房貸利好政策頻出 購房者急盼政策早日落地

“我昨天下午看新聞?wù)f以后買房貸款可以只認(rèn)房不認(rèn)貸了，馬上就跟之前聯(lián)系的中介咨詢，結(jié)果他們說銀行這邊暫時沒有動靜，北京到底執(zhí)不執(zhí)行還不明確?！?月26日，打算最近換房的北京市民張女士告訴北京青年報記者，她希望銀行能及早落實這一利好購房者的政策。事實上，最近出臺的房貸利好政策，不止住房套數(shù)的認(rèn)定，存量房貸利率的調(diào)整也被主管部門多次提及，但目前銀行方面還沒有具體方案出臺。不少改善型購房者和存量房貸客戶都期盼這些利好政策能在銀行實操層面盡快落地。

“認(rèn)房不認(rèn)貸”將有效降低改善型購房者

(資料圖片僅供參考)

首付比例和房貸利率

8月25日下午，新華社發(fā)布消息，住房和城鄉(xiāng)建設(shè)部、中國人民銀行、國家金融監(jiān)督管理總局聯(lián)合印發(fā)了《關(guān)于優(yōu)化個人住房貸款中住房套數(shù)認(rèn)定標(biāo)準(zhǔn)的通知》（下稱“通知”），推動落實購買首套房貸款“認(rèn)房不認(rèn)貸”政策措施。

北青報記者注意到，當(dāng)天下午，住建部官網(wǎng)率先轉(zhuǎn)發(fā)了新華社的這則新聞，但直到當(dāng)日晚上9點之后，三部門才在官網(wǎng)正式發(fā)布通知全文。

通知明確，居民家庭（包括借款人、配偶及未成年子女，下同）申請貸款購買商品住房時，家庭成員在當(dāng)?shù)孛聼o成套住房的，不論是否已利用貸款購買過住房，銀行業(yè)金融機(jī)構(gòu)均按首套住房執(zhí)行住房信貸政策。此項政策作為政策工具，納入“一城一策”工具箱。

住房城鄉(xiāng)建設(shè)部有關(guān)負(fù)責(zé)人表示，此項政策將使更多購房人能夠享受首套房貸款的首付比例和利率優(yōu)惠，有助于降低居民購房成本，更好滿足剛性和改善性住房需求。

據(jù)諸葛數(shù)據(jù)研究中心不完全整理，目前北京、上海、廣州、深圳4個一線城市及廈門、成都、合肥等約20個熱點城市還在實行“認(rèn)房又認(rèn)貸”的政策。

以北京為例，購房者在北京如果名下無房，但只要在全國范圍內(nèi)有過貸款記錄，不論當(dāng)時的貸款有沒有還清，再次貸款購買住宅就會被認(rèn)定為二套嗎，商業(yè)貸款最低首付普宅為60%，非普宅高達(dá)80%，而首套房貸的最低首付比例普宅僅35%，非普宅也只有40%；除了首付比例高，二套房貸的利率也比首套房高0.5個百分點。

顯然，實行“認(rèn)房不認(rèn)貸”，可有效降低二套房的首付和利率，喚醒更多住房改善性需求、置換需求，推動市場活躍度。

易居研究院研究總監(jiān)嚴(yán)躍進(jìn)認(rèn)為，一線城市若執(zhí)行“認(rèn)房不認(rèn)貸”，將通過降低首付款和降低月供款等渠道產(chǎn)生顯著的減負(fù)效應(yīng)。

他以一線城市首付比例平均值、房貸利率平均值為例進(jìn)行說明，調(diào)整后，購房者認(rèn)購二套房可適用首套房首付比例，即從73%降至33%，按600萬總價的房源計算，首付款將從435萬降至195萬，首付成本降低了240萬；

與此同時，購房者認(rèn)購二套房可適用首套房利率，即從5.03%降至4.50%，按一線城市二套房平均貸款本金405萬計算，月供額將從21816元降至20521元，即減少1295元/月，30年累計減少47萬元。

“認(rèn)房不認(rèn)貸”政策屬于“一城一策”工具

各地執(zhí)行力度不同

需要提醒大家注意的是，三部門文件明確指出，此項政策作為政策工具，納入“一城一策”工具箱。這意味著，該政策并非全國統(tǒng)一實施，各地會自主決定要不要執(zhí)行“認(rèn)房不認(rèn)貸”。

中原地產(chǎn)首席分析師張大認(rèn)為，相比之前只有住建部提及“認(rèn)房不用認(rèn)貸”，這次又增加了和貸款相關(guān)的央行等金融主管部門參與，政策落地的可能性應(yīng)該增加了。不過，現(xiàn)在全國三四線城市已經(jīng)無政策可寬松，只有一二線城市有調(diào)整政策的空間。他預(yù)計，“認(rèn)房不認(rèn)貸”在一線城市預(yù)計不會全面實施，很可能會率先在北京的房山，上海的臨港等偏遠(yuǎn)區(qū)域試點。

58安居客研究院院長張波也認(rèn)為，市場對于“認(rèn)房不認(rèn)貸”落地的呼聲很高，本次三部門的表態(tài)也來政策的落地掃清一些障礙，但預(yù)計這一政策不會全國“一刀切”，一線城市落地的節(jié)奏依然可能偏慢。

北青報記者了解到，當(dāng)日下午新華社消息發(fā)布后，就有大批打算換房的客戶向中介和銀行咨詢政策最新進(jìn)展。目前來看，由于政策推出時間太短，絕大部分地區(qū)的主管部門和銀行還沒有就此正式發(fā)文落實，只有深圳個別股份制銀行向客戶透露，會執(zhí)行認(rèn)房不認(rèn)貸。

8月26日上午，北青報記者從朝陽區(qū)某資深中介人士處了解到，確實有不少客戶來打聽情況，大家都希望能盡快實施，但北京這邊的政策目前還沒有變化。該人士強(qiáng)調(diào)：“這個政策是‘一城一策’，北京會不會執(zhí)行，如何執(zhí)行，現(xiàn)在還不明確。我們都希望能盡快落地，畢竟很多想換房的客戶就合適了?！?/p>

監(jiān)管部門對存量房貸利率尚未出臺指導(dǎo)細(xì)則

有銀行已做好預(yù)案

相比“認(rèn)房不認(rèn)貸”，大量已購房客戶更關(guān)心存量房貸利率的調(diào)整。7月中旬央行有關(guān)負(fù)責(zé)人在國新辦發(fā)布會上提出，支持和鼓勵商業(yè)銀行按照市場化、法治化的原則，與借款人自主協(xié)商變更合同約定，或是新發(fā)放貸款置換存量貸款。這是監(jiān)管部門首次對存量房貸利率的調(diào)整作出回應(yīng)。

8月1日，中國人民銀行、國家外匯管理局下半年工作會議又提出，指導(dǎo)商業(yè)銀行依法有序調(diào)整存量個人住房貸款利率。

近期，多家上市銀行披露2023年中期業(yè)績并召開業(yè)績發(fā)布會。針對存量房貸利率調(diào)整的最新進(jìn)展，部分上市銀行進(jìn)行了回應(yīng)，有銀行表示已做好預(yù)案?？傮w來看，存量房貸利率的調(diào)整將使本來就一路下行的銀行凈息差“雪上加霜”。業(yè)內(nèi)人士普遍認(rèn)為，考慮到不同地區(qū)的實際情況，存量房貸利率的調(diào)整應(yīng)該不會“一刀切”。

8月25日，中信銀行副行長謝志斌在業(yè)績發(fā)布會上表示，該行密切關(guān)注監(jiān)管導(dǎo)向和市場的動向，也對本行行內(nèi)業(yè)務(wù)情況進(jìn)行及時梳理和分析，對可能發(fā)生的業(yè)務(wù)調(diào)整，已經(jīng)做好了預(yù)案。

謝志斌指出，同業(yè)各行對政策的理解也是不盡相同的。實際操作需要考慮對客政策的一致性，也要考慮各區(qū)域的差異性以及利率調(diào)整力度等諸多因素。比如說，從客戶角度看，各銀行按照相當(dāng)?shù)臉?biāo)準(zhǔn)執(zhí)行，更有利于提高公平性，也有利于降低客戶輿情，但是從區(qū)域情況來看，歷史上地產(chǎn)政策是“因城施策”的，各地區(qū)按揭貸款利率差異比較大，存量利率調(diào)整確實比較難實行“一刀切”的管理政策。再比如，從調(diào)整力度來看，也需要兼顧銀行實際承受能力，按照一些主流券商研究機(jī)構(gòu)估算，按揭利率每調(diào)降 10BPs，對全行業(yè)凈息差影響大概是 0.9-1個 BP。中信銀行目前按揭貸款規(guī)模大概是 9500 億元，其中存量利率高于新發(fā)生利率的占到 6000 億，這部分按揭每降低 10BPs，將會影響該行貸款收益約 6 億元，影響凈息差 0.8BPs，和行業(yè)整體的0.9-1BPs 相比稍有優(yōu)勢，對此保持謹(jǐn)慎樂觀態(tài)度。后續(xù)，中信銀行將結(jié)合同業(yè)執(zhí)行尺度以及市場變化情況，積極落實監(jiān)管要求，履行社會責(zé)任，兼顧好業(yè)務(wù)發(fā)展與客戶經(jīng)營的平衡。

8月24日，建設(shè)銀行首席財務(wù)官生柳榮在中期業(yè)績發(fā)布會上透露，存量房貸利率的重新商定問題，監(jiān)管部門目前還沒有出臺具體的指導(dǎo)細(xì)則，各家銀行還在溝通中。

柳生榮表示，下調(diào)存量按揭貸款利率會對各家銀行的凈息差產(chǎn)生影響，目前監(jiān)管部門的具體指導(dǎo)細(xì)則還沒出來，各家銀行還在溝通中，測算存量房貸利率調(diào)整對凈息差具體有多大影響目前存在難度，總體上銀行凈息差肯定面臨下行壓力。

央行最新發(fā)布的《2023年第二季度中國貨幣政策執(zhí)行報告》提出，商業(yè)銀行維持穩(wěn)健經(jīng)營、防范金融風(fēng)險，需保持合理利潤和凈息差水平，這樣也有利于增強(qiáng)商業(yè)銀行支持實體經(jīng)濟(jì)的可持續(xù)性。

生柳榮表示，貨幣政策執(zhí)行報告的這一表述，就是為了支持實體經(jīng)濟(jì)的發(fā)展和化解風(fēng)險。“從這個角度來看，政策導(dǎo)向?qū)嶋H上是希望商業(yè)銀行的NIM（凈息差）能夠保持一個相對穩(wěn)定的態(tài)勢。我們也希望能夠采取一些措施，至少止住下滑的幅度，或者說下滑的幅度能緩一些?！?/p>

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文/北京青年報記者 程婕

編輯/樊宏偉

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