鑒報|越秀地產(chǎn)“秀肌肉”:現(xiàn)金超300億,現(xiàn)金短債比4.2

2023-08-26 16:24:44來源:新京報

作為業(yè)績逆勢增長的典型代表,越秀地產(chǎn)的中期業(yè)績會迎來了市場的更多關(guān)

作為業(yè)績逆勢增長的典型代表,越秀地產(chǎn)的中期業(yè)績會迎來了市場的更多關(guān)注。


(資料圖片)

“今年完成1320億元的銷售目標(biāo)壓力不大?!痹叫愕禺a(chǎn)董事長林昭遠在8月25日召開的中期業(yè)績會上透露:“今年大概供貨1500億元-1600億元?!痹诤芏喾科笙抡{(diào)銷售目標(biāo)或者不再公布銷售目標(biāo)的背景下,越秀地產(chǎn)“凡爾賽”的表態(tài)顯現(xiàn)出了自信和從容。

林昭遠還對下半年房地產(chǎn)走勢作出了自己的判斷,其表示:“我們預(yù)計下半年隨著調(diào)控政策的持續(xù)寬松和市場信心、購房預(yù)期的逐步恢復(fù),房地產(chǎn)市場將筑底企穩(wěn),全年市場規(guī)模和房價將大致保持穩(wěn)定,城市、市場和房企分化進一步加劇。核心一線城市、重要二線城市及華東地區(qū)、大灣區(qū)資源集聚優(yōu)勢明顯,市場支撐度高、潛力大?!?/p>

8月25日,越秀地產(chǎn)舉行中期業(yè)績發(fā)布會。

“企業(yè)出問題不能怪市場”

作為新粵系房企的代言人,越秀地產(chǎn)的中期業(yè)績迎來了更多市場的關(guān)注,這家曾經(jīng)低調(diào)蟄伏“慢半拍”的國企,在近兩年實現(xiàn)了逆勢翻盤,成為少數(shù)業(yè)績?nèi)匀荒軌驅(qū)崿F(xiàn)突破性增長的房企代表。

回顧今年上半年,越秀地產(chǎn)實現(xiàn)合同銷售金額836.3億元,同比上升71.0%,已經(jīng)完成全年合同銷售目標(biāo)1320億元的63.4%。截至6月末,已售未入賬合同銷售金額2211.9億元,較年初上升23.6%。與此同時,越秀地產(chǎn)上半年取得股東應(yīng)占凈利潤21.8億元,同比上升27.5%;核心凈利潤21.5億元,同比上升0.8%。根據(jù)中指院發(fā)布的前7月房企銷售額排名,越秀地產(chǎn)排名暫時位列第13位。

在部分民營企業(yè)陷入流動性危機的當(dāng)下,有市場聲音認為是國企的身份給了越秀地產(chǎn)“保障”和底氣,但是林昭遠此次在業(yè)績會上否認了這一觀點。他表示:“市場的波動給各大企業(yè)帶來的影響是市場經(jīng)濟里面正常的現(xiàn)象。2021年第四季度開始,特別是去年,房地產(chǎn)行業(yè)急速調(diào)轉(zhuǎn),企業(yè)出現(xiàn)問題要考慮對這個市場的波動做了哪些準(zhǔn)備,如何管好杠桿和流動性,企業(yè)出問題不能怪市場,只能怪自己。無論是民企還是國企,在市場主體下只要出現(xiàn)流動性問題和信用問題,受到市場影響都是正常的。最近有國企出現(xiàn)流動性問題,但也不是今天才出現(xiàn)的,過去也有,風(fēng)險會不會蔓延到企業(yè)最終還是要看企業(yè)的經(jīng)營理念?!?/p>

控制好杠桿、管好流動性,無疑是越秀地產(chǎn)逆風(fēng)“翻盤”的底牌。林昭遠還透露,近兩年來,越秀地產(chǎn)一直非常重視公司評級這一指標(biāo),在做投資考量時都會把這一指標(biāo)納入進去全盤考慮。

在負債方面,截至今年上半年,越秀地產(chǎn)的現(xiàn)金及現(xiàn)金等價物約302.8億元,較去年同期的260.68億元增長16.16%,較去年末的218.46億元增長38.61%。剔除預(yù)收款的資產(chǎn)負債率、凈負債率和現(xiàn)金短債比率分別為66.8%、53.2%和4.2倍,“三道紅線”指標(biāo)維持“綠檔”。

上半年,越秀地產(chǎn)抓住國內(nèi)利率下行的有利市場融資環(huán)境,完成新的融資約328.3億元,其中境內(nèi)融資約264.1億元,境外融資約64.2億元,期末總借貸約998.2億元。

“償還短債是管理現(xiàn)金流日常操作,不用擔(dān)心。目前公司有息負債為998億元,其中一年內(nèi)到期債務(wù)占比為12%?!痹叫愕禺a(chǎn)財務(wù)總監(jiān)兼執(zhí)行董事陳靜稱。

近年大舉拿地得以“彎道超車”

近兩年,越秀地產(chǎn)一直在攻城略地,其身影頻頻出現(xiàn)在一二線核心城市,無論是北京拿地時的“大吉大利”,還是上海土拍時的全力拼搶,越秀地產(chǎn)都在近兩年的土拍中格外引人注目。

今年上半年,越秀地產(chǎn)在北京、上海、廣州、杭州、武漢、青島、成都及西安新增11宗土地,總建筑面積約為217萬平方米。據(jù)中指研究院數(shù)據(jù),今年前7個月,越秀地產(chǎn)拿地金額共計213億元,在百強房企中排名第7位。

以北京為例,越秀地產(chǎn)上半年共斬獲3宗地塊,新增土地儲備約43萬平方米。今年6月14日的北京土拍現(xiàn)場,越秀北京公司相關(guān)負責(zé)人親自坐鎮(zhèn),可能是為了討一個好彩頭,他帶了一個紅色袋子,上面印著“大吉大利”,最終,越秀地產(chǎn)以79億元幸運搖中海淀雙新村地塊。加上2月份拿下的北京昌平朱辛莊地塊和蘋果園地塊,越秀上半年在北京拿地合計耗資138.46億元。此次,越秀地產(chǎn)中期業(yè)績報告顯示,公司深耕北京戰(zhàn)略取得明顯進展,上半年實現(xiàn)了合同銷售額38.6億元,同比大幅上升。

但是,隨著近年來土地成本的抬升、利潤空間的壓縮,大手筆拿地也無疑使得越秀地產(chǎn)的毛利率呈現(xiàn)下滑態(tài)勢。截至今年上半年,越秀地產(chǎn)的毛利率為17.8%,較去年同期的21.2%下降了3.4個百分點。

此外,基于廣州地鐵二股東的優(yōu)勢,越秀地產(chǎn)在TOD上的布局也成為其土儲方面的亮點。截至2023年6月30日,越秀地產(chǎn)共擁有9個TOD項目,總土地儲備達到398萬平方米,約占總土地儲備的14.2%。

“房地產(chǎn)市場走勢還未現(xiàn)‘V’字形”

對于當(dāng)前房地產(chǎn)市場的走勢,林昭遠表示,當(dāng)前房地產(chǎn)市場正在筑底,但是尚未走出“v”形的走勢,期待更多利好政策的出臺。

“今年以來的市場,政府也出臺了相關(guān)的一些政策,中央也一直強調(diào)要確保房地產(chǎn)的健康發(fā)展,但是,市場特別是第二季度以來,市場的整個狀況好像沒有來一個大‘V’出來。從這個角度來看,我個人的判斷應(yīng)該還是信心的問題?!?/p>

就在8月25日,越秀地產(chǎn)中期業(yè)績會召開的同日,住房城鄉(xiāng)建設(shè)部、中國人民銀行、金融監(jiān)管總局三部門表態(tài),推動落實購買首套房貸款“認房不用認貸”政策措施。

對此,林昭遠表示:“‘認房不認貸’政策剛剛出臺,相信中央政府還有很多工具,確保房地產(chǎn)平穩(wěn)健康發(fā)展。同時,我們也看到,目前房貸利率的下調(diào)還不到位,盡管說人民銀行有表態(tài),但是從具體城市各大銀行的執(zhí)行情況來看,利率下調(diào)還有一定空間。”

新京報記者 徐倩

編輯 楊娟娟 校對 趙琳

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