四大行發(fā)布公告明確存量首套住房貸款利率調(diào)整事項：購房者省多少？怎么操作？這些都有了答案……

在8月31日，央行、金融監(jiān)管總局發(fā)布《關(guān)于降低存量首套住房貸款利率有關(guān)事項的通知》（下稱《通知》）不到10天后，中農(nóng)工建四大商業(yè)銀行于昨天發(fā)布了存量首套住房貸款利率調(diào)整的規(guī)則。該規(guī)則發(fā)布，為今年9月下旬降房貸利率明確了依據(jù)，對調(diào)整范圍、調(diào)整后的利率水平、調(diào)整方式等進(jìn)行解答，及時回應(yīng)客戶關(guān)切。

明確了三個時間段

【資料圖】

通過對幾家銀行的相關(guān)公告的梳理，記者發(fā)現(xiàn)此次細(xì)則主要進(jìn)一步明確了幾個問題：

一是調(diào)整規(guī)則。由于LPR定價改革和住房貸款利率下限調(diào)整，規(guī)則均明確了三個時間段，即2019年10月7日前發(fā)放（且已轉(zhuǎn)換為LPR定價）、2019年10月8日（含）至2022年5月14日（含）、2022年5月15日（含）至2023年8月31日（含）發(fā)放的存量首套個人住房貸款利率下限。

二是調(diào)整方式。多家銀行均表示將在2023年9月25日起主動進(jìn)行批量下調(diào)，無需客戶申請。對于因政策調(diào)整導(dǎo)致首套房認(rèn)定發(fā)生變化而符合規(guī)則的，可以于2023年9月25日起在貸款銀行進(jìn)行申請，后續(xù)銀行會進(jìn)行認(rèn)定，符合后及時調(diào)整。調(diào)整后均當(dāng)日生效。

三是利率不會上調(diào)。由于每位購房者貸款利率不同，因此也會出現(xiàn)貸款利率可能低于所在城市首套住房商業(yè)性個人住房貸款利率政策下限的情況（尤其是在2022年10月規(guī)則調(diào)整后，不少城市利率低于全國利率下限LPR-20bp的情況），如果出現(xiàn)，銀行不會調(diào)整，即不會造成因調(diào)整后利率上調(diào)至政策下限的情況。

究竟能省多少錢？

事實上，對于廣大申請了房貸的消費(fèi)者來說，有兩個事情無疑是比較關(guān)心的，一是自己究竟能省多少錢？

細(xì)則出臺后，許多人都開始算起賬來。

“根據(jù)細(xì)則，不同的三個時間段具體的情況也不同。”易居地產(chǎn)研究院總監(jiān)嚴(yán)躍進(jìn)將三個時間段貸款百萬購房的情況向記者一一舉例：

2019年10月前購房的，其房貸利率重新定價規(guī)則是從“LPR+高基點(diǎn)”調(diào)整為“LPR+0基點(diǎn)”。當(dāng)年購房者比較高的利率可能為5.8%。那么按照現(xiàn)在的規(guī)則，其利率可以為“現(xiàn)在的LPR+0基點(diǎn)”，即4.20%+0%=4.2%。

如此對比，100萬貸款本金30年期等額本息，其原來總利息為111萬、月供5868元。而現(xiàn)在總利息為76萬、月供4890元。如此對比，總利息少支付35萬、月供即每月少還978元。

2019年10月-2022年5月期間買房的，其房貸利率重新定價規(guī)則是從“LPR+高基點(diǎn)”調(diào)整為“LPR+0基點(diǎn)”。當(dāng)年購房者的較高利率大概為6.3%。那么按照現(xiàn)在的規(guī)則，其利率最低可以做到4.2%+0%=4.2%。如果按此計算，100萬貸款本金30年期等額本息，其原來總利息為123萬、月供6190元。而現(xiàn)在總利息為76萬、月供4890元。如此對比，總利息少支付47萬、月供即每月少還1300元。

2022年5月份后買房的，其利率重新定價規(guī)則為從“LPR+高基點(diǎn)”調(diào)整為“LPR-20基點(diǎn)”。這個期間購房者的房貸利率大概較高的為5.2%。按照現(xiàn)在的規(guī)則，其利率最低可以做到4.2%-0.2%=4.0%。如果按此計算，100萬貸款本金30年期等額本息，其原來的總利息為98萬、月供為5491元。而現(xiàn)在的總利息為72萬、月供為4774元。如此對比，總利息少支付26萬、月供即每個月少還717元。

購房者近期需要做什么嗎？

這次首套存量房貸款利率調(diào)整政策發(fā)布，也引起了廣泛的關(guān)注，購房者對此討論熱烈。細(xì)則出來以后。對于廣大購房者來說，近期需要做什么，是非常務(wù)實的問題。

需要注意的是，根據(jù)細(xì)則，這次降低房貸利率采取了“系統(tǒng)默認(rèn)統(tǒng)一下調(diào)”的做法。換句話說，購房者不需要做什么，甚至不需要去銀行APP或公眾號查看什么。銀行根據(jù)此次發(fā)布的規(guī)則，會統(tǒng)一進(jìn)行自動調(diào)整。

“購房者可以安心上班、努力賺錢，估計9月底或10月份開始會陸續(xù)收到短信，即提示根據(jù)相關(guān)規(guī)則，你的房貸利率進(jìn)行了調(diào)整，請按時足額償還房貸‘。換句話說，沒有所謂的簽合同、簽字、確認(rèn)、電話告知等工作。一些工作，銀行從便捷的角度，都給你安排好了，不需要客戶做什么事。你只需要知道，你從10月份開始每個月還房貸的錢少了，或者說銀行卡每個月會剩余出好幾百或好幾千元?！眹?yán)躍進(jìn)表示。

嚴(yán)躍進(jìn)還指出，部分購房者稍微要注意下這次政策?！氨热缯f10月份沒有發(fā)現(xiàn)房貸降低了，那么要稍微關(guān)注下政策內(nèi)容。部分可能是因為你的房子不是首套房，所以你不可以享受這個政策。部分可能按認(rèn)房不認(rèn)貸規(guī)則，你的房子是屬于首套房了，但是銀行不知道。部分也可能是你把其中一套房賣了，你現(xiàn)在的房子屬于首套房了，但是銀行也不知道。對于此類問題，也不必焦急?？梢宰稍冦y行，今年或明年都可以去補(bǔ)下手續(xù)，然后把優(yōu)惠拿到。這個月不急也問題不大。”

嚴(yán)躍進(jìn)還指出，實際上降低多少房貸，購房者還要根據(jù)實際情況來做分析的。例如，各地可以給出的最低利率也有約束。一些城市房貸利率下限可能做不到“LPR+0基點(diǎn)”或“LPR-20基點(diǎn)”，可能是“LPR+35基點(diǎn)”。那么換句話說，銀行給到的最優(yōu)惠的利率計算公式，也就是“LPR+35基點(diǎn)”。所以此前幾天各地陸續(xù)公布“某地首套商業(yè)性個人住房貸款利率自律下限”，其實就是為此次調(diào)整計算公式做準(zhǔn)備的。購房者可以了解各自城市的情況，看下最低可以調(diào)到多少。但需要說明，各家銀行的標(biāo)準(zhǔn)是一樣的。比如說某城市的工行和建行，兩家銀行公布的最低房貸利率應(yīng)該是一樣的，不會一個高一個低。

新民晚報記者 楊碩

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