密集救樓政策,其實(shí)每一步都極其慎重!

2023-08-01 21:11:55來源:燕梳樓2021

作者|燕大最近半個(gè)月來,房地產(chǎn)方面的信號(hào)不斷。7月14號(hào),央行在發(fā)布會(huì)

作者 | 燕大

最近半個(gè)月來,房地產(chǎn)方面的信號(hào)不斷。


【資料圖】

7月14號(hào),央行在發(fā)布會(huì)上表示,“支持和鼓勵(lì)商業(yè)銀行與借款人自主協(xié)商變更合同約定,或者是新發(fā)放貸款置換原來的存量貸款?!?/p>

7月24號(hào),最高層會(huì)議,“要切實(shí)防范化解重點(diǎn)領(lǐng)域風(fēng)險(xiǎn),適應(yīng)我國(guó)房地產(chǎn)市場(chǎng)供求關(guān)系發(fā)生重大變化的新形勢(shì),要適時(shí)調(diào)整優(yōu)化房地產(chǎn)政策,因城施策用好政策工具箱,更好滿足居民剛性和改善性住房需求,促進(jìn)房地產(chǎn)市場(chǎng)平穩(wěn)健康發(fā)展?!?/p>

這次重要會(huì)議沒提“房住不炒”,看點(diǎn)在于“供求關(guān)系發(fā)生重大變化”、“要適時(shí)調(diào)整優(yōu)化房地產(chǎn)政策”。

怎么優(yōu)化?怎么用好政策工具箱?

7月27號(hào),住建部在企業(yè)座談會(huì)上表態(tài),有兩方面被直接認(rèn)為是具體措施。

第一,進(jìn)一步落實(shí)好降低購(gòu)買首套住房首付比例和貸款利率、改善性住房換購(gòu)稅費(fèi)減免、個(gè)人住房貸款“認(rèn)房不用認(rèn)貸”等政策措施;

第二,穩(wěn)住建筑業(yè)和房地產(chǎn)業(yè)兩根支柱;大力推動(dòng)建筑業(yè)持續(xù)健康發(fā)展,充分發(fā)揮建筑業(yè)“促投資、穩(wěn)增長(zhǎng)、保就業(yè)”的積極作用。

其中第二點(diǎn)不用多說,建筑業(yè)和房地產(chǎn)的支柱知名其實(shí)不用強(qiáng)調(diào)也不言自明,基建狂魔又不是一天兩天的。

具體措施主要在于“認(rèn)房不認(rèn)貸”!

以前買二套房,許多城市既認(rèn)房又認(rèn)貸,再貸款比例往往很高?!罢J(rèn)房不認(rèn)貸”則悄然改變,商業(yè)銀行在確定貸款比例時(shí),或只按照家庭或個(gè)人名下在當(dāng)?shù)厥欠裼蟹縼碚J(rèn)定。

簡(jiǎn)而言之,我的理解是,置換房子時(shí)或合規(guī)買二套時(shí),首付可以付更少,貸款可以貸更多!

再往深了說,“認(rèn)房不認(rèn)貸”更偏向利好有錢有房的人“賣一買一” 置換房產(chǎn),這個(gè)叫滿足改善型住房需求。

總的來看,從7月14號(hào)的鼓勵(lì)商業(yè)銀行與存量房貸客戶自主協(xié)商降低存量利率,到住建部表態(tài)認(rèn)房不認(rèn)貸,三次密集救市政策,其實(shí)每一步踩點(diǎn)都極其慎重!

沒有大開大合,更沒有重磅猛招,相反,都是小心翼翼一點(diǎn)點(diǎn)在釋放口子。

這與很多專家和大V的意見完全不在一條線上。

之前有很多財(cái)經(jīng)大V和專家狂喊放開一二線核心城市的限購(gòu),如果真突然放開了,那確實(shí)是大招,但絕對(duì)也是巨大風(fēng)險(xiǎn)。

一旦一二線突然放開限購(gòu)會(huì)發(fā)生什么?

全國(guó)不發(fā)達(dá)的區(qū)縣有很多很多,但每個(gè)地方都不缺富人,錢存在銀行也沒啥收益,現(xiàn)在也沒特別好的投向,核心城市放開限購(gòu)等于給了熱錢扎堆的賽點(diǎn),瞬間就能把這些地方的房?jī)r(jià)推上天。

純粹靠市場(chǎng)自我調(diào)節(jié)那是不現(xiàn)實(shí)的,那也不叫市場(chǎng)經(jīng)濟(jì),那叫無序。

放開限購(gòu),在當(dāng)?shù)赜蟹康木腿f(wàn)事大吉的了?

不會(huì)的,房?jī)r(jià)暴漲,物價(jià)也必然跟著暴漲,除非賣房走人,要不然就得承受高昂生活成本。

但頂層設(shè)計(jì)上是雪亮的,即使房地產(chǎn)處在當(dāng)下這種情況,頂層設(shè)計(jì)上都沒有放開核心城市限購(gòu),可見還是以穩(wěn)為主的。

比喊放開限購(gòu)還狠的,是一幫“跪求”放水解決問題的。

什么叫放水解決問題?

最簡(jiǎn)單的辦法就是繼續(xù)大拆大建,然后貨幣化安置,模擬2015年的漲價(jià)去庫(kù)存。

如果你是2014、2015前后買的房,那時(shí)候你應(yīng)該有印象買房的時(shí)候房子不漲反降,省了錢,但買完之后沒過兩年就發(fā)現(xiàn)房?jī)r(jià)開始漲了。

這是因?yàn)?015年開啟貨幣化補(bǔ)償政策,拆遷不給房直接給錢,就是這個(gè)頂級(jí)操作一把將三四線城市去庫(kù)存推到高峰,房?jī)r(jià)由跌跳轉(zhuǎn)為飆升,短時(shí)間迅速解決高庫(kù)存和經(jīng)濟(jì)下行問題。

但這種方式后遺癥也很嚴(yán)重,首先就是至今尾大不掉、風(fēng)險(xiǎn)始終高懸的地方債務(wù),還有高空置率,以及對(duì)居民而言回不去的物價(jià)。

而這次,即使是搞城中村改造,也限定在超大特大城市,算上北上廣深總共就19個(gè),而且還不單單只是拆遷,改造應(yīng)該占很大比重。

可見,在全民大拆大建這塊,即使壓力山大頂層依然慎之又慎。沒有大拆大建,放水解決問題就無從談起。

沒有如很多人的愿去放水救市,恐怕令他們失望了,但他們失望,起碼比讓無數(shù)普通底層失望要強(qiáng)。

從目前的政策導(dǎo)向看,樓市的關(guān)鍵點(diǎn)仍在于“穩(wěn)”,以及防范和化解風(fēng)險(xiǎn)。

目前所有的招數(shù)也都是在緩慢釋放動(dòng)力,穩(wěn)定房企,穩(wěn)定交易量,兜穩(wěn)樓市。

不會(huì)一上來就放最大招,政策就像橡皮筋,松了就緊一緊,緊了就松一松。

指望放水或者放開限購(gòu)一步到位的,那不是解決問題,而是“嗑藥”。

用“嗑藥”來刺激,經(jīng)驗(yàn)和教訓(xùn)都已經(jīng)太多了。

-End -

希望和你一起共鳴!

weixin-queen2019

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