誰是北京樓市新政受益者
受益的不僅僅是王艷這樣的剛需,還有大量被高首付拒之門外的改善型需求,以及面向這一波需求的房地產(chǎn)項目。
記者 |田國寶
圖源 |IC Photo
(資料圖片)
9月5日上午,王艷從哥哥家接上母親趕往位于北京順義的售樓處,項目是現(xiàn)房,只剩下一二層和頂層的幾套尾房,都是一口價,她交了10萬元意向金,鎖定一套一層90平方米的三居室。
王艷在北京上的大學(xué),畢業(yè)后一直在北京工作,母親和哥哥也在北京居住。春節(jié)后,賣掉河北燕郊的房子后,王艷就將在北京買房的計劃提上日程,斷斷續(xù)續(xù)看了不少房,但150萬元左右的首付預(yù)算,可選空間并不大。
9月1日,“認(rèn)房不認(rèn)貸”政策在北京落地,王艷首付款覆蓋房子的范圍,從總價300萬元擴(kuò)大到400萬元?!斑@個房子,原來首付差100多萬元”,王艷說,現(xiàn)在完全可以夠得著了,“月供也在承受范圍內(nèi)”。
“認(rèn)房不認(rèn)貸”政策在一二線城市落地的同時,央行和國家金融監(jiān)管總局聯(lián)合發(fā)文,下調(diào)了首付比例、房貸利率的下限。受益的不僅僅是王艷這樣的剛需,還有大量被高首付拒之門外的改善型需求,以及面向這一波需求的房地產(chǎn)項目。
購房者
畢業(yè)后,王艷在哥哥家住,母親給哥哥帶孩子,時間長了,很多問題就出來了。
感覺到不自在后,王艷從哥哥家搬了出來,住到了燕郊的房子里。燕郊的房子是她上大學(xué)時家里出錢買的,“七八千買的,交房后簡單裝修了一下,一直空著,當(dāng)時也是打算在北京買房時賣了湊首付”。
搬到燕郊不久,趕上疫情,上班受到影響,王艷又回到北京租房。那個時候,她就下決心賣掉燕郊的房子。2023年春節(jié)后一波樓市小行情中,王艷賣掉了房子,“比市場價虧了十幾萬,但和買的時候比還是賺的”。
燕郊的房子賣了,結(jié)余下來100多萬元,加上攢下的積蓄,一共150萬元左右,這個首付款在北京買房有點不現(xiàn)實,“稍微好一點的區(qū)域,起碼都四萬出頭,總價算下來得400多萬元”。
母親愿意“借給”王艷50萬元,即便如此,也只有200萬元首付。她一度考慮過郊區(qū)的二手房,但看了幾套后,打消了念頭,“好不容易買套房,起碼要舒適一些”。
新政落地為王艷買房提供了契機(jī)?!翱春闷甙藗€新項目,現(xiàn)在這套房真的是趕巧遇到的”,王艷說,“雖然是一層,但總價便宜了近50萬元,用組合貸,月供七八千元,壓力不大”。
比王艷早幾天,9月3日上午,因擔(dān)心房價上漲,在銷售人員勸說下,宋斌交了10萬元的意向金。房子在朝陽區(qū),單價超過8萬元/平方米,預(yù)計10月交付。
宋斌在3月底賣掉原來的房子,結(jié)掉尾款后,到手現(xiàn)金500萬元左右,“如果認(rèn)房又認(rèn)貸,按這個首付款,只能買總價600萬元出頭的房子”,宋斌說,符合要求的房子,基本都在六環(huán)附近。
新政落地后,宋斌選擇范圍擴(kuò)大了,“只要月供付得起,五環(huán)附近的也能夠得著”,他說,交意向金這套120平方米四居室,中間樓層,一口價1000萬元,“每平方米便宜了5000元左右”。
雖然首付不是問題,但3萬元的月供,多少還是讓宋斌有些顧慮??們r800萬元出頭的房子更符合他的實際情況,“總價少200萬元,首付不變,月供壓力能減少一半”。
另一個備選是東五環(huán)附近的一個項目,同一種戶型有兩種選擇,面積都是114平方米三居室,中間層總價是900萬元,符合付款條件還有2個點的優(yōu)惠;另一種是特價房,底層邊戶,一口價815萬元。
經(jīng)過反復(fù)斟酌對比,宋斌最終選擇了特價房,“兩個項目位置都不錯,都是馬上交房,也都看了現(xiàn)場”,他說,之所以選擇特價房,一方面是可以便宜100萬元左右,另一方面是看了房后并沒有太大瑕疵,“就是樓層低了一些”。
這一波樓市新政下,像王艷和宋斌這樣買房的人并不少,他們要么是剛需,要么是換房的改善需求,之前因為高首付選不到合適的房源;新政落地后,首付門檻降低了,月供也在承受范圍內(nèi),順理成章完成了買房。
一位央企的項目營銷負(fù)責(zé)人告訴經(jīng)濟(jì)觀察網(wǎng),這一輪影響主要集中在置換群體,無論從外地置換,還是北京同城置換,都具備一定的首付能力;而且也需要具備月供能力,“這兩條缺一不可,所以,真正符合條件的并不多”。
他介紹,“認(rèn)房不認(rèn)貸”政策落地后,9月2日-3日這個周末的新房成交,主要以“擔(dān)心漲價而鎖定價格”的客戶為主,雖然都是真實需求,但最終成交沒有那么大。
項目
王艷買的項目于2021年初開盤,一共900多套房源,一部分已經(jīng)交付,剩余部分將于年底前交付,目前已接近清盤,是區(qū)域去化較快的項目,周邊還有兩個項目,也接近交付,但去化率相對不高。
三個項目的拿地時間、開盤時間、產(chǎn)品定位、施工進(jìn)度均相差無幾,而且都接近交付,雖然都是民企開發(fā),但不存在爛尾的風(fēng)險。其區(qū)別在于戶型、品質(zhì)、園林綠化和物業(yè)服務(wù)等方面。
王艷不僅對比了三個項目,也對比了周邊一個北京市國企開發(fā)的項目。四個項目中,有兩個得房率較高,加上贈送面積,綜合得房率超過90%,但王艷沒看中戶型,而且對園林綠化和物業(yè)服務(wù)也不滿意。
其中一個120平方米的三居室,使用面積113平方米,讓她格外心動,但臥室的承重墻遮擋了兩側(cè)窗戶十公分左右,“哪都好,窗戶被墻擋住有種說不出的別扭,把窗戶往里挪五公分就完美了,不知道怎么設(shè)計的”。
另一個項目90平方米,實際使用面積達(dá)到92平方米。客廳、臥室、廚房、衛(wèi)生間都有設(shè)備間,銷售人員承諾交付時會把窗戶挪到外面,“現(xiàn)在窗戶在里面,是落地大窗戶,如果挪到外面,就不是落地窗了,有一米多高的墻”,王艷說。
由于戶型硬傷,雖然使用面積較大,但王艷最終還是將兩個項目排除了。剩下的兩個項目都是民企開發(fā),各方面相差不大,最終選擇現(xiàn)在的項目,“主要因為這家還沒爆雷,房子也是現(xiàn)房,所見即所得”。
與王艷不同,宋斌最終選擇了配套成熟的區(qū)域,雖然兩個項目都交了意向金,實地看過房子后,覺得都不錯。一個是央企和國企聯(lián)合開發(fā),周邊教育、交通和商業(yè)等配套都在規(guī)劃中;另一個是兩家央企聯(lián)合,周邊配套已經(jīng)相對成熟。
央企和國企聯(lián)合開發(fā)的項目距離望京不遠(yuǎn),目前與望京的房價有幾萬元的倒掛。在銷售人員描繪中,一旦配套起來了,房子有巨大的升值空間,這個因素其實也是宋斌買房重要的參考指標(biāo),但最終放棄了。
一個重要的原因是,在宋斌看來,兩個項目價格相當(dāng),但配套有天壤之別,他更愿意相信看到的,而規(guī)劃中的配套即便能實現(xiàn),也是若干年后,即便是配套起來了,“房價就一定能趕得上望京嗎?”
宋斌現(xiàn)在選擇的房子,周邊有兩大商圈,也有地鐵,學(xué)校雖然一般,但基本能滿足需求?!耙呀?jīng)很成熟了,即便是因為缺乏產(chǎn)業(yè),未來升值空間不大,但起碼不會貶值”,他說,房子是特價房,即便跌價,還能跌到哪里去。
而且,從兩個區(qū)域?qū)Ρ葋砜?,現(xiàn)在的區(qū)域項目去化都比較快,基本半年清盤;而望京附近的項目,開盤雖然更早,但至今去化率不足50%,“如果真有潛力,就不會這么慢了”。
上述央企項目營銷負(fù)責(zé)人表示,原來閉著眼買房都能賺錢的情況已經(jīng)不復(fù)存在,目前客戶選房,除了學(xué)區(qū)、就近置業(yè)及爛尾擔(dān)憂等因素外,更在乎區(qū)域和配套。
客群
上述央企項目營銷負(fù)責(zé)人分析,北京樓市客戶分為三類,第一類是支付能力較強(qiáng)的客戶,通常消費的是資源相對稀缺、總價較高的項目,如云庭雅苑項目,區(qū)域多年首個入市項目,價格倒掛,“這種項目有門檻,但買到就是賺到”。
第二類是置換客戶,月供能力可能并不強(qiáng),但通過賣房可以解決首付。這類客戶對項目位置、配套等相對敏感,也有升值的需求。過去是樓市的主要消費力量,但近年受大環(huán)境影響,“首付夠的,月供不夠;月供夠的,首付又不夠;真正兩個都符合的群體并不多”。
而且,第二類客戶的買房動機(jī)相對沒有那么強(qiáng),往往是“遇到喜歡的房子、價格合適就買,遇不到合適的就繼續(xù)看”,上述項目營銷負(fù)責(zé)人表示,新政落地后,首付能力強(qiáng)和月供能力強(qiáng)的重疊部分,成為最直接的受益者。
第三類客戶是剛需,這類客戶在北京首次置業(yè),除了部分家庭條件較好的外,多數(shù)選擇在郊區(qū)置業(yè),面對的是總價300萬-600萬元的房子。這類群體對價格更為敏感,對配套相對可以妥協(xié)。
北京某中介一位大區(qū)負(fù)責(zé)人告訴經(jīng)濟(jì)觀察網(wǎng),從客戶群體畫像來看,一個核心指標(biāo)是購房預(yù)算,既包括首付實力,也包括月供能力。這也是中介向客戶發(fā)出的第一個問題。
確認(rèn)了客戶的購房預(yù)算后,再確定客戶的其他需求,比如區(qū)位、學(xué)區(qū)、工作地等,中介幫助推介相匹配的二手小區(qū)或新房項目。價格的匹配,是獲得成交的第一步,也是最為重要的一步。
這一輪樓市新政落地,并沒有讓成交熱點區(qū)域位移,更多是加快了成交進(jìn)度。主要分為兩類情況,一類是之前因為價格等原因在猶豫的買方,因為擔(dān)心新政帶來價格上漲,選擇馬上成交。
另一類是已經(jīng)確定買房還在湊首付的客戶,“比如選好了要買的房,原來的房子也賣掉了,但首付不夠,需要等理財?shù)狡诨蚬善苯馓住薄?/p>
他介紹,在房地產(chǎn)市場上,這類客戶不在少數(shù),但由于政策覆蓋面有限,并不能真正惠及到所有人,“比如,新政后雖然首付降低了,但月供壓力增大了,很多人還是買不了”。
而且, 對于受影響最大的置換群體,想要符合首套指標(biāo),需要先賣掉原來的房子,才能以首套身份購房,但賣房需要時間。
從客群來看,王艷屬于剛需,顯然是新政最為直接的受益者;而宋斌則屬于置換群體,雖然因為新政原因?qū)崿F(xiàn)了買房,但政策的效應(yīng)并不強(qiáng),“相對來說,對剛需的利好更顯著一些”,上述中介大區(qū)負(fù)責(zé)人表示。
房企
9月3日,云庭雅苑項目開盤,是北京樓市新政落地后首個開盤的項目之一。預(yù)售信息顯示,該項目共計464套房源,接近百億貨值,開盤當(dāng)天銷售56億元,認(rèn)購轉(zhuǎn)化率超過80%。
上述央企項目營銷負(fù)責(zé)人認(rèn)為,該項目之所以熱銷,一方面因為地塊的稀缺性,整個板塊已經(jīng)多年沒有新項目入市,而且也沒有新地塊成交。區(qū)域本身就是傳統(tǒng)豪宅地塊,而且,項目用了18個月蓄客。
另一方面因為價格倒掛,與周邊二手房有3萬元/平方米左右的價格倒掛,雖然購買門檻較高,但只要能買到,理論上就可以賺到。而且項目有背書,不太用擔(dān)心爛尾等情況。
從9月3日到6日,項目開發(fā)商融創(chuàng)中國股價連續(xù)上漲,三日累計漲幅達(dá)到3倍,雖然沒有證據(jù)表明股價上漲與項目銷售有必然聯(lián)系,但項目熱銷一定程度上提升了投資者的信心和預(yù)期。融創(chuàng)中國成為首個被上交所恢復(fù)港股通的房企股票。
云庭雅苑項目由于特殊性,顯然是這輪樓市新政落地帶來的成交放量的例外。政策利好更多的是向國企、央企及未爆雷的民企傾斜,即便是同一片區(qū)內(nèi),不同背景房企成交情況也有天壤之別。
以順義某區(qū)域為例,新政落地后,國企、央企及未爆雷民企開發(fā)的項目,客流和成交均出現(xiàn)明顯回升,項目整體去化超過三成;但同期開盤的兩家爆雷房企的項目,去化率不到一成。
同樣是未爆雷的房企,銷售價格不一樣,去化也不同。2022年4月開盤、位于順義的某央企開發(fā)項目,售價6萬元/平方米,至今去化率在3成左右;而同年8月開盤的某民企項目,售價4萬元/平方米,去化率超過5成。
區(qū)位同樣是決定去化率的關(guān)鍵,以今年初開盤的兩個項目為例,位于豐臺三環(huán)附近的某項目,簽約去化率在2成左右,而位于海淀五環(huán)外靠近六環(huán)的項目,簽約去化率在5成左右。
上述央企項目營銷負(fù)責(zé)人表示,北京樓市不同于其他城市,資源是第一位的,無論是西城、海淀的學(xué)區(qū)資源,還是西二旗、亦莊和望京的產(chǎn)業(yè)資源,都是支撐樓市的核心力量,也是其他配套資源無法取代的。
核心資源之外,如果是期房,能否順利交付也是重要因素,雖然在當(dāng)前保交付政策下,即便是爆雷房企,出現(xiàn)爛尾的可能性也較小,但北京并非沒有前車之鑒,“現(xiàn)房和期房,肯定選現(xiàn)房”,上述營銷負(fù)責(zé)人表示,“新政落地促進(jìn)成交,但客戶對房源的選擇優(yōu)先級不會改變”。
(應(yīng)受訪者要求,王艷、宋斌為化名)
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