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存量房貸利率下調細則來了 月供支出降低在望

2023-09-08 07:18:36來源:證券時報

證券時報記者李穎超謝忠翔9月7日,工商銀行、農業(yè)銀行、中國銀行、建設

證券時報記者 李穎超 謝忠翔


(資料圖)

9月7日,工商銀行、農業(yè)銀行、中國銀行、建設銀行、交通銀行和郵儲銀行以及中信銀行、興業(yè)銀行、招商銀行等紛紛公布存量房貸利率下調具體規(guī)則。

從各家公布的細則來看,涵蓋存量房貸利率調整的范圍及規(guī)則、申請渠道、調整時間等內容。調整存量房貸的具體加基點數將根據不同時間段確定。

根據已公布銀行公告,具體可分為三個時間段: 2019年10月7日以前,2019年10月8日至2022年5月14日以及2022年5月15日以后。這也意味著,此次下調利率,不同時間段發(fā)放的貸款利率下調幅度不一致。

工農中建四大行宣布,將于9月25日起集中批量安排。工商銀行明確,原貸款發(fā)放時執(zhí)行所在城市首套房貸利率政策且當前為貸款市場報價利率(LPR)定價的存量房貸,該行將于9月25日集中批量調整合同貸款利率,批量調整后于當日起按新的利率水平執(zhí)行。農業(yè)銀行表示,將于9月25日起主動進行批量下調,無需客戶申請。中國銀行稱,對于符合條件的存量首套住房貸款,客戶無需提交申請,將統(tǒng)一通過批量調整的方式進行調整。建設銀行稱,該行擬于9月25日對符合公告相關情形的浮動利率貸款,采取變更合同利率的方式進行統(tǒng)一調整。

以建設銀行發(fā)布的細則為例,建設銀行存量首套住房貸款利率調整將遵循:2019年10月7日(含)前發(fā)放的,調整后的利率按相應期限(原貸款合同期限)LPR利率執(zhí)行;2019年10月8日(含)~2022年5月14日(含)發(fā)放的,調整后的利率按全國首套房貸利率政策下限,即相應期限(原貸款合同期限)LPR利率執(zhí)行;2022年5月15日(含)~2023年8月31日(含)已發(fā)放的或已簽訂合同但未發(fā)放的,調整后的利率按全國首套房貸利率政策下限,即相應期限(原貸款合同期限)LPR-20個基點執(zhí)行。

廣東省城規(guī)院住房政策研究中心首席研究員李宇嘉向證券時報記者表示,調整細則體現了“因城施策,能調盡調,一調到底”,照顧到了不同時間、不同城市的差異性,尊重了因城施策的原則,給了市場明確的預期。

他表示,在存量房貸中,80%是首套房貸款,其中2016年~2021年發(fā)放的貸款利率比較高,大約占60%左右,此次下調將有效降低月供支出,溫和釋放被擠壓的生活消費。

根據央行數據,截至今年6月末,我國個人住房貸款余額38.6萬億元。據中金公司分析師測算,當前銀行存量按揭利率約為4.7%左右,假設存量按揭利率下調至新發(fā)放利率4.0%左右的水平,按照100萬元按揭貸款、等額本息還款計算,估算可降低借款人月供約400元;每年可減少房貸利息約3000億元。

此前不少分析人士認為,若存量房貸利率下調細則落地,非一線城市或更加受益。

據了解,2008年調降存量房貸利率時,由于當年“轉按揭”盛行,銀行為爭奪按揭貸款業(yè)務,普遍選擇存量按揭貸款給予利率7折優(yōu)惠。而如今,相對于彼時調降存量房貸利率時的貸款規(guī)模和政策環(huán)境,住房按揭貸款的定價已發(fā)生較大的改變。

招商證券銀行業(yè)首席分析師廖志明此前撰文稱,當前按揭貸款定價機制已采用“三層定價機制”:一是全國層面,監(jiān)管部門確定全國層面的貸款利率政策下限;二是地方層面,各城市政府在全國層面的政策底線基礎上,按照“因城施策”原則確定當地商業(yè)性個人住房貸款利率下限;三是商業(yè)銀行層面,商業(yè)銀行綜合考慮資金成本、信用風險等因素,與借款人協(xié)商確定具體利率水平。這些情況與上一輪調降時已有較大不同。

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