政策松開了一個降價的口子:會出現(xiàn)降價潮嗎?

2023-08-27 07:09:10來源:永不出場的戈多

人人都知道樓市是個兩難,存在的問題也很清楚。無非是價高量多。價高是

人人都知道樓市是個兩難,存在的問題也很清楚。


【資料圖】

無非是價高量多。

價高是相對剛需的收入來說高了;量多是存量的增速大于銷量。更重要的是,中國的樓市是一個干預(yù)型的市場,無法實現(xiàn)價格體系自動調(diào)節(jié),所以,直接呈現(xiàn)出來的問題一定是有價無市,限跌令改變了房價下跌的斜率,也堵死了銷量。

存量市場到底有多大?

其實,到現(xiàn)在這止都是模糊數(shù)學(xué),統(tǒng)計學(xué)沒有給出一個確切的、權(quán)威的數(shù)字。

馬光遠說房地產(chǎn)沒有泡沫,理由是待銷面積只有5億多平方米,這肯定錯了。這不妨從其實公布的數(shù)據(jù)推一下,2021年銷量為18億平方米,現(xiàn)在大半年過去了,如果真的只有5億平方米,那樣中國的樓市就是不是供過于求,而是供不應(yīng)求了。馬光遠大約沒把二手房存量、法拍房和建設(shè)中的樓盤計入。

加上建設(shè)中的樓盤和二手房的存量,這個數(shù)字就不得而知了,有的說是30億平方米,有的說是60億平方米,甚至有人說是90億平方米。

不管是多少平,最終看銷量便知冷暖。

銷量取決什么?

當(dāng)然是有效需求,它可能是剛需,也可能是有錢人的投資性消費。

房子供過于求,市場的無形之手會通過價格自動調(diào)節(jié),二萬賣不出去,就一萬八,一萬八還出不去,繼續(xù)向下。這個經(jīng)濟學(xué)規(guī)律在中國不成立,因為有形之手干預(yù)了市場,于是,市場調(diào)節(jié)變成了行政調(diào)節(jié)。

有形之手能夠按住無形之手嗎?

邏輯上不能,有形之手可以在一定程度上控制節(jié)奏,改變斜率,不太可能重新定義趨勢;這是常識性的解讀。馬光遠說:房價究竟高不高?沒那么簡單。這話等于什么也沒說,其實,是有道理的。因為決定價格的還有個貨幣工具,如果房價不跌,貨幣在貶值,直覺就不那么真實了。貨幣貶值在任何國家都具有必然性,中國的高房價是真,幾十年來的傾向貶值也是真,是一個水漲船高的過程。

不妨在思考上多一個維度:價格不僅僅取決于供求關(guān)系,也取決于貨幣政策。

這個維度有助于我們理解政策。政策的作為,不太可能支持大幅降價,從金融十六條的升級版看,是在用高負債支撐供應(yīng)端,這本質(zhì)上就是在抑制價格大幅下跌,與銷量做時間上的抗?fàn)?,等待著一場通脹的疊加。

允許降價釋放了什么信號?

很多人認為是一個史詩級的信息,所有的專家都從反對降價轉(zhuǎn)向了支持。

其實,這很可能只是即將到來的金九銀十的促銷罷了。

真要打開價格,結(jié)果是什么?這要看在中國樓市上升期需求的構(gòu)成,支持了銷量的,一半是剛需,一半是富人的投資型消費。今年的銷量到七月,差不多是2021年銷量的一半,這差出去的一半,說明樓市根本的問題,是沒有大資金進場,而剛需總歸是有限的。銷量當(dāng)然起不來。站在政策的角度去解讀,大幅降價不會刺激起另一半,相反,多套房擁有者會拋出二手房,膨脹起二手房存量市場,這將成為樓市的一個致命的堵點,因為,房子將越來越難以變現(xiàn),最終失去了流動性,成為一灘死水。市場徹底還原了,那還談什么軟著陸?

放開立場不談,政策可不會這樣考慮問題。

海南一處房五折促銷,政府沒有反對,沒有像昆山那樣叫停,這又是幾個意思?是不是可以推斷,樓市整體也將允許大降50%?

我更傾向是一種促銷。

既然是有形之手在干預(yù)價格,那么,什么地方、有什么樣的樓盤、在什么時間窗口、降價多少、定價又是多少?這里面的彎彎繞太多了。只有一點可以肯定,政策的一切努力都在求得一個標(biāo)目:穩(wěn)。

什么是穩(wěn)?它的政策語言是”房住不炒“,它的價格語言是不能向上炒,也不能向下炒,那都不叫穩(wěn)。穩(wěn)的財政語言是:在不大幅降價的前提下,把房子忽悠出去。

這年頭:現(xiàn)金為王。

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