怎么調(diào)？多家銀行解讀十大細(xì)節(jié)

存量首套房貸利率要降了！到底怎么降？能降到多少？已經(jīng)提前還款的是否也可以下調(diào)？

針對(duì)各類熱點(diǎn)問題，近日，工商銀行、農(nóng)業(yè)銀行、中國銀行、建設(shè)銀行、郵儲(chǔ)銀行等已公開發(fā)布了存量房貸利率調(diào)整常見問題解答，涉及存量房貸利率調(diào)整范圍、調(diào)整方式、首套房認(rèn)定等眾多方面。

問題1：調(diào)整范圍有哪些？

(資料圖片)

央行、國家金融監(jiān)管總局明確，存量首套住房商業(yè)性個(gè)人住房貸款，是指2023年8月31日前金融機(jī)構(gòu)已發(fā)放的和已簽訂合同但未發(fā)放的首套住房商業(yè)性個(gè)人住房貸款，或借款人實(shí)際住房情況符合所在城市首套住房標(biāo)準(zhǔn)的其他存量住房商業(yè)性個(gè)人住房貸款。

同時(shí)要排除一些特殊情況。例如，從利率差的角度看，建設(shè)銀行表示，當(dāng)前執(zhí)行利率如低于本次首套住房貸款擬調(diào)整到的利率水平，則不進(jìn)行調(diào)整。

從貸款類型看，建設(shè)銀行表示，住房公積金貸款、組合貸款中的住房公積金貸款，購買商鋪等商業(yè)用房的貸款，不在本次調(diào)整范圍內(nèi)；工商銀行表示，公積金貸款及組合貸中的公積金貸款部分不在調(diào)整范圍之內(nèi)，對(duì)于組合貸中的商業(yè)性個(gè)人住房貸款，符合條件的可單獨(dú)調(diào)整利率水平。

問題2：如何確定是不是首套房？

在具體操作中，首套房是以什么時(shí)間點(diǎn)界定？如果之前貸款時(shí)不是首套，但按現(xiàn)在政策可以算首套，能不能申請(qǐng)調(diào)整？各大銀行也給出了更為細(xì)致的解釋。

建設(shè)銀行表示，首套住房貸款包括兩種情況，一種是指貸款發(fā)放時(shí)利率按所在城市首套住房貸款利率執(zhí)行的貸款，另一種是貸款發(fā)放時(shí)是非首套住房貸款，但實(shí)際住房情況已經(jīng)符合所在城市首套住房標(biāo)準(zhǔn)。

例如，如果貸款購買本套住房時(shí)，家庭沒有其他住房，因當(dāng)時(shí)“認(rèn)房又認(rèn)貸”政策導(dǎo)致該套住房按照二套住房貸款利率辦理，但目前所在地區(qū)已執(zhí)行“認(rèn)房不認(rèn)貸”政策，本次可以按首套執(zhí)行。此外，貸款購買住房時(shí)不是家庭在當(dāng)?shù)氐奈ㄒ蛔》?，但后期通過交易等方式出售了其他住房，本住房成為家庭唯一住房且當(dāng)?shù)匾褕?zhí)行“認(rèn)房不認(rèn)貸”政策的，本次可以按首套執(zhí)行。上述情形下，需要提供相應(yīng)的證明材料。

問題3：調(diào)整幅度是多少？

央行、國家金融監(jiān)管總局明確，新發(fā)放貸款的利率水平由金融機(jī)構(gòu)與借款人自主協(xié)商確定，但在貸款市場(chǎng)報(bào)價(jià)利率（LPR）上的加點(diǎn)幅度，不得低于原貸款發(fā)放時(shí)所在城市首套住房商業(yè)性個(gè)人住房貸款利率政策下限。

建設(shè)銀行進(jìn)一步解釋稱，目前房貸利率是在LPR基礎(chǔ)上加減點(diǎn)確定的。本次調(diào)整不涉及LPR，主要是調(diào)整加減點(diǎn)。

此外，光大銀行提出，固定利率客戶可以向光大銀行申請(qǐng)降低首套房貸款利率。調(diào)整后，利率類型仍為固定利率。

郵儲(chǔ)銀行等表示，目前，各城市首套房貸利率政策下限，以人民銀行各省級(jí)分行官方網(wǎng)站公布的為準(zhǔn)，具體利率調(diào)整幅度及規(guī)則以我行后續(xù)公告為準(zhǔn)。

問題4：首套房貸利率下限如何查詢？

各大銀行均表示，首套房貸利率政策下限人民銀行已公布，請(qǐng)查詢所在城市人民銀行省級(jí)分行官方網(wǎng)站相關(guān)公示。據(jù)梳理，截至9月2日，全國31個(gè)省、自治區(qū)、直轄市均已公布首套商業(yè)性住房貸款利率自律下限情況。

從全國層面來看，全國首套商業(yè)性個(gè)人住房貸款利率下限在不同階段分別為：2019年10月7日前為0.7倍貸款基準(zhǔn)利率；2019年10月8日至2022年5月14日為LPR；2022年5月15日至今為LPR-20BP。

不過，在因城施策背景下，各地區(qū)之間或同一地區(qū)不同時(shí)期所執(zhí)行的房貸利率下限差異較大。

問題5：兩種調(diào)整方式有何區(qū)別？

按照央行、國家金融監(jiān)管總局要求，存量房貸利率調(diào)整有兩種方式，一是通過新發(fā)放貸款置換，二是協(xié)商變更合同利率。

工商銀行、農(nóng)業(yè)銀行給出了相似的解釋：新發(fā)放貸款置換是指由原貸款承貸銀行新發(fā)放一筆貸款，借款人使用這筆貸款置換存量首套房貸。協(xié)商變更合同利率是指由借貸雙方通過簽訂補(bǔ)充條款等方式，協(xié)商降低貸款合同約定的利率水平。

“對(duì)于借款人而言，由于已經(jīng)明確調(diào)整后的利率水平需符合原貸款發(fā)放時(shí)的當(dāng)?shù)胤抠J利率政策下限，這兩種方式調(diào)整的結(jié)果無明顯區(qū)別?！眱摄y行均表示，考慮到客戶操作的便利性，主要采取變更合同利率方式，具體以后續(xù)公告為準(zhǔn)。

問題6：已申請(qǐng)?zhí)崆斑€貸可以調(diào)整嗎？

農(nóng)業(yè)銀行表示，這要區(qū)分兩種情況：一是已完成提前還款扣款操作的，不再進(jìn)行利率調(diào)整。如有剩余本金尚未歸還的，凡是符合條件的，可進(jìn)行利率下調(diào)。

二是已提出提前還款申請(qǐng)、但尚未完成扣款的，客戶可根據(jù)自身需要撤銷提前還款申請(qǐng)，凡是符合條件的，納入此次調(diào)整范圍。具體請(qǐng)聯(lián)系貸款經(jīng)辦行。

問題7：如果首套房貸現(xiàn)在有拖欠（或?yàn)椴涣假J款），能調(diào)嗎？

建設(shè)銀行表示，符合調(diào)整范圍但有拖欠的貸款，原則上還清拖欠前暫不調(diào)整，還清拖欠后可以調(diào)整。實(shí)際執(zhí)行需根據(jù)具體情況判斷，可咨詢貸款經(jīng)辦機(jī)構(gòu)。

工商銀行表示，不良個(gè)人住房貸款暫不支持進(jìn)行存量房貸利率調(diào)整，需要?dú)w還積欠本息后再申請(qǐng)調(diào)整。具體以后續(xù)公告為準(zhǔn)，如有異議可聯(lián)系貸款經(jīng)辦行。

光大銀行也表示，符合調(diào)整范圍但目前有逾期的首套房貸業(yè)務(wù)，原則上在還清逾期本息后可以調(diào)整。具體情況可咨詢貸款經(jīng)辦機(jī)構(gòu)。

問題8：已經(jīng)支付的高出的利息是否返還？

對(duì)于此次通知發(fā)布前，已經(jīng)支付的高于調(diào)整后利率水平的房貸利息，可否要求返還？

工商銀行對(duì)此表示，暫不支持。此次存量房貸利率調(diào)整不溯及既往。

問題9：申請(qǐng)調(diào)整需要提供哪些材料？

中國銀行表示，首套房貸款客戶無需提供相關(guān)材料，二套房貸款客戶需提供當(dāng)前實(shí)際住房情況符合當(dāng)?shù)厥滋鬃》繕?biāo)準(zhǔn)的證明材料，比如當(dāng)?shù)胤课莨芾聿块T出具的房屋套數(shù)查詢證明等。

問題10：何時(shí)可以申請(qǐng)辦理、執(zhí)行？

中國銀行表示，將于2023年9月25日起接受客戶調(diào)整申請(qǐng)，在調(diào)整完成后的次日將按照降低后的貸款利率執(zhí)行。

建設(shè)銀行表示，正在抓緊制定具體實(shí)施細(xì)則，進(jìn)行準(zhǔn)備工作，確保按人民銀行要求9月25日可提供服務(wù)。

農(nóng)業(yè)銀行表示，正在抓緊制定操作細(xì)則，盡快完成合同文本和系統(tǒng)研發(fā)等工作，積極做好組織實(shí)施。凡是符合條件的客戶，在2023年9月25日受理申請(qǐng)后，會(huì)在最短時(shí)間內(nèi)規(guī)范完成利率定價(jià)調(diào)整工作。

工商銀行表示，正積極進(jìn)行各項(xiàng)準(zhǔn)備工作，暫定于9月25日開放線上線下服務(wù)渠道，具體時(shí)間以公告為準(zhǔn)。

郵儲(chǔ)銀行表示，正抓緊制定操作細(xì)則，初步定于9月25日接受客戶申請(qǐng)，具體時(shí)間以公告為準(zhǔn)。

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