20 余房企圍獵首例“競現房”地塊 被爭搶與流拍的深圳土拍
觀點網 8月2日,深圳首例采用競“現房銷售面積”規(guī)則的地塊出讓完成,不僅受到企業(yè)“哄搶”,更是短時間內便達到地價及競現房銷售面積的天花板。
而與此同時,同為該批次的2宗龍崗寶龍宅地,卻因無人出價遭流拍,成為2023年深圳土地供應中首次流拍的宅地。
(資料圖)
相較于龍崗寶龍地塊,本次“吸睛”的寶安寶中宅地區(qū)位條件上更加優(yōu)越。即使有著競“現房銷售”要求,房企仍激烈競爭的背后,是投資信心并未消失在核心城市的核心區(qū)域,企業(yè)對于核心資產的加倉意圖依舊強烈。
回爐重造
本次遭遇房企爭搶的寶安寶中宅地實則為回爐地塊,該地塊原為去年深圳第二批次集中出讓的地塊之一,但因出讓規(guī)劃中商辦比例超過50%,最終無人報名,遭遇流拍。
2022年7月5日,寶安新安A001-0212宗地首次掛牌,地塊區(qū)位優(yōu)勢明顯,距離寶安中心區(qū)核心配套均在2公里以內,且與新安中學一路之隔。
按照彼時規(guī)劃,地塊的土地用途為商業(yè)用地+二類居住用地,計容建面不超過約10.38萬平方米,其中住宅占據44.34%,至4.61萬平方米;商辦占據50.35%,至5.23萬平方米。
地塊掛牌之初就有觀點認為,超過一半的建面比例要投入到商辦領域與住宅產品8.86萬元每平方米的限價,壓縮了拿地企業(yè)的盈利空間,過高的商辦比例或將成為房企止步的重要因素。
正如市場預料,去年該地塊在成交時爆冷,成為該年度第二宗流拍地塊。而今年再掛牌時,地塊經過規(guī)劃調整,去除“辦公建面”比例,僅保留5000平方米的商業(yè)規(guī)劃。
翻閱掛牌公告可知,回爐后的寶安新安A001-0212宗地土地總面積變化不大,仍保持在1.52萬平方米平,計容建面則是減少至8.23萬平方米,其中住宅規(guī)劃建面增至7.105萬平方米,占總建面超8成以上,商品房限價并未調整。
值得一提的是,本次還將地塊的最高限制地價提高約1.5億元,也不再要求競得企業(yè)自持保障性租賃住房面積。
可以說,調規(guī)后的寶安新安地塊基本是針對性地砍去了“辦公”部分,極大的增加了住宅可售部分,彌補了地塊的缺陷。雖然新增了競“現房銷售面積”的規(guī)則,但優(yōu)越的區(qū)位條件、成熟的配套仍是地塊最大賣點。
據觀點新媒體了解,今年從深超總地塊出讓情況來看,土拍新增“房企報名階段必須出價”的規(guī)則,因此在自由競價階段便能窺探出地塊的火熱程度。
在本批次正式開拍之前,寶安新安地塊在自由競價階段便迎來20余家房企“圍獵”,地價也快速推升至封頂價34.06億元,隨即觸發(fā)線下競現房銷售階段。
在競現房銷售階段中,短暫經歷1分鐘、3輪的出價,便達到最高現房銷售面積。
地塊最終由中鐵置地以34.06億元地價+3.552萬平方米的現房銷售代價收入囊中,一方面意味著該地塊半數的住宅將以現房進行銷售,另一方面也完成深圳首例競“現房銷售面積”試點如期的落位。
“在保交樓背景下,競現房銷售面積的土拍規(guī)則,有望在深圳土地供應市場中逐漸推開。”戴德梁行研究院副院長張曉端如是說道。
她認為,競現房銷售面積的規(guī)則,其意義更多體現在對資金和交樓的保障上,競現房前期成本投入較大,對企業(yè)的要求更高,也能夠起到篩選資金鏈較為穩(wěn)健的優(yōu)質房企的目的。
此外,觀點新媒體觀察到,在本次對于寶安新安地塊的爭奪中,參與企業(yè)不僅有保利、萬科、中海、招商等頭部企業(yè),更是吸引外地房企及地產行業(yè)之外的海信、東方雨虹的爭奪。
調整周期下,地產行業(yè)毛利率持續(xù)下挫,全面向制造業(yè)看齊。而在制造企業(yè)看來,地產仍是一門不錯的生意,家電制造龍頭海信參與地塊爭奪恰恰也印證了這個觀點。
與寶安新安宅地“拍前觸頂”,盡收流量的局面不同。自由競價階段的龍崗寶龍宅地,顯得寒意十足。
首次流拍
直至正式開拍之前,處于自由競價階段的龍崗寶龍宗地始終無人出價?;诜科髨竺爻鰞r的規(guī)則,意味著根本沒有房企報名參拍該地塊,流拍早已是定局。
這也是自取消集中供應后,深圳今年首次流拍的宅地,總起始價16.7億元。
從掛牌公告看,龍崗寶龍G02309-0008、0009地塊為相鄰地塊,前者出讓面積1.29萬平方米,規(guī)劃建面6.61萬平方米,起始價8.91億元;后者出讓面積1.23萬平方米,建面5.78萬平方米,起始價7.79億元。
宗地住宅部分擬建設普通商品住房,2宗地塊的普通商品住房限價均為3.78萬元每平方米,采取“雙限單競+搖號”規(guī)則掛牌出讓,并未要求配建保障房,一定程度上為企業(yè)盈利釋放了空間。
據觀點新媒體查閱,2宗地塊均位于深圳住宅供應的集中區(qū)域龍崗區(qū),也是上半年存量住宅規(guī)模較大的區(qū)域。在區(qū)位條件上,周邊以工業(yè)區(qū)面貌為主,雖然臨近14號線寶龍地鐵站,但配套尚不成熟。
板塊內存在著巨大的未消化存量住宅以及高于板塊的限價,或許是這兩宗地塊流拍的真正原因。
今年上半年,深圳全市住宅庫存量仍處高位,到年中時去化周期進一步拉長,達14.94個月,為近年來的高位,深圳樓市還在低位徘徊。
根據深圳住建局公開數據顯示,6月末可售套數方面,龍崗持有存量8353套,僅次于龍華。龍崗板塊內,雖然開發(fā)商折扣力度大、特價盤頻頻推出、上車總價低,但仍由于整體配套相對一般,銷售不佳,導致存量堆積。
市場分析認為,按照目前的去化周期走勢,龍崗要消化目前持有的8353套存量住宅,需要接近22個月的周期,這無疑進一步挫傷企業(yè)拿地落子的信心。
此外,龍崗寶龍板塊的區(qū)域單價,自開年后持續(xù)走低,由年初的3.92萬元每平方米下滑至7月末的2.74萬元每平方米?;乜幢敬瘟髋牡貕K3.78萬元每平方米的限價,價格區(qū)間內的客源相對較少的同時,也高于當地平均價格。
存量大及價格高的雙重影響之下,龍崗寶龍宗地的流拍也在情理之中。
在張曉端看來,以"不再競保障房面積"這樣的方式適度放松配建要求,一定程度還是為了在當前樓市陷入調整的背景下激發(fā)市場活力和信心,提高參拍企業(yè)的積極性。
其指出,土地出讓條件是影響企業(yè)拿地的門檻,而非決定土地是否流拍的唯一因素。拿地風險還在于土地自身的質素、市場未來的走向等,因此樓市的提振才能切實增加土地市場的信心。
本次深圳土拍的冷熱差異,是市場各方對于樓市走向預期相對保守下做出的判斷和選擇。當下,企業(yè)更樂于投資優(yōu)質項目提高保險系數,因此對地塊質素的要求也更高。
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