鼓勵(lì)大陽(yáng)臺(tái)并非政府“送面積”，重在提升居住品質(zhì)

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8月1日，《廣州市建筑工程容積率計(jì)算辦法（征求意見稿）》（下稱“征求意見稿”）在廣州市規(guī)劃和自然資源局網(wǎng)站上進(jìn)行公示，此次修訂擬適當(dāng)放寬住宅、辦公、商業(yè)類建筑首層以外的公共開放空間的不計(jì)容比例。

根據(jù)官方表述，本次“征求意見稿”是對(duì)將于2023年11月30日屆滿的《廣州市規(guī)劃管理容積率指標(biāo)計(jì)算辦法》（下稱《辦法》）的修訂，“主要關(guān)注公共停車樓、健康住宅、高標(biāo)準(zhǔn)工業(yè)建筑、公共開放空間、歷史文化建筑保護(hù)”，但無(wú)論是媒體傳播還是社會(huì)反應(yīng)，普遍集中于“大陽(yáng)臺(tái)”等與居民住宅有關(guān)的元素，業(yè)界更是提煉出“送面積”等利好，足見房地產(chǎn)市場(chǎng)影響面廣，政策領(lǐng)域的動(dòng)作極易牽動(dòng)人心。

買家在售樓部看樓。南都圖片

現(xiàn)有《辦法》規(guī)定“住宅建筑的半開敞空間進(jìn)深不大于2.4米且半開敞空間水平投影面積之和不超過(guò)住宅套內(nèi)（含半開敞空間水平投影面積）建筑面積15％的，按其投影面積一半計(jì)算容積率建筑面積；進(jìn)深或比例超出規(guī)定的，按其水平投影面積計(jì)算容積率建筑面積”，而“征求意見稿”則提出，住宅建筑的半開敞空間進(jìn)深不大于2.4 米且半開敞空間水平投影面積之和不超過(guò)住宅套內(nèi)（含半開敞空間水平投影面積）建筑面積 20%的，按其水平投影面積一半計(jì)算容積率建筑面積；進(jìn)深或比例超出規(guī)定的部分，按其水平投影面積計(jì)算容積率建筑面積，其中滿足連續(xù)開敞率不低于40%的主景觀陽(yáng)臺(tái)不限制進(jìn)深。

通俗地講，就是對(duì)于陽(yáng)臺(tái)，過(guò)去是對(duì)占總建筑面積15%以下部分按一半計(jì)入建筑面積，超過(guò)部分則足額計(jì)算；修訂之后，按一半計(jì)入建筑面積的部分可以達(dá)到20%，超過(guò)20%的仍然足額計(jì)算。

以市民熟悉的120平方米高層三房住宅單位為例，過(guò)去陽(yáng)臺(tái)最多只能對(duì)18平方米部分區(qū)域按一半計(jì)算建筑面積（9平方米），現(xiàn)在則可以擴(kuò)大到24平方米（計(jì)算建筑面積為12平方米），相當(dāng)于同為120平方米的戶型，能享受按一半計(jì)算建筑面積的陽(yáng)臺(tái)部分增加了6平方米，當(dāng)然，如此也意味著其他部位需要縮減3平方米。不要小看這幾個(gè)平方米的差別，相關(guān)統(tǒng)計(jì)顯示，2023年上半年天河區(qū)一手住宅整體成交均價(jià)為80600元/m2，3平方米的價(jià)值達(dá)到24萬(wàn)元左右。所以“征求意見稿”發(fā)布后，有業(yè)界人士驚呼政府“送面積”。

這個(gè)政策如最終通過(guò)，預(yù)計(jì)將在今年12月開始實(shí)施，屆時(shí)新房能享受優(yōu)惠，而正在建設(shè)中的樓盤和存量舊房則不受影響。故也有意見認(rèn)為此舉措短期會(huì)激勵(lì)有意購(gòu)房的市民關(guān)注新房，進(jìn)而對(duì)二手市場(chǎng)造成一定壓力。這個(gè)面積當(dāng)然不是政府“送”的，歸根到底還是需要開發(fā)商做好設(shè)計(jì)，買家掏錢購(gòu)買。我國(guó)房屋銷售以建筑面積計(jì)價(jià)，故買家重點(diǎn)關(guān)注單價(jià)、面積、實(shí)用率等指標(biāo)，其實(shí)真正重要的是一共花了多少錢、買了多少能用的面積。在總建筑面積一定的情況下，陽(yáng)臺(tái)變大，買賣雙方對(duì)此心知肚明，買家大可不必期待免費(fèi)午餐，如此“福利”最終必然會(huì)反映在價(jià)格中。

真正值得關(guān)注的，還是政策所言，鼓勵(lì)大陽(yáng)臺(tái)、大露臺(tái)、入戶花園等，目的是提高住房品質(zhì)，滿足住房升級(jí)換代需求，用廣州市規(guī)劃和自然資源局有關(guān)負(fù)責(zé)人的說(shuō)法，設(shè)置入戶花園，利于通風(fēng)換氣，滿足入戶消殺、臨時(shí)儲(chǔ)物等無(wú)接觸和緩沖目的；設(shè)置一個(gè)大進(jìn)深多功能陽(yáng)臺(tái)，可以承載居民休閑、健身、種植等多種功能場(chǎng)景的復(fù)合空間；單獨(dú)設(shè)置生活陽(yáng)臺(tái)，用于晾曬、存放蔬菜等功能，與活動(dòng)陽(yáng)臺(tái)區(qū)分開，也能加強(qiáng)空氣對(duì)流。

經(jīng)歷三年疫情，人們對(duì)于居住環(huán)境、陽(yáng)臺(tái)空間提出了更高的要求；同時(shí)，二次購(gòu)房、改善型購(gòu)房已經(jīng)是房地產(chǎn)市場(chǎng)主流，有條件，大家都還是想住得舒服一點(diǎn)，廣州的政策調(diào)整正是理解和呼應(yīng)了這種需求。

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