認(rèn)房不認(rèn)貸后,你會只付4成首付嗎?

2023-09-09 07:05:12來源:嚴(yán)肅買房報告

這是嚴(yán)肅君的第619篇推送北京官宣“認(rèn)房不認(rèn)貸”已滿一周,最初的喧囂

這是嚴(yán)肅君的第619篇推送

北京官宣“認(rèn)房不認(rèn)貸”已滿一周,最初的喧囂過后,也有了基本的市場成交樣本。

現(xiàn)在,我們可以來談?wù)勥@場,近6年來北京最大的樓市放松了。


【資料圖】

1.

首先必須說,這是一場超出所有人預(yù)期的樓市放松,甚至有點驚喜變驚嚇。

在七八月份各大部門輪番喊話階段,嚴(yán)肅君一直判斷的是,“降首付、降利率、稅費減免、認(rèn)房不認(rèn)貸”四個大招,具體到北京,最有可能先從降利率開始,而“認(rèn)房不認(rèn)貸”大概率先從房山等區(qū)域試點進(jìn)行。

沒想到,直接“全市域”范圍內(nèi)執(zhí)行“認(rèn)房不認(rèn)貸”。

*注意,網(wǎng)簽日期在9月1日(含)之后的住房交易,按新政執(zhí)行;原有離婚相關(guān)房貸政策不變,仍需離婚滿一年后,名下無房,才可以認(rèn)定為首套房貸;公積金貸款暫不執(zhí)行新政。

2.

也正是因為新政力度超預(yù)期,所以市場即時出現(xiàn)熱烈反應(yīng),很正常。

據(jù)統(tǒng)計,新政發(fā)布后的第一個周末(9月2日至9月3日),北京二手房成交量為2800套,約為8月份周末成交均值的2倍。

而新房成交量為約1800-2000套,包括新開盤的融創(chuàng)壹號院與中建璞園,約占8月份整月新房成交的一半。

值得一提的是,從8月29日收盤,到9月6日收盤,幾天之內(nèi)63家港股房企的股價,呈現(xiàn)漲勢的有51家,占比超過八成。

據(jù)業(yè)內(nèi)人士分析,新政出臺后出手的購房者主要分為三部分。

“一部分是本身資金就比較充足的,新政推動下直接入手。另一部分則是因為比如有過房貸記錄,所以不能享受首套房政策的,在新政落地之后也會出手。還有一部分是改善性需求的,賣掉現(xiàn)有的房子,然后去置換品質(zhì)更好的房子?!?/p>

3.

但一片形勢大好的B面是,北京不管新房還是二手房,庫存都處于歷史高位。

目前,北京綠中介官網(wǎng)顯示在售二手房源為132050套,其工作人員表示,還有2-3萬套因為證照不全,尚未對外展示。有媒體報道稱,新政落地5天,北京二手房掛牌量增加4千多套,整體可能已超16萬套。

而北京新房目前整體庫存在7.3萬套左右,去化時間將近一年。

從新政落地后,各售樓處反饋來看,上周末客戶到訪量平均增長2-3倍,成交量也實打?qū)嵉玫搅颂嵘瑢w現(xiàn)在9月份新房網(wǎng)簽。

但嚴(yán)肅君觀察到的一個現(xiàn)象是,雖然氛圍火熱,開發(fā)商卻大多沒有借機(jī)漲價,而是盡快出貨,頂多收回前期折扣。

畢竟新政影響到底如何還是未知數(shù),大部分改善客群還需要“賣一”來重新獲得首套資格。

庫存高企,競爭又激烈的情況下,先吃下既有客戶才是明智之舉,一漲價可能就把客戶趕到別人售樓處了。

4.

這也與北京樓市新政目的不謀而合---要推動成交量的上漲,而不是成交價的上漲。

未來走向,無非兩個。

假設(shè)樓市成交只是短暫火熱,并未形成根本扭轉(zhuǎn),那么還會繼續(xù)出臺各類松綁政策,比如這兩天瘋傳的路透社言論,一線城市將完全放開限購。

“認(rèn)房不認(rèn)貸”后效果最不明顯的廣州,據(jù)說已經(jīng)在研究分區(qū)放開限購的政策。

總而言之,不斷釋放政策利好,直到購房者重拾信心,重建預(yù)期。

假設(shè)樓市成交就此持續(xù)穩(wěn)定向上,甚至帶動了房價上漲,那完全可以重啟限貸,再次收縮,以維持房價穩(wěn)定。

但嚴(yán)肅君認(rèn)為,至少就北京而言,房價缺乏上漲基礎(chǔ)。

看供應(yīng)端,新房二手房庫存本身都已經(jīng)處于歷史高位,且二手房掛牌量持續(xù)增長中;而需求端,“認(rèn)房不認(rèn)貸”主要影響的是“賣一買一”的改善人群,要想重新獲得首套資格和資金,不僅需要足夠多的剛需人群接盤,也需要足夠長的置換時間。

供大于求的局面,短時間內(nèi)難以扭轉(zhuǎn)。

跳出房地產(chǎn)本身,只有經(jīng)濟(jì)層面指標(biāo)向上,就業(yè)形勢好轉(zhuǎn),收入預(yù)期增強(qiáng),才是托舉房價的真正基礎(chǔ)。

像嚴(yán)肅君同事,雖然新政后重新獲得了首套資格,但并不為4成首付所動,依然決定8成首付買房,正是因為對于后市發(fā)展預(yù)期較低。

有了上杠桿的機(jī)會,卻沒人想上杠桿,這才可怕。

5.

“認(rèn)房不認(rèn)貸”的同時,北京的三批次宅地供應(yīng)也在悄悄持續(xù)上架。

9月底將正式開拍的三宗,相較于周邊在售新房項目,未來銷售指導(dǎo)價,都上漲了2-3千元/平。

在新政和漲價的雙重激勵下,北京土地市場大概率會重現(xiàn)“搶地”盛況。

互動時刻:

對于普通購房者而言,嚴(yán)肅君的建議依然是,房住不炒,切忌跟著情緒走,最起碼先看看這個周末北京樓市成交情況。

對于此次北京超預(yù)期樓市新政,你怎么看?對于房地產(chǎn)后市走向看好嗎,歡迎在評論區(qū)留言討論~

關(guān)鍵詞:

責(zé)任編輯:hnmd004

最新資訊