官宣!大連、南京,取消限購!
作者:余飛
01
大連、南京跟進
(資料圖片僅供參考)
前兩天,沈陽取消限購,開啟裸奔模式,本號當(dāng)時就說了,接下來會有更多城市跟進。
除了北上廣深不會全盤放開之外,其余城市全面取消限購的可能性很大。
話音剛落,大連、南京這兩座特大城市,宣布跟進。
9月7日,大連市發(fā)布《關(guān)于進一步促進我市房屋消費的通知》,明確提出:
關(guān)于居民家庭在我市中山區(qū)、西崗區(qū)、沙河口區(qū)購買商品住房的限購政策解除,居民家庭在我市購買商品住房的,不再受住房總套數(shù)限制。
在此之前,大連的中山區(qū)(不含東港商務(wù)區(qū))、西崗區(qū)、沙河口區(qū)三個區(qū),雖然沒有購買門檻限制,但有套數(shù)限制,最多只能購買兩套。
如今最后的這條限制,也徹底解除了。
除了解除限購?fù)?,還有取消限售、降稅、給購房補貼等舉措。
在降稅方面,大連提出,對出售自有住房并在現(xiàn)住房出售后1年內(nèi)在市場重新購買住房的納稅人,對其出售現(xiàn)住房已繳納的個人所得稅予以退稅優(yōu)惠。個人轉(zhuǎn)讓自用達(dá)五年以上、并且是唯一的家庭生活用房取得的所得,暫免征收個人所得稅。個人將購買2年以上(含2年)的住房對外銷售的,免征增值稅。
購房補貼,針對非住宅商品房和住宅商品房,給出了不同的補貼方法。
同一天,南京市也發(fā)布樓市新政,提出:
第一,自9月8日起,玄武區(qū)、秦淮區(qū)、建鄴區(qū)、鼓樓區(qū)等四區(qū)范圍內(nèi)購買商品房不再需要購房證明。
第二,首套住房商業(yè)性個人住房貸款最低首付款比例統(tǒng)一為不低于20%,二套住房商業(yè)性個人住房貸款最低首付款比例統(tǒng)一為不低于30%。
第三,首套住房商業(yè)性個人住房貸款利率政策下限按現(xiàn)行規(guī)定執(zhí)行,二套住房商業(yè)性個人住房貸款利率政策下限調(diào)整為不低于相應(yīng)期限貸款市場報價利率加20個基點。
去年南京樓市不斷放松限購,在此之前,南京的限購區(qū)域僅剩下四大核心區(qū)建鄴、秦淮、鼓樓、玄武,社保要求僅6個月。
如今,什么都不用了,來者不拒。
而且,南京率先開始執(zhí)行降首付措施。首套20%,二套30%。利率也下調(diào)了。
02
肅殺的大連、南京樓市
在最近開啟的全面救市之前,本號在8月份就說過,當(dāng)下沒有不需要救市的城市。
沈陽解除限購背后,是這座城市量價齊跌,庫存高企,最嚴(yán)重的是土地根本賣不動。
數(shù)據(jù)顯示,2020年沈陽賣地收入535億元,2021年447億元,2022年137.13億元。今年上半年,沈陽、福州、貴陽、大連、呼和浩特、均不足5%。廈門、重慶、烏魯木齊、濟南均不足10%。
大連、南京又何嘗不是如此。
大連方面:
8月,大連商品住宅成交規(guī)模為19.34萬平,環(huán)比增加105%,同比縮減26%。
而且,從成交的絕對量來看,大連現(xiàn)在的月度成交量相比于2021年已經(jīng)腰斬、膝斬。
圖:2021年-2023年大連商品住月度成交情況
注:數(shù)據(jù)覆蓋中山區(qū)、西崗區(qū)、甘井子區(qū)、沙河口區(qū)、金普新區(qū)、高新園區(qū)、大連保稅區(qū)
累計來看,2023年1-8月,大連商品住宅累計成交規(guī)模為128.79萬平,同比縮減26%。
房價方面,國家統(tǒng)計局披露的數(shù)據(jù)顯示,7月份大連新房環(huán)比下跌0.7%,同比下跌4.8%,同比跌幅位居全國第二,僅次于湖北宜昌。
二手房價格方面,7月份環(huán)比下跌了0.8%,同比下跌4.9%,同比跌幅位居全國第13位。
從機構(gòu)披露的數(shù)據(jù)來看,到今年年中,大連的房價相比于2021年9月的高點,已經(jīng)跌去了10.2%。
賣地方面,上半年沈陽僅完成供地計劃的3%,大連也只完成了供地計劃的4%。
此外還要說明一點的是大連的庫存量。
去年4月份的時候,克而瑞披露大連的廣義商品房庫存量1.5億平米左右,位居全國第二,僅次于貴陽。之后,不知道什么原因,就不再公布,在克而瑞最新公布的狹義庫存量中,大連也不在其中。
商品房的廣義庫存與狹義庫存概念不同。
狹義庫存,是指已完工但未銷售的房子,是看得見、正在動工的房子。
廣義商品房庫存, 是指現(xiàn)房庫存和期房庫存之和, 即在狹義庫存的基礎(chǔ)上增加待售期房庫存。它包括已完工未銷售的房子、未完工正在預(yù)售的房子、正在動工還未獲得預(yù)售證的房子,已出讓地塊還未動工的房子。
1.5億廣義庫存是什么概念?之前在寫大連的文章中,我已經(jīng)計算過,按照大連目前的人均住房面積計算,可以容納當(dāng)下大連整個城區(qū)521萬人口。(大連2020年常住人口745萬人,城區(qū)521萬人)。
南京方面:
7月份南京的商品房成交量跌破了3000套。8月份略有回升,但也僅僅增加了一丟丟,成交絕對量仍是年內(nèi)第二低。
二手房成交量方面,8月份也略有增加,但仍在成交低位,相比于3月份的高點,仍是腰斬局面。
房價方面,南京我愛我家研究院數(shù)據(jù)顯示,8月份南京二手房成交均價29245元/㎡,環(huán)比下跌2.9%,再次回歸到3萬大關(guān)以內(nèi)。
賣地收入相比于往年,也是不忍直視。
上半年南京賣地收入355億,雖然較去年同期有所增長,但2020年上半年南京的賣地收入是750億元,今年上半年的賣地收入還不到2020上半年的一半。2021年南京全年賣地收入2114億元。
成交量、房價、賣地收入三殺,是沈陽、大連、南京在最近率先跳出來,取消限購的直接原因。
然而,目前誰又不是這個局面?
接下來各類城市的限購放松應(yīng)該是:
1、北上廣深一線城市要看目前的救市措施效果如何,如果效果不錯,就不會放松限購,如果效果不如人意,外圍區(qū)限購很有可能放松乃至取消。
2、二線城市及以下,可能會全部放開限購。
03
能有效果嗎
最近的一系列措施,對二線及以下城市的作用不是很大。
因為,最近發(fā)布的一系列大招,二線及以下城市去年以來基本都相繼落地了,比如降首付、認(rèn)房不認(rèn)貸、取消限購等。
大連之前購房已經(jīng)不設(shè)置門檻,現(xiàn)在只是徹底解除了購房套數(shù)限制。南京之前雖然保留核心四區(qū)的限購,但社保只需要6個月,而且可以一次性補繳,和不限購沒有什么差別。
君不見,去年就放開限購的福州、沈陽、廊坊、佛山、東莞以及大幅收縮限購圈的武漢、蘇州、南京、杭州、鄭州等城市,并沒有擋住房價下行。
降首付、豁免交易稅費、取消“認(rèn)房認(rèn)貸”,乃至接下來可能大面積展開的放開限購,只是為了釋放需求,讓房價跌得慢一些而已。
一線城市短期內(nèi)會有一定的效果,中長期來看,仍改變不了大局。
畢竟一線城市中有一部分剛需,至今沒有上車,的確是因為首付壓力大,利率偏高,認(rèn)房認(rèn)貸等因素阻擋。
但當(dāng)這部分需求消耗完之后,樓市仍會回到下行通道中來。本號之前已經(jīng)給出了自己的觀點:
樓市走位會和一季度很像,一線城市的成交量回升可能也就兩三個月的光景,之后仍會回到下行通道中。
邏輯并不復(fù)雜,人口見頂下降,城市化速率見頂放緩,新生兒人口一年比一年少,收入和就業(yè)不確定性加大,高房價與低收入的鴻溝沒有縮小,供大于求,這些導(dǎo)致樓市全面調(diào)整的因素,沒有絲毫改變。
這些壓力,會在這波短暫興奮之后,迫使樓市繼續(xù)調(diào)整,而且調(diào)整周期不會短。
關(guān)鍵詞:
責(zé)任編輯:hnmd004
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