一財(cái)社論：構(gòu)筑金色降落傘，助推房地產(chǎn)軟著陸

持續(xù)探底的房地產(chǎn)市場(chǎng)，能否在政策調(diào)整下重生，備受關(guān)注。

(資料圖)

繼政治局會(huì)議定調(diào)后，最近中央地方齊心協(xié)力抓落實(shí)。

中央層面，住建部明確繼續(xù)做好保交樓等政策支持方向，落實(shí)好降低首套房首付比例和貸款利率、個(gè)人貸款“認(rèn)房不認(rèn)貸”等措施。

地方層面，北上深廣等已表態(tài)，大力支持滿足居民剛性和改善性住房需求。而合肥7月28日公布的十條工作舉措中，還包括了推進(jìn)現(xiàn)房銷售試點(diǎn)、探索按套內(nèi)面積計(jì)價(jià)等，唱響了房市基本制度的改革強(qiáng)音。

無(wú)須諱言，目前我國(guó)房地產(chǎn)市場(chǎng)供求關(guān)系發(fā)生了重大變化，面臨著相當(dāng)?shù)睦щy和風(fēng)險(xiǎn)，且風(fēng)險(xiǎn)有蔓延之勢(shì)。不僅如此，房地產(chǎn)風(fēng)險(xiǎn)正給地方財(cái)政帶來(lái)不利沖擊，城投債和部分地方債務(wù)，袒露出不同的敞口風(fēng)險(xiǎn)。

危中往往孕育機(jī)遇，這種機(jī)遇孕于痛則思變的變革中。這要求房地產(chǎn)必須構(gòu)筑更多金色降落傘，以助其軟著陸。

目前多地因地制宜解除限購(gòu)限售等政策，是房地產(chǎn)軟著陸的金色降落傘之一。市場(chǎng)風(fēng)險(xiǎn)淤積于交易不自由，要助推房地產(chǎn)軟著陸，關(guān)鍵要營(yíng)造開放自由的交易秩序，讓房地產(chǎn)在市場(chǎng)自發(fā)擴(kuò)張的秩序中出清。唯有市場(chǎng)出清，才能發(fā)揮市場(chǎng)消化吸收和管控風(fēng)險(xiǎn)的能力，才能充分體現(xiàn)出市場(chǎng)對(duì)風(fēng)險(xiǎn)的可承載能力。

清除掉妨礙等價(jià)交易的規(guī)則等，是房地產(chǎn)軟著陸的另一金色降落傘。一直以來(lái)期房交易、建筑面積計(jì)價(jià)等，一方面使缺乏足夠風(fēng)險(xiǎn)承受能力的購(gòu)房者承擔(dān)了樓市全產(chǎn)業(yè)生態(tài)鏈上的風(fēng)險(xiǎn)，如爛尾樓背后是購(gòu)房者的不可承受之重，保交樓背后是責(zé)權(quán)利不對(duì)等的扭曲激勵(lì)；另一方面建筑面積計(jì)價(jià)背后是一種公地悲劇，大面積的公攤面積意味著購(gòu)房者以同樣的價(jià)格購(gòu)買了不同質(zhì)的資產(chǎn)，購(gòu)房者對(duì)公攤面積沒有獨(dú)立處置權(quán)和收益權(quán)。

合肥探索現(xiàn)房銷售、商品房按套內(nèi)面積計(jì)價(jià)等，將有助于強(qiáng)化樓市供需雙方的對(duì)等博弈，使各方在房市交易中責(zé)權(quán)利對(duì)等，這將增加市場(chǎng)價(jià)格中的信號(hào)意義，減少市場(chǎng)價(jià)格中的噪聲。

為二手房交易打開自由之門，也是房地產(chǎn)軟著陸的金色降落傘。二手房交易市場(chǎng)是打開居民存量資產(chǎn)重整的重要渠道，目前居民面臨著修復(fù)資產(chǎn)負(fù)債表的重任，唯有為二手房市場(chǎng)打開自由交易之門，居民修復(fù)自身資產(chǎn)負(fù)債表才能真正有效推進(jìn)，存量資產(chǎn)的盤活才能有效促進(jìn)市場(chǎng)需求，激活經(jīng)濟(jì)內(nèi)生活力。為此，統(tǒng)一一二手房市場(chǎng)的稅費(fèi)政策，放松轉(zhuǎn)按揭貸款等業(yè)務(wù)，將會(huì)提高市場(chǎng)風(fēng)險(xiǎn)管控能力，助推房地產(chǎn)軟著陸。

豐富金融產(chǎn)品和服務(wù)，是房地產(chǎn)市場(chǎng)軟著陸的重要金色降落傘。對(duì)任何市場(chǎng)，重要的不是是否有風(fēng)險(xiǎn)，而是是否擁有風(fēng)險(xiǎn)管控能力，中國(guó)樓市最大問題就是房地產(chǎn)作為一種跨期支付的耐用消費(fèi)品，市場(chǎng)卻無(wú)有效的防護(hù)墊，樓市風(fēng)險(xiǎn)在市場(chǎng)處于裸奔狀態(tài)，如房?jī)r(jià)風(fēng)險(xiǎn)、利率風(fēng)險(xiǎn)、政策風(fēng)險(xiǎn)等，市場(chǎng)沒有相應(yīng)的風(fēng)險(xiǎn)管理工具加以管控。

因此，積極開發(fā)固息、浮息按揭產(chǎn)品，探索利率期貨、利率互換等金融產(chǎn)品和服務(wù)，為樓市提供豐富的風(fēng)險(xiǎn)管理工具和手段等，將有助于通過市場(chǎng)風(fēng)險(xiǎn)交易，將樓市風(fēng)險(xiǎn)鎖定在經(jīng)濟(jì)金融體系可容忍和可承載的范圍之內(nèi)。

當(dāng)然，在此必須明確，盡管樓市還處在探底過程中、風(fēng)險(xiǎn)尚未出清，但必須正視并正確理解房地產(chǎn)軟著陸，“軟”是對(duì)著陸的程度修飾，著陸才是核心，不能因?yàn)橹憰?huì)釋放風(fēng)險(xiǎn)，就用各種刺激政策阻遏房地產(chǎn)著陸。因?yàn)榉康禺a(chǎn)若不能著陸，經(jīng)濟(jì)社會(huì)運(yùn)行成本就無(wú)法降下來(lái)，投資邊際收益率邊際遞減態(tài)勢(shì)將不可逆轉(zhuǎn)，需求收縮將會(huì)升級(jí)為需求塌縮，所有市場(chǎng)經(jīng)營(yíng)主體都會(huì)投鼠忌器，因?yàn)樵陲L(fēng)險(xiǎn)敞口不能有效覆蓋和管控下，沒有投資者愿意交易不確定性和不可控性。

政治局會(huì)議已為各地因城施策優(yōu)化房地產(chǎn)政策釋放了自由空間，對(duì)各地來(lái)說，護(hù)航樓市交易自由，清除掉各類有礙公平交易的規(guī)則，營(yíng)造等價(jià)有償?shù)氖袌?chǎng)交易秩序等，才能為房地產(chǎn)軟著陸提供安全可靠的金色降落傘，切忌繼續(xù)用吹氣泡的方式阻礙樓市出清。

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