中報觀察 | 保利物業(yè)節(jié)奏放緩

觀點網(wǎng) 8月22日晚間，保利物業(yè)披露2023上半年業(yè)績。

從上半年的成績單來看，保利物業(yè)總體還是維持了正向增長，并且利潤增速超過營收增速，毛利率水平也在繼續(xù)回升。

(資料圖片)

具體來看，于2023年上半年，保利物業(yè)錄得收入約71.41億元，同比增長10.7%；毛利約15.11億元，同比增加15.8%；毛利率21.17%，同比增加0.94個百分點；公司擁有人應占期內(nèi)溢利約7.64億元，較2022年同期增長21.5%。

盡管這份成績單頗有可圈可點之處，也要看到保利物業(yè)營收增速面臨著增長乏力狀況，2022年同期收入還維持著25%的增長，今年受增值服務拖累增速僅有10.7%。另外，毛利、凈利潤增速也均有回落，2022年上半年增速分別為26.5%、28%。

跟同期的中海物業(yè)相比，保利物業(yè)的財務表現(xiàn)則不如前者增長強勁。去年中期保利物業(yè)營收規(guī)模與中海物業(yè)相差將近16.5億元，今年差距則縮小至8.66億元；中海物業(yè)今年中期收入、凈利潤增速分別達到23.2%、39.2%。

值得一提的是，保利物業(yè)盈利水平卻在不斷提高，2021-2023年上半年毛利率分別為20%、20.2%、21.17%。

據(jù)投資者轉(zhuǎn)述，保利物業(yè)總經(jīng)理姚玉成表示，今年上半年公司按照高質(zhì)量發(fā)展要求，在收入節(jié)奏上有所放緩，主動調(diào)整結(jié)構(gòu)，夯實基礎(chǔ)來追求更加有質(zhì)量的增速和規(guī)模。

規(guī)模效應

保利物業(yè)目前主要收入來源還是物業(yè)管理服務，并且該項業(yè)務收入貢獻占比跟去年同期相比提升了6.3百分點。該板塊上半年實現(xiàn)收入48.18億元，同比增長21.8%，占總收入比重67.5%。

其中，來自第三方的物業(yè)管理服務收入較2022年同期大幅增長約32.4%至19.69億元，占物業(yè)管理服務總收入約40.9%，同比提高約3.3個百分點。

保利物業(yè)持續(xù)推進第三方外拓能力，于本期內(nèi)新拓展第三方項目的單年合同金額約13.9元，同比增長12.3%；新簽約第三方項目的單年合同金額約12.86億元（不含續(xù)簽項目），來自第三方項目的合同管理面積比重從59.4%提高至61.7%。

截至2023年6月30日，保利物業(yè)合同管理面積合計8.4億平方米，同比增長15.15%，其中來自保利發(fā)展的合同管理面積約為3.23億平方米，占比從去年同期的40.6%進一步下降至38.3%。在管面積同比增長24.35%至6.5萬平方米，來自第三方在管面積達4.1億平方米，占比約63.3%。

投資者告訴觀點新媒體，保利物業(yè)管理層表示，目前頭部企業(yè)的增長重心越來越轉(zhuǎn)移到外拓市場，在新的競爭格局下，公司將更加聚焦核心區(qū)域。在市場拓展上，由原來100個深耕城市進一步聚焦到48個重點城市，為有密度的規(guī)模打下基礎(chǔ)。

由此觀之，保利物業(yè)下一步將更加重視規(guī)模效應，財報顯示，上半年在48個重點城市的新簽約單年合同金額占比達約80.8%。

對于收并購的態(tài)度，據(jù)投資者稱，保利物業(yè)董秘尹超表示，目前并購市場出現(xiàn)供需兩降的趨勢，整個并購市場更加趨于理性和成熟。保利物業(yè)對市場上很多標的都在保持密切接觸，但在最終的判斷和決策上比較謹慎。

與此同時，保利物業(yè)持續(xù)推進大物業(yè)戰(zhàn)略，在物管收入的細分業(yè)態(tài)中，非居業(yè)態(tài)的收入占比提升2.2個百分點至41.4%，上半年錄得收入19.82億元。其中商業(yè)及寫字樓收入7.58億元，同比增長25.36%；公共及其他物業(yè)錄得收入12.24億元，同比增長30.9%。

保利物業(yè)在公共物業(yè)領(lǐng)域深耕城鎮(zhèn)景區(qū)、高校及教研物業(yè)、軌道及交通物業(yè)三大業(yè)態(tài)，新簽約合同金額占公共及其他物業(yè)的比例達約51.7%。

截至2023年6月30日，保利物業(yè)新簽約公共及其他物業(yè)項目的單年合同金額達約6.9億元，重點拓展項目包括上海外灘觀光隧道、上海軌道交通17號線、上海對外經(jīng)貿(mào)大學、大連廣鹿島環(huán)衛(wèi)一體化、天津市南開醫(yī)院等。

優(yōu)化盈利水平

值得注意的是，除物管服務錄得增長外，保利物業(yè)非業(yè)主增值服務和社區(qū)增值服務上半年收入均處于下滑狀態(tài)。其中非業(yè)主增值服務收入較同比減少約3.8%至約10.51億元，社區(qū)增值服務收入同比減少約9.3%至約12.73億元。

對于增值服務營收下滑，據(jù)稱保利物業(yè)方面的說法是，上半年公司對增值服務主動進行的產(chǎn)品升級和模式優(yōu)化，在業(yè)務結(jié)構(gòu)發(fā)力毛利率更高的資產(chǎn)運營板塊，零售業(yè)務上減少了部分非核心低毛利的生活服務產(chǎn)品。

具體來看，社區(qū)增值服務中，社區(qū)生活服務及其他部分收入約8.75億元，同比下降約14.4%；社區(qū)資產(chǎn)經(jīng)營服務收入則同比增長約4.5%至3.97億元。

從毛利率表現(xiàn)來看，社區(qū)增值服務毛利率確實取得較大增長，從2022年同期的31.89%增至38.12%。非業(yè)主增值服務毛利率也從18.63%增至19.58%。

由于盈利水平的提升，增值服務的收入下滑并沒有對毛利造成較大影響。社區(qū)增值服務錄得毛利4.85億元，同比增長8.5%；非業(yè)主增值服務毛利同比微增1.07%。

據(jù)投資者轉(zhuǎn)述，保利物業(yè)管理層表示，2023年有信心完成全年的業(yè)績指標，即收入及凈利潤實現(xiàn)20%左右的增速。

現(xiàn)金流方面，截至6月底，該公司貨幣資金余額約68.96億元，較2022年末減少了20.6億元，主要是由于與保利發(fā)展開展車位租售業(yè)務代理服務支付了30億元保證金。根據(jù)合同約定，該筆保證金將于2023年12月收回。

據(jù)觀點新媒體了解，在2022年，保利物業(yè)也因車位代銷業(yè)務交付給保利發(fā)展30億元作為保證金，管理層此前表示車位代銷業(yè)務上半年實現(xiàn)的利潤高過這筆資金在銀行存款所能獲得的利息。

貿(mào)易應收款項及應收票據(jù)方面較2022年底增加了6.98億元，于2023年6月30日該項余額為29.6億，其中大部分賬齡為一年內(nèi)到期，約有28.3億元。

公告顯示，貿(mào)易應收款項及應收票據(jù)的增長主要由于在管面積的擴大及項目數(shù)量的增加導致的貿(mào)易應收款增加，及公共服務項目的物業(yè)管理服務收入占比提升，且受到信貸期的影響，貿(mào)易應收款項余額增加。

關(guān)于公服業(yè)務應收情況，上述投資者表示，保利物業(yè)方面稱因公服收入規(guī)模增長帶來了應收款余額增長，回款率較去年同期下降了兩個百分點，但總體來看公服應收周轉(zhuǎn)率還是維持在一個相對合理的水平。

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