房企控成本,這個(gè)崗位要挑大梁

2023-07-08 09:10:54來(lái)源:明源地產(chǎn)研究

地產(chǎn)進(jìn)入下半場(chǎng),開(kāi)源變得越來(lái)越難,房企不得不使勁地向成本“擰水龍頭

地產(chǎn)進(jìn)入下半場(chǎng),開(kāi)源變得越來(lái)越難,房企不得不使勁地向成本“擰水龍頭”。


(資料圖片僅供參考)

這段時(shí)間以來(lái),房企為了降本增效,可謂花樣百出,手段不一而足。但是,無(wú)論減員降薪還是內(nèi)部節(jié)流,終究只是權(quán)宜之計(jì)。長(zhǎng)遠(yuǎn)來(lái)看,還是得從流程上提效、以及提升項(xiàng)目精細(xì)化管理程度上發(fā)力。

舉一個(gè)最典型的例子,以前的地產(chǎn)項(xiàng)目往往是只能先設(shè)計(jì)后測(cè)算,以至于方案反復(fù)修改,設(shè)計(jì)周期延誤,最終不得不以降低設(shè)計(jì)標(biāo)準(zhǔn)的“硬著陸”手段去滿足目標(biāo)成本的要求。

所謂“設(shè)計(jì)一條線,成本千千萬(wàn)?!痹O(shè)計(jì)方案對(duì)項(xiàng)目建安成本的影響占到85%,是成本控制的關(guān)鍵點(diǎn)。不過(guò),目前房企對(duì)此顯然重視程度不夠。而在設(shè)計(jì)及成本標(biāo)準(zhǔn)化的背景下,不少設(shè)計(jì)師也養(yǎng)成了“流水線”作業(yè)的習(xí)慣,對(duì)于成本管控并沒(méi)有太強(qiáng)的主觀意識(shí)。

圖紙階段,設(shè)計(jì)師如何更好的承擔(dān)起成本管控的重任?本文的作者,是一名從業(yè)多年的地產(chǎn)設(shè)計(jì)師。他根據(jù)自己的實(shí)戰(zhàn)經(jīng)驗(yàn),以商業(yè)項(xiàng)目為例,梳理了建筑設(shè)計(jì)過(guò)程中,可以進(jìn)一步深入或優(yōu)化的成本管控動(dòng)作。以下就是其中的精華內(nèi)容,供大家參考。

成本浪費(fèi)的根源是各類無(wú)效面積

設(shè)計(jì)方案中要系統(tǒng)優(yōu)化、反復(fù)檢查

建筑面積是成本存在的根本,存在面積就意味需要有結(jié)構(gòu),機(jī)電,幕墻和裝修等等的投入。在方案設(shè)計(jì)過(guò)程中,由于方案比選不充分、成本測(cè)算漏項(xiàng)、對(duì)設(shè)計(jì)規(guī)范解讀不到位等原因,造成的無(wú)效、低效面積指標(biāo),是成本浪費(fèi)的主要來(lái)源。減少無(wú)效、低效成本,可從以下七個(gè)方面入手:

1、減少無(wú)用面積

這里主要指嚴(yán)控地下車(chē)庫(kù)室面積和設(shè)備房面積的占比。商業(yè)地下車(chē)庫(kù)屬于配建面積,所需的建安成本最終會(huì)分?jǐn)偟接?jì)容單方成本,因此地下車(chē)庫(kù)的面積在滿足停車(chē)數(shù)量的前提下,當(dāng)然是越小越好,在方案設(shè)計(jì)階段通過(guò)反復(fù)優(yōu)化單車(chē)位面積指標(biāo)就能基本判斷地下車(chē)庫(kù)的設(shè)計(jì)是否高效合理。

舉個(gè)例子,某商業(yè)地產(chǎn)公司內(nèi)部的控制指標(biāo)如下:無(wú)人防情況下單車(chē)位面積為38平方米,如人防面積占比不超50%,指標(biāo)為41平方米,人防面積占比大于50%時(shí),為44平方米,如在塔樓投影疊加情況下,可再增加2-5平方米。在柱網(wǎng)和車(chē)行路線合理的情況下,單車(chē)位面積指標(biāo)做到以上要求基本是可以實(shí)現(xiàn)的。如果有少量車(chē)位無(wú)法布置到地下室,也可以靈活結(jié)合景觀設(shè)計(jì)安排在地面,以滿足規(guī)劃驗(yàn)收的要求,避免增加地下室層數(shù)及層高。

地下設(shè)備機(jī)房總面積目前各地產(chǎn)公司還未見(jiàn)有比較明確控制指標(biāo),筆者根據(jù)一些項(xiàng)目的數(shù)據(jù)統(tǒng)計(jì),建議辦公為主項(xiàng)目方案階段應(yīng)控制在計(jì)容面積的3~4%左右;商業(yè)項(xiàng)目根據(jù)商場(chǎng)規(guī)模建議控制在計(jì)容面積的5~6.5%左右,規(guī)模越大則占比會(huì)相應(yīng)偏小。

以上均是指地下沒(méi)有商業(yè)面積及較大面積自行車(chē)庫(kù)的情況。投拓階段的成本測(cè)算,在沒(méi)有方案設(shè)計(jì)的情況下,可以用以上的信息推導(dǎo)出地下室所需的建筑面積。

2、不盲目增加核增面積

核增面積主要指控制計(jì)入核增面積的架空層、空中花園、地下地上公共通道、下沉廣場(chǎng)、空中連廊和消防避難空間等面積。雖然核增面積不計(jì)容,不算地價(jià),并且可以提高設(shè)計(jì)品質(zhì),但對(duì)售價(jià)及租金的收益提升卻無(wú)法量化,并非越多越好。

由于建筑設(shè)計(jì)方案的多樣性,目前是沒(méi)有看到有地產(chǎn)公司對(duì)此類面積指標(biāo)有明確規(guī)定。筆者從自身經(jīng)驗(yàn)出發(fā),建議在投拓階段的成本測(cè)算中,設(shè)計(jì)管理部列出項(xiàng)目可能發(fā)生的核增面積指標(biāo),避免遺漏成本科目開(kāi)項(xiàng)。

投拓階段,通過(guò)與投資部比對(duì)利潤(rùn)測(cè)算與此類面積成本的敏感度分析,在投拓階段是可以鎖定上限數(shù)值的。后續(xù)方案設(shè)計(jì)須嚴(yán)格按預(yù)留的面積值上限進(jìn)行設(shè)計(jì),可以避免突破成本邊界,帶來(lái)設(shè)計(jì)方案反復(fù)修改的風(fēng)險(xiǎn)。至于如何確定第一版面積取值,可以通過(guò)對(duì)一些對(duì)標(biāo)案例的統(tǒng)計(jì)后進(jìn)行評(píng)估后確定。

需要注意的是,如核增面積后續(xù)可以轉(zhuǎn)化為經(jīng)營(yíng)面積則需要綜合評(píng)估。舉例來(lái)說(shuō),某項(xiàng)目地下商業(yè)按常規(guī)方式計(jì)算實(shí)用率約為55%,但因?yàn)榕c地鐵聯(lián)通,經(jīng)過(guò)申請(qǐng)商業(yè)動(dòng)線面積的50%定義為地下公共通道,計(jì)為核增面積,這樣實(shí)用率大幅提高到65%,提升的經(jīng)濟(jì)效益完全可以覆蓋增加的建安成本。

3、排查是否存在非必要的高標(biāo)準(zhǔn)面積

高出規(guī)范要求的空間及做法,如果不能產(chǎn)生商業(yè)價(jià)值,都必須嚴(yán)格控制。

比如,某項(xiàng)目首層辦公大堂聯(lián)系首層商業(yè)的通道,其裝修凈高就和大堂空間一樣做到了10米,這完全是沒(méi)有必要的;

又如,某地下室平面以車(chē)庫(kù)為主,因?yàn)樵O(shè)置局部商業(yè)或個(gè)別主要設(shè)備機(jī)房層高較高,采取整層地下室層高提高的方式,造成一定的浪費(fèi);

再如,很多項(xiàng)目地下車(chē)庫(kù)的坡道寬度超寬,地下室坡道數(shù)量及出口數(shù)量都超出實(shí)際使用需求和規(guī)范要求,這也是應(yīng)該規(guī)避的。

4、嚴(yán)禁產(chǎn)生核減面積

核減面積的產(chǎn)生就意味著銷售及租賃面積的減少,實(shí)用率的降低,直接影響經(jīng)濟(jì)測(cè)算的數(shù)據(jù),所以無(wú)論任何原因都不應(yīng)該讓建筑方案有核減面積的發(fā)生。應(yīng)合理地利用當(dāng)?shù)氐慕ㄖO(shè)計(jì)規(guī)則達(dá)到所需要的建筑效果和功能的要求。

如在深圳,如果需要首層辦公大堂層高需要超過(guò)6米,可以利用劃定透空率的指標(biāo)進(jìn)行落實(shí);在東莞,避難間實(shí)體墻和幕墻之間的空間是需要計(jì)入計(jì)容面積的,可以取消把這兩者間的結(jié)構(gòu)樓板來(lái)避免面積計(jì)算或與政府部門(mén)申請(qǐng)豁免。

5、關(guān)注規(guī)范執(zhí)行標(biāo)準(zhǔn)提高的臨界值

大家都會(huì)注意到建筑高度超100米,超250米后,消防設(shè)計(jì)標(biāo)準(zhǔn)的提高對(duì)成本的增加。其他類似綠色建筑,節(jié)能計(jì)算,裝配式設(shè)計(jì),機(jī)電系統(tǒng)選項(xiàng)都會(huì)有類似的要求。

例如正常情況下,人防配建面積同首層面積的,規(guī)定首層面積超5000平方米后,需要配設(shè)戰(zhàn)時(shí)電站(成本增加約500萬(wàn)),如果首層面積剛好在臨界值,做出少量的調(diào)整即可減除電站的設(shè)置,這樣何樂(lè)不為呢。

6、嚴(yán)控公共空間的面積比例

商業(yè)地產(chǎn)公共空間主要是指大堂、電梯廳、公共走道、中庭、公區(qū)衛(wèi)生間等。其面積占比的增大意味著實(shí)用率下降,且公共空間的建設(shè)標(biāo)準(zhǔn)較高,是成本控制的敏感點(diǎn)。各地產(chǎn)公司的產(chǎn)品手冊(cè)對(duì)以上指標(biāo)都會(huì)有較清晰取值范圍規(guī)定,這里就不贅述了。方案設(shè)計(jì)啟動(dòng)前需明確相關(guān)面積及占比指標(biāo)要求,過(guò)程中需階段性的復(fù)核統(tǒng)計(jì)落地的數(shù)據(jù),對(duì)于突破的地方,一定要與設(shè)計(jì)顧問(wèn)復(fù)查和調(diào)整。

7、杜絕低品質(zhì)的計(jì)容面積

主要是指由于建筑設(shè)計(jì)方案的不合理或者設(shè)計(jì)師追求特別的造型設(shè)計(jì),導(dǎo)致平面功能有缺陷,從而引起銷售和租賃的價(jià)格低于合理水平的情況。如因?yàn)槠矫娌季?,部分商業(yè)面積功能上有缺陷(太隱蔽不易到達(dá),空間尺度不好用,沒(méi)有后勤通道等)導(dǎo)致租金水平較正常低;如辦公平面不規(guī)則,局部?jī)舾卟贿_(dá)標(biāo),需打折銷售等。

成本控制的終極目標(biāo)是適配

設(shè)計(jì)方案要反復(fù)比選,與成本部拉通協(xié)同

適配就是不超配也不低配,把錢(qián)花在刀刃上,且花得剛剛好。現(xiàn)在,許多房企都建立了自己的成本限額標(biāo)準(zhǔn)。作為設(shè)計(jì)部門(mén),既要遵循標(biāo)準(zhǔn),也要在標(biāo)準(zhǔn)的基礎(chǔ)上發(fā)揮主觀能動(dòng)性,通過(guò)方案比選、技術(shù)比選、跨部門(mén)協(xié)同等動(dòng)作,尋找最佳的設(shè)計(jì)方案,而不是一味按圖索驥做個(gè)“工具人”。

1、對(duì)成本影響極大!千萬(wàn)不要忽略體型系數(shù)的比選

體形系數(shù)是指建筑物與室外大氣接觸的外表面積與其所包圍的體積的比值,這個(gè)指標(biāo)經(jīng)常用在節(jié)能計(jì)算中。體形系數(shù)其實(shí)涉及因素非常多,包括建筑總層數(shù),避難層數(shù)量,核心筒布局,視線日照,空間進(jìn)深,實(shí)用率,結(jié)構(gòu)形式,幕墻面積,施工周期等,是大家在設(shè)計(jì)過(guò)程中容易忽略的一個(gè)需要反復(fù)比選的指標(biāo)。

下面通過(guò)一個(gè)簡(jiǎn)單的模型進(jìn)行說(shuō)明:

辦公塔樓建筑面積為10萬(wàn)平方米,層高按4.5米計(jì),標(biāo)準(zhǔn)層面積分別為2000平方米(40X50米)和3000平方米(50X60米),則樓層數(shù)分別是50層和34層。兩者差了16層,按5天一層計(jì),主體工期相差80天。

延續(xù)以上的舉例,這兩種情況幕墻面積的比較如下:

標(biāo)準(zhǔn)層2000的幕墻展開(kāi)面積為50層X(jué)4.5米X(40+40+50+50)米=4.05萬(wàn)平方米。標(biāo)準(zhǔn)層3000的幕墻展開(kāi)面積為34層X(jué)4.5米X(50+50+60+60)米=3.36萬(wàn)平方米。

兩者的差值為約7000平方米,如幕墻成本單方按2000元計(jì),幕墻的成本就差了1400萬(wàn)。如果幕墻總造價(jià)不變的情況下,標(biāo)準(zhǔn)層3000的情況,幕墻單方的設(shè)計(jì)標(biāo)準(zhǔn)可以提高到2400元,大大增加了設(shè)計(jì)師發(fā)揮的空間。同樣的建筑面積規(guī)模,集中式商業(yè)和街區(qū)式商業(yè)兩種方案幕墻展開(kāi)面積的差異就更大了。

2、設(shè)計(jì)標(biāo)準(zhǔn)不明確部分,與成本部充分拉通

各地產(chǎn)公司目前對(duì)商業(yè)項(xiàng)目都編制了比較完善的設(shè)計(jì)標(biāo)準(zhǔn),包括層高、公共區(qū)域面積、實(shí)用率、主要空間尺度、天窗比例、外墻及裝飾材料、結(jié)構(gòu)形式、機(jī)電系統(tǒng)參數(shù)、品牌選項(xiàng)等都有了較詳細(xì)的規(guī)定,基本能滿足建筑設(shè)計(jì)方案階段設(shè)計(jì)條件輸入的要求,這里就不贅述了。

在實(shí)際的設(shè)計(jì)中,有具體設(shè)計(jì)數(shù)據(jù)要求設(shè)計(jì)標(biāo)準(zhǔn)還是比較容易執(zhí)行和檢查出來(lái)的,如層高,公共空間尺度,實(shí)用率等。但是類似室內(nèi)裝修標(biāo)準(zhǔn)和幕墻標(biāo)準(zhǔn),往往公司只是規(guī)定了成本限額,設(shè)計(jì)師對(duì)具體采用什么材料及對(duì)應(yīng)多少面積、范圍、比例可以達(dá)到要求就會(huì)比較迷茫了。

由于各公司采購(gòu)資源優(yōu)勢(shì)的不同,各地材料人工差異還有時(shí)間帶來(lái)的市場(chǎng)變化,無(wú)法有明確的統(tǒng)一的圖集或者做法。

筆者在實(shí)際的工作中會(huì)在設(shè)計(jì)初期增加一個(gè)設(shè)計(jì)師與公司成本部拉通信息的管理動(dòng)作,內(nèi)容包括設(shè)計(jì)師分享以往類似案例的做法及成本信息,甲方同時(shí)分享類似項(xiàng)目成本落地信息。初步交流后,雙方會(huì)對(duì)項(xiàng)目主材和設(shè)計(jì)手法有大方向的共識(shí),如各部位的成本策略(那些位置該重點(diǎn)投入,那些需要盡量節(jié)?。?,明確主材方向(如衛(wèi)生間的主材石材/人造石/瓷磚),塔樓幕墻主要玻璃尺寸需要控制的尺寸和裝飾性線條的尺度,室內(nèi)潔具、五金及燈具的品牌及選型,天花的形式等等。 其他如過(guò)程中增加多方案 比選,保持與成本顧問(wèn)的信息同步等做法也是需要一步一步夯實(shí)的,并無(wú) 捷徑。

3、在滿足設(shè)計(jì)要求的前提下,結(jié)合成本比選技術(shù)措施

設(shè)計(jì)過(guò)程中,大家都會(huì)比較關(guān)注平面和立面的設(shè)計(jì),在具體的構(gòu)造做法和技術(shù)措施方面會(huì)習(xí)慣性的延續(xù)過(guò)往項(xiàng)目制定的內(nèi)容執(zhí)行。其實(shí)在滿足設(shè)計(jì)要求的前提下,不同的做法在成本上會(huì)存在一定差異,在技術(shù)評(píng)審議題中增加成本的數(shù)據(jù)信息,能有效節(jié)省成本。

比如, 覆土厚度結(jié)合景觀地形和種植要求分范圍確定,避免回填土和結(jié)構(gòu)荷載的浪費(fèi);

細(xì)化明確有種植和無(wú)種植屋面的做法和范圍,減少造價(jià)較高的有種植屋面范圍;

根據(jù)不過(guò)功能空間樓面面層做法確定結(jié)構(gòu)降板高度,避免基層過(guò)厚的浪費(fèi);

地下室防水方案比選,同樣的防水等級(jí),材料及工序數(shù)量的不同,成本也差異較大;

防火門(mén)五金配置要求細(xì)化,如單向疏散的防火門(mén)只需要單面設(shè)置拉手,一般物業(yè)只要求樓梯間防火門(mén)設(shè)門(mén)鎖,前室及通道門(mén)不需要設(shè)置門(mén)鎖;

綜上,筆者認(rèn)為,地產(chǎn)設(shè)計(jì)師必須建立成本意識(shí),尤其是在無(wú)效成本管控以及成本適配上多想一步,與成本部門(mén)保持及時(shí)充分的協(xié)同溝通,讓成本真正花在“刀刃上”。也 歡迎各位同行指正及留言補(bǔ) 充。

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