不算不知道！存量首套住房貸款利率調(diào)整，每月還貸少交一大筆

在8月31日，央行、金融監(jiān)管總局發(fā)布《關(guān)于降低存量首套住房貸款利率有關(guān)事項(xiàng)的通知》不到10天后，中農(nóng)工建四大商業(yè)銀行于昨天發(fā)布了存量首套住房貸款利率調(diào)整的規(guī)則。該規(guī)則發(fā)布，為今年9月下旬降房貸利率明確了依據(jù)，對(duì)調(diào)整范圍、調(diào)整后的利率水平、調(diào)整方式等進(jìn)行解答，及時(shí)回應(yīng)客戶關(guān)切。

(資料圖)

進(jìn)一步明確

通過(guò)對(duì)幾家銀行的相關(guān)公告的梳理，記者發(fā)現(xiàn)此次細(xì)則主要進(jìn)一步明確了幾個(gè)問(wèn)題：

一是調(diào)整規(guī)則。由于LPR定價(jià)改革和住房貸款利率下限調(diào)整，規(guī)則均明確了三個(gè)時(shí)間段，即2019年10月7日前發(fā)放（且已轉(zhuǎn)換為L(zhǎng)PR定價(jià)）、2019年10月8日（含）至2022年5月14日（含）、2022年5月15日（含）至2023年8月31日（含）發(fā)放的存量首套個(gè)人住房貸款利率下限。

二是調(diào)整方式。多家銀行均表示將在2023年9月25日起主動(dòng)進(jìn)行批量下調(diào)，無(wú)需客戶申請(qǐng)。對(duì)于因政策調(diào)整導(dǎo)致首套房認(rèn)定發(fā)生變化而符合規(guī)則的，可以于2023年9月25日起在貸款銀行進(jìn)行申請(qǐng)，后續(xù)銀行會(huì)進(jìn)行認(rèn)定，符合后及時(shí)調(diào)整。調(diào)整后均當(dāng)日生效。

三是利率不會(huì)上調(diào)。由于每位購(gòu)房者貸款利率不同，因此也會(huì)出現(xiàn)貸款利率可能低于所在城市首套住房商業(yè)性個(gè)人住房貸款利率政策下限的情況（尤其是在2022年10月規(guī)則調(diào)整后，不少城市利率低于全國(guó)利率下限LPR-20bp的情況），如果出現(xiàn)，銀行不會(huì)調(diào)整，即不會(huì)造成因調(diào)整后利率上調(diào)至政策下限的情況。

究竟能省多少錢？

事實(shí)上，對(duì)于廣大申請(qǐng)了房貸的消費(fèi)者來(lái)說(shuō)，有兩個(gè)事情無(wú)疑是比較關(guān)心的，一是自己究竟能省多少錢？

細(xì)則出臺(tái)后，許多人都開(kāi)始算起賬來(lái)。

“根據(jù)細(xì)則，不同的三個(gè)時(shí)間段具體的情況也不同?！币拙拥禺a(chǎn)研究院總監(jiān)嚴(yán)躍進(jìn)將三個(gè)時(shí)間段貸款百萬(wàn)購(gòu)房的情況向記者一一舉例：

2019年10月前購(gòu)房的

其房貸利率重新定價(jià)規(guī)則是從“LPR+高基點(diǎn)”調(diào)整為“LPR+0基點(diǎn)”。當(dāng)年購(gòu)房者比較高的利率可能為5.8%。那么按照現(xiàn)在的規(guī)則，其利率可以為“現(xiàn)在的LPR+0基點(diǎn)”，即4.20%+0%=4.2%。

如此對(duì)比，100萬(wàn)貸款本金30年期等額本息，其原來(lái)總利息為111萬(wàn)、月供5868元。而現(xiàn)在總利息為76萬(wàn)、月供4890元。如此對(duì)比，總利息少支付35萬(wàn)、月供即每月少還978元。

2019年10月-2022年5月期間買房的

其房貸利率重新定價(jià)規(guī)則是從“LPR+高基點(diǎn)”調(diào)整為“LPR+0基點(diǎn)”。當(dāng)年購(gòu)房者的較高利率大概為6.3%。那么按照現(xiàn)在的規(guī)則，其利率最低可以做到4.2%+0%=4.2%。如果按此計(jì)算，100萬(wàn)貸款本金30年期等額本息，其原來(lái)總利息為123萬(wàn)、月供6190元。而現(xiàn)在總利息為76萬(wàn)、月供4890元。如此對(duì)比，總利息少支付47萬(wàn)、月供即每月少還1300元。

2022年5月份后買房的

其利率重新定價(jià)規(guī)則為從“LPR+高基點(diǎn)”調(diào)整為“LPR-20基點(diǎn)”。這個(gè)期間購(gòu)房者的房貸利率大概較高的為5.2%。按照現(xiàn)在的規(guī)則，其利率最低可以做到4.2%-0.2%=4.0%。如果按此計(jì)算，100萬(wàn)貸款本金30年期等額本息，其原來(lái)的總利息為98萬(wàn)、月供為5491元。而現(xiàn)在的總利息為72萬(wàn)、月供為4774元。如此對(duì)比，總利息少支付26萬(wàn)、月供即每個(gè)月少還717元。

購(gòu)房者近期需要做什么嗎？

這次首套存量房貸款利率調(diào)整政策發(fā)布，也引起了廣泛的關(guān)注，購(gòu)房者對(duì)此討論熱烈。細(xì)則出來(lái)以后。對(duì)于廣大購(gòu)房者來(lái)說(shuō)，近期需要做什么，是非常務(wù)實(shí)的問(wèn)題。

需要注意的是，根據(jù)細(xì)則，這次降低房貸利率采取了“系統(tǒng)默認(rèn)統(tǒng)一下調(diào)”的做法。換句話說(shuō)，購(gòu)房者不需要做什么，甚至不需要去銀行APP或公眾號(hào)查看什么。銀行根據(jù)此次發(fā)布的規(guī)則，會(huì)統(tǒng)一進(jìn)行自動(dòng)調(diào)整。

“購(gòu)房者可以安心上班、努力賺錢，估計(jì)9月底或10月份開(kāi)始會(huì)陸續(xù)收到短信，即提示根據(jù)相關(guān)規(guī)則，你的房貸利率進(jìn)行了調(diào)整，請(qǐng)按時(shí)足額償還房貸。換句話說(shuō)，沒(méi)有所謂的簽合同、簽字、確認(rèn)、電話告知等工作。一些工作，銀行從便捷的角度，都給你安排好了，不需要客戶做什么事。你只需要知道，你從10月份開(kāi)始每個(gè)月還房貸的錢少了，或者說(shuō)銀行卡每個(gè)月會(huì)剩余出好幾百或好幾千元。”嚴(yán)躍進(jìn)表示。

嚴(yán)躍進(jìn)還指出，部分購(gòu)房者稍微要注意下這次政策。“比如說(shuō)10月份沒(méi)有發(fā)現(xiàn)房貸降低了，那么要稍微關(guān)注下政策內(nèi)容。部分可能是因?yàn)槟愕姆孔硬皇鞘滋追?，所以你不可以享受這個(gè)政策。部分可能按認(rèn)房不認(rèn)貸規(guī)則，你的房子是屬于首套房了，但是銀行不知道。部分也可能是你把其中一套房賣了，你現(xiàn)在的房子屬于首套房了，但是銀行也不知道。對(duì)于此類問(wèn)題，也不必焦急?？梢宰稍冦y行，今年或明年都可以去補(bǔ)下手續(xù)，然后把優(yōu)惠拿到。這個(gè)月不急也問(wèn)題不大。”

嚴(yán)躍進(jìn)還指出，實(shí)際上降低多少房貸，購(gòu)房者還要根據(jù)實(shí)際情況來(lái)做分析的。例如，各地可以給出的最低利率也有約束。一些城市房貸利率下限可能做不到“LPR+0基點(diǎn)”或“LPR-20基點(diǎn)”，可能是“LPR+35基點(diǎn)”。那么換句話說(shuō)，銀行給到的最優(yōu)惠的利率計(jì)算公式，也就是“LPR+35基點(diǎn)”。所以此前幾天各地陸續(xù)公布“某地首套商業(yè)性個(gè)人住房貸款利率自律下限”，其實(shí)就是為此次調(diào)整計(jì)算公式做準(zhǔn)備的。購(gòu)房者可以了解各自城市的情況，看下最低可以調(diào)到多少。但需要說(shuō)明，各家銀行的標(biāo)準(zhǔn)是一樣的。比如說(shuō)某城市的工行和建行，兩家銀行公布的最低房貸利率應(yīng)該是一樣的，不會(huì)一個(gè)高一個(gè)低。

作者：楊碩（新民晚報(bào)·金海岸工作室）

編輯：陸佳慧李星

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