救市效果明顯 會對蕪湖樓市產(chǎn)生什么影響?

2023-09-09 11:09:30來源:樓市魚眼

開篇不廢話,今天主要聊兩個(gè)問題:救市政策為什么效果明顯?如何看待救

開篇不廢話,今天主要聊兩個(gè)問題:

救市政策為什么效果明顯?


(相關(guān)資料圖)

如何看待救市對蕪湖的影響?

那些年我們出臺了非常多的調(diào)控政策,如果現(xiàn)在我們回過來看,哪些才是真正的刀子呢?

從近期救市產(chǎn)生的效果看,真正見血的刀子就是可以切斷金融通道的政策。主要?dú)w結(jié)為三點(diǎn):

第一點(diǎn),切斷或有效控制房企的融資渠道,表現(xiàn)在政策上就是著名的“三道紅線”。1、剔除預(yù)收款的資產(chǎn)負(fù)債率不得大于70%;2、凈負(fù)債率不得大于100%;3、現(xiàn)金短債比不得小于1倍。

三條紅線產(chǎn)生的原因有兩個(gè),一個(gè)是讓房企不要過度融資,以免產(chǎn)生金融風(fēng)險(xiǎn),這個(gè)是某大陷入危機(jī)的最大原因,另外一個(gè)是通過這種方式,逼迫房企提高周轉(zhuǎn)能力,從而降低杠桿,穩(wěn)定房價(jià)。

目前看這條緊箍咒還沒解除,未來調(diào)整的可能性非常大。

第二點(diǎn),切斷不必要的買房需求,表現(xiàn)在調(diào)控上就是限購。與限售相比,限購的殺傷力更大,如果說第一點(diǎn)已經(jīng)限制了房企的“歪門邪道”的融資方式,那么限購確實(shí)真正遏制了房企正常的市場周轉(zhuǎn)的能力。

采取限購的直接原因是房價(jià)上漲過快,成為有錢人的收割機(jī),進(jìn)一步壓制剛需的住房需求。因此通過限購,阻止有錢人收割樓市,這是財(cái)富分配過程中的一種方式,但也限制了房企的掙錢通道,有錢的想買,不給買,沒錢的想買,買不起。

因此就造成了限購城市的供給壓縮,最近有分析說,面對突如其來的大松綁,9月份北京供給卻不足,原因是受需求不足影響,開發(fā)商慢工出細(xì)活,導(dǎo)致9月的進(jìn)度跟不上。

第三點(diǎn),直接不給漲價(jià)或者不給跌,政策表現(xiàn)為限價(jià)。市場好的時(shí)候,樓盤價(jià)格采取限漲,設(shè)定一個(gè)漲幅,3%或5%。市場不好的時(shí)候,給樓盤限跌令,房企的現(xiàn)金流都要斷了,地方還是不給降價(jià)促銷,逼得房企不得不另謀出路,謀不到出路,或者出路成本太高的,那就死翹翹了。

為什么要用這樣一種不講規(guī)律的方式處理呢?因?yàn)槭袌龅纳舷掠沃g有一條利益鏈,在房價(jià)上是一榮俱榮,一損俱損。如果又加持了“房價(jià)不能跌”的業(yè)主和房價(jià)漲得太快的民意,限價(jià)政策出臺就順理成章,盡管不太符合一些規(guī)律。

對照上述三點(diǎn),這一輪針對一線城市的松綁為什么取得了不錯(cuò)的效果。主要有兩個(gè)點(diǎn):

第一個(gè),實(shí)施“認(rèn)房不認(rèn)貸”,釋放了部分需求,這部分需求在近期爆發(fā)出來,產(chǎn)生了1800套一天的火爆市場現(xiàn)象。

第二個(gè),加杠桿了,首付的比例小了,貸款的比例大了。在房價(jià)總體不變的情況下,給買房者加了一成的杠桿。為什么降首付比要跟降低利率一道使用,就是要讓老百姓感覺占便宜了。貸款的成數(shù)多了,銀行就得利了,盡管利率下降導(dǎo)致收益變小,但總比老百姓提前還款吃不到利息要好很多。

據(jù)魚眼的觀察和預(yù)計(jì),“認(rèn)房不認(rèn)貸”和銀行“雙降”帶來的市場繁榮可能是短暫的,大概可以勉強(qiáng)支撐起金九銀十要比過往好看一些。市場可能更期待“不認(rèn)房不認(rèn)貸”限購解除。難怪前段時(shí)間有個(gè)一線城市的住建部門的人說:“只要告訴我能動(dòng)什么,工具箱一大把?!?/p>

最近看了一下市場的猜測,工具箱確實(shí)有一大把,真腦洞??!

以上的一套東西,對蕪湖這樣的三四線城市有什么影響嗎?

房地產(chǎn)市場還是一個(gè)圍繞“核心”創(chuàng)造價(jià)值的過程,我們現(xiàn)在所看到的火爆市場其實(shí)都是核心城市,核心市場,核心中的核心。

眼下的市場分化嚴(yán)重,我們只是看到了好的市場和市場好的一面,然后就想當(dāng)然地認(rèn)為我們也能好起來。不知道你有沒有想過,會不會有人把蕪湖的房子賣了,湊首付去大城市買房去了呢?

前幾天就遇到一個(gè)網(wǎng)友,他準(zhǔn)備把蕪湖的房子賣了,去南京買房,現(xiàn)在唯一的愿望是蕪湖房價(jià)能稍微起來一點(diǎn),多掙點(diǎn)首付。

個(gè)例代表不了全部,但個(gè)例常常具有現(xiàn)象級的趨勢。要說這一輪救市產(chǎn)生的火爆行情,能對蕪湖樓市產(chǎn)生什么影響,魚眼保持謹(jǐn)慎樂觀。

以上所言,純屬市場探討,不產(chǎn)生評價(jià)作用。

我是魚眼,下期再見!

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