答案來了！存量房貸利率，下調(diào)多少，誰可以申請？

作者：余飛

01

國有四大行官宣下調(diào)存量房貸利率規(guī)則

【資料圖】

自從8月31日央行與國家金融監(jiān)督管理總局發(fā)布《關(guān)于降低存量首套住房貸款利率有關(guān)事項的通知》，明確提出從9月25日開始，存量房貸利率可以與銀行協(xié)商，申請下調(diào)開始，市場關(guān)于下調(diào)多少，誰可以申請下調(diào)的問題，熱議不斷。

9月7日國有四大行中國銀行、工商銀行、農(nóng)業(yè)銀行、建設(shè)銀行發(fā)布與“調(diào)整存量首套住房貸款利率有關(guān)操作事項”有關(guān)的公告：

將于2023年9月25日起主動進行批量、統(tǒng)一下調(diào)，無需客戶提交申請。

中國銀行、工商銀行公告顯示，批量調(diào)整后，（貸款利率）于當(dāng)日按新的利率水平執(zhí)行。

中國銀行官宣：

工商銀行官宣：

農(nóng)業(yè)銀行官宣：

建設(shè)銀行官宣：

國有四大行回答的很明確，就是具備申請下調(diào)的人群的存量房貸利率，在9月25日，銀行會統(tǒng)一下調(diào)，不需要客戶跑銀行去申請，除非你是“二套轉(zhuǎn)首套”的存量房貸，或不良貸款歸還積欠本息的存量房貸，則需由客戶向銀行主動申請利率調(diào)整。

關(guān)鍵問題來了，誰可以申請下調(diào)，能下調(diào)多少？一個一個解答。

02

誰可以申請下調(diào)

8月31日央行與金融監(jiān)督管理總局聯(lián)合發(fā)布的《關(guān)于降低存量首套住房貸款利率有關(guān)事項的通知》有明確規(guī)定。

央行文件中寫得很明確，存量首套住房商業(yè)性個人住房貸款的借款人。

那么這個首套房該怎么解釋呢？工商銀行給出了非常明確的解釋：

1.原貸款發(fā)放時滿足所在城市首套房貸利率標準的房貸；2.房屋購買時家庭在當(dāng)?shù)貨]有其他成套住房，但因當(dāng)?shù)卣扇　罢J房又認貸”政策導(dǎo)致該套住房按照二套房貸利率標準辦理房貸，現(xiàn)在當(dāng)?shù)卣畧?zhí)行“認房不認貸”政策的；3.房屋購買時不是家庭在當(dāng)?shù)匚ㄒ怀商鬃》浚笃谕ㄟ^交易等方式出售了其他成套住房，本住房成為家庭在當(dāng)?shù)匚ㄒ怀商鬃》壳耶?dāng)?shù)卣畧?zhí)行“認房不認貸”政策的；4.其他滿足所在城市首套房貸利率標準的存量房貸。

以此可以得出的結(jié)論是，有三類人群可以申請。

第一類，只有一套房子的人。

第二類，雖然有多套房，但分布在不同的城市，每個城市的房子沒有超過兩套。

比如，李先生之前在江西老家買過一套房，之后在深圳又買了一套，但是由于之前“認房認貸規(guī)則”，李先生在深圳買的這套房，是按照二套房的首付比例50%，而且貸款利率也是按照二套房執(zhí)行。

這批人的受益程度最大，因為他們買房的利率最高。

第三類，現(xiàn)在只有一套房，但買的時候不是唯一一套。

比如李先生在2018年在深圳有一套住房，之后又買了一套住房，首付是70%，利率是二套房的利率。但目前李先生已經(jīng)將之前的一套賣掉了，現(xiàn)在名下只有一套住房，也可以享受降低利率的政策。

以上三類，第一類人群，銀行在9月25日都會主動下調(diào)，無需申請。

第二類、第三類則需要在9月25日自主向銀行申請，經(jīng)銀行審核符合條件后按上述調(diào)整規(guī)則調(diào)整貸款利率。

此外，還有兩種情況需要自己申請。

一種是執(zhí)行固定利率的貸款人。

2019年8月，央行推出了LPR利率改革，利率正式換錨。當(dāng)時銀行要求貸款人轉(zhuǎn)為LPR利率，且規(guī)定了時間，不表態(tài)會自動轉(zhuǎn)變?yōu)長PR。

但也給出了余地，就是如果貸款人自己要求堅持固定利率，會按照貸款的要求執(zhí)行。

所以，目前仍有一批人的房貸執(zhí)行的是最初的固定利率。這批人如果符合要求想要申請下調(diào)，也需要自主申請。

另一種是有房貸拖欠的人。

這類人群，先得把拖欠的還上，然后才能自主申請。

03

下調(diào)多少

在8月31日，央行與金融監(jiān)督管理總局聯(lián)合發(fā)布的《關(guān)于降低存量首套住房貸款利率有關(guān)事項的通知》明確規(guī)定：

借款人和金融機構(gòu)自主協(xié)商。

也即沒有固定標準，降多少就看你所貸款的銀行能夠允許降多少。

但是有底線設(shè)定：不得低于原貸款發(fā)放時所在城市首套住房商業(yè)性個人住房貸款利率政策下限。

這一次國有四大行有明確規(guī)定，且規(guī)定都一致：

2019年10月7日（含當(dāng)日）之前發(fā)放的貸款，如當(dāng)?shù)厥滋鬃》抠J款利率政策下限（簡稱“當(dāng)?shù)叵孪蕖保└哂贚PR，則將貸款加點幅度調(diào)整為當(dāng)?shù)叵孪蓿环駝t，如貸款利率高于LPR則將貸款加點幅度調(diào)整為0（即LPR+0BP），如貸款利率低于LPR則不調(diào)整。

這段話該怎么理解？

舉例加以解釋。比如李先生，2019年10月1日在A城市買了一套房，當(dāng)時的貸款利率是6.1%（基準利率4.9%+120個基點），當(dāng)時的LPR是4.8%。

如果當(dāng)時A城市的政策利率下限高于4.8%，比如是5%，那么李先生的存量房貸利率最低只能調(diào)整到5%。

如果當(dāng)時A城市的政策利率下限低于當(dāng)時的LPR4.8%，比如是4.6%，那么李先生的存量房貸利率只能調(diào)整到LPR。

總之一句話，就是當(dāng)?shù)卣呃氏孪藓唾I房時的LPR兩個數(shù)值，誰高取誰。

2019年10月8日（含當(dāng)日）至2022年5月14日（含當(dāng)日）發(fā)放的貸款，如當(dāng)?shù)叵孪薷哂谌珖滋鬃》抠J款利率政策下限（簡稱“全國下限”），則將貸款加點幅度調(diào)整為當(dāng)?shù)叵孪?；否則，如貸款利率高于全國下限，則將貸款加點幅度調(diào)整為全國下限（即LPR+0BP），如貸款利率低于全國下限則不調(diào)整。

這個時間段買房的群體，下調(diào)的規(guī)則同樣是，買房時當(dāng)?shù)卣呃氏孪夼c買房時的LPR數(shù)值，誰高取誰。

2022年5月15日（含當(dāng)日）之后發(fā)放的貸款，如當(dāng)?shù)叵孪薷哂谌珖孪?，則將貸款加點幅度調(diào)整為當(dāng)?shù)叵孪?；否則，如貸款利率高于全國下限，將貸款加點幅度調(diào)整為全國下限（即LPR-20BP），如貸款利率低于全國下限則不調(diào)整。

這個時間段買房的群體，下調(diào)規(guī)則是，買房時當(dāng)?shù)卣呃氏孪夼cLPR-20個基點兩個數(shù)值，誰高取誰。

這里面的關(guān)鍵，就是買房時當(dāng)?shù)氐恼呃氏孪薜降资嵌嗌佟?/p>

根據(jù)時代財經(jīng)披露，目前有上海、北京、天津、廣東、內(nèi)蒙古、吉林、福建、江西、山東、河南、湖南、貴州、西藏、甘肅、青海、山西、遼寧、浙江、安徽、湖北、廣西、海南、四川、云南、陜西、寧夏、新疆等27地中國人民銀行分行，均已公布首套商業(yè)性個人住房貸款利率下限歷史調(diào)整情況及現(xiàn)行水平。

大家可以對照著，測算一下自己的存量房貸利率，到底能下調(diào)至什么水平。

關(guān)鍵詞：