『改善』反彈來(lái)了

2023-09-12 10:14:49來(lái)源:光華樓評(píng)

△漢口的改善浪潮,從這里開(kāi)始???????????????????

△漢口的改善浪潮,從這里開(kāi)始????????????????????????????????

當(dāng)前的樓市,正發(fā)生著急劇變化,好像按下了加速鍵。


(資料圖片僅供參考)

9月份開(kāi)始,“認(rèn)房不認(rèn)貸”等一系列房地產(chǎn)政策落地,各大銀行紛紛出臺(tái)存量房貸款利率調(diào)整細(xì)則。

北京、深圳等一線城市新房市場(chǎng),出現(xiàn)了久違的火熱;南京、大連、青島、福州等強(qiáng)二線城市取消限購(gòu);廣州率先調(diào)整了首付比例與首套房利率,深圳剛出臺(tái)“離婚后房產(chǎn)套數(shù)”計(jì)算新規(guī)。

每隔兩三天,市場(chǎng)就迎來(lái)利好消息。

這種市場(chǎng)情緒,正加速向武漢擴(kuò)散。不知不覺(jué)中,我們進(jìn)入一輪改善買房新周期。

當(dāng)前的武漢改善市場(chǎng)已啟動(dòng),多個(gè)改善項(xiàng)目開(kāi)盤熱銷。如果武漢也跟隨取消限購(gòu)限價(jià),改善市場(chǎng)是否能迎來(lái)“大反彈”行情?

01

這次樓市轉(zhuǎn)向,會(huì)對(duì)樓市有哪些影響,誰(shuí)最受益?

受益最大的,不是剛需,而是改善買家。改善市場(chǎng)將大概率可以反彈。

對(duì)于剛需而言,他們本來(lái)就享受首付兩成、低利率等優(yōu)惠。沒(méi)有新政,他們一樣要買房。

最近,各地的樓市新政,鼓勵(lì)“賣舊換新“等改善購(gòu)房,幾乎每一條都在為改善客戶購(gòu)置新房鋪路。

之前,北京等一線城市的二套房首付六成-八成,如今,“認(rèn)房不認(rèn)貸”后變成三成。

這些一線城市市場(chǎng)上最活躍的,大多數(shù)是改善型客戶。他們把手里的老房子變現(xiàn)后,再以首套房的低首付買新房或?qū)W區(qū)房。新政后北京第一個(gè)開(kāi)盤的項(xiàng)目,一個(gè)周末賣出300多套。

9月份開(kāi)始,武漢內(nèi)環(huán)、二環(huán)多個(gè)改善項(xiàng)目,開(kāi)盤銷售火爆。這些現(xiàn)象都能看出,改善客戶正在入場(chǎng)。9月1日-10日,武漢新房網(wǎng)簽2326套,8月同期為1614套。(數(shù)據(jù)源:武漢房管局網(wǎng)站)

最近3年,武漢正從剛需市場(chǎng)向改善市場(chǎng)過(guò)渡。后湖、白沙洲等地10多年的剛需,如今熬成改善。主城區(qū)內(nèi)的老小區(qū)居民,有了強(qiáng)烈的換房需求。8月份,武漢新房成交平均面積約107平米,其中平均面積最高是,江岸區(qū),約128平米。(據(jù)武漢房管局成交數(shù)據(jù)計(jì)算)

△漢口的萬(wàn)家燈火

當(dāng)前的武漢改善市場(chǎng),最大的問(wèn)題是,改善需求與改善產(chǎn)品的不匹配。

改善客戶是“既要、又要、還要”型客戶,他們需要居住地段、社區(qū)環(huán)境、教育配套、物業(yè)服務(wù)等全面改善,并對(duì)項(xiàng)目安全性、價(jià)格與品質(zhì)提出更高要求。

但市場(chǎng)上的品質(zhì)改善項(xiàng)目少之又少。一些改善項(xiàng)目,僅僅是某一方面的改善。這種供求矛盾,導(dǎo)致改善買家成交慢。

在房產(chǎn)投資效應(yīng)消失,自住與改善的新市場(chǎng)周期里,我們應(yīng)當(dāng)思考兩個(gè)問(wèn)題:

一是,除了剛需,哪些人還在買房?

二是,他們需要什么樣的房子?

這兩大底層邏輯,決定武漢樓市的發(fā)展方向,也決定著品質(zhì)住宅的供求關(guān)系。

02

目前,建議改善買房堅(jiān)持“三買”原則:

一是買中心地段,二是買超級(jí)大盤,三是買優(yōu)質(zhì)項(xiàng)目。

改善買房的重大改善,是地段改善與進(jìn)階。武漢主城版圖大,而中心區(qū)域是二環(huán)內(nèi)外。去年起,漢口二三環(huán)拿地,單項(xiàng)目建筑面積超過(guò)30萬(wàn)方的項(xiàng)目,總共4個(gè)。

當(dāng)前,主城區(qū)內(nèi)的土地,被切割成若干小地塊分期供應(yīng)給不同房企,降低市場(chǎng)風(fēng)險(xiǎn),加上主城區(qū)的土地寸土寸金,拆遷難度與周期長(zhǎng)。

這種住宅供地模式,決定了30萬(wàn)方級(jí)大盤更加稀缺。

對(duì)于改善家庭來(lái)說(shuō),大盤才有全面改善的機(jī)會(huì)。三四棟樓的小項(xiàng)目,很難做到全方位改善。

大盤,才有大規(guī)劃、大配套,才有空間做公園、兒童活動(dòng)空間、老人活動(dòng)場(chǎng)地等公共配套。大盤還能形成蝴蝶效應(yīng),成為城市發(fā)展的重心。小盤造房,大盤造城。

主城大地塊之上的大盤,是未來(lái)改善買房的主要方向。在超級(jí)大盤的底盤之上,要找到城市發(fā)展的風(fēng)口區(qū)域。

△寸土寸金的二七濱江

武漢的長(zhǎng)江主軸之上、二七濱江是毫無(wú)疑問(wèn)的“第一風(fēng)口”區(qū)域。

二七濱江的1-5期內(nèi),大平層豪宅、寫字樓總部、超高層地標(biāo)、星級(jí)酒店等紛紛落地。

現(xiàn)在起,二七濱江開(kāi)始轉(zhuǎn)戰(zhàn)6-7期。從規(guī)劃上看,地方政府將投入更多資金在江灘等城市配套上。

這是將是二七濱江的“新風(fēng)口”,也是武漢的“一線板塊”。

在武漢改善買房,建議多考慮這一高能級(jí)板塊的超級(jí)大盤。

03

在“新二七”的這塊寶地上,不是所有開(kāi)發(fā)商都擅長(zhǎng)造城,也不是所有的項(xiàng)目,都能稱為“改善大城”。

于是,有了這樣一對(duì)穩(wěn)健實(shí)力組合:武漢城建+武漢萬(wàn)科。

一家是武漢國(guó)資龍頭企業(yè)、城市綜合運(yùn)營(yíng)服務(wù)商,另一家是穩(wěn)居行業(yè)前三10多年的世界500強(qiáng)。

談到造城,這兩家企業(yè),一直堅(jiān)持長(zhǎng)期主義,有著豐富的造城經(jīng)驗(yàn),可謂是造城專家。

武漢城建集團(tuán),是城市有機(jī)更新的綜合服務(wù)商和示范引領(lǐng)者、武漢地標(biāo)建造者。

先后打造了黃鶴樓(復(fù)建)、世界級(jí)東湖綠道、琴臺(tái)文化藝術(shù)中心、辛亥革命博物館、市民之家等城市地標(biāo)名片。車行武漢,每5分鐘就能與武漢城建集團(tuán)的項(xiàng)目相遇一次。

武漢萬(wàn)科,深耕武漢20多年,擁有金色城市、萬(wàn)科城、漢口傳奇、金域藍(lán)灣等一批“造城”經(jīng)典。

萬(wàn)科造城的1.0模式,是在一片全新的土地上拓荒,造一座超級(jí)大盤,為普通人蓋好房子。

早期的萬(wàn)科四季花城、萬(wàn)科紅郡、萬(wàn)科魅力之城、萬(wàn)科高爾夫,用一座“城”改變一座城。

后來(lái)的2.0模式,則是以人居環(huán)境為核心,造公園、配套等,蓋有人住的房子。其中,包括萬(wàn)科花山紫悅灣、萬(wàn)科漢口傳奇、萬(wàn)科翡翠國(guó)際、萬(wàn)科錦程等標(biāo)桿項(xiàng)目。

如今,武漢萬(wàn)科與武漢城建攜手,面向品質(zhì)改善群體,開(kāi)啟造城3.0模式:“大城+配套+品質(zhì)生活場(chǎng)景與氛圍營(yíng)造”。

與前兩代造城模式不同,新一代的大城,是一種迭代、變化和創(chuàng)新,更多是改善造城,圍繞“人與城市”的交融展開(kāi),讓公園、社區(qū)、商街、建筑外立面等融入城市。

這一次,兩位“造城專家”強(qiáng)強(qiáng)聯(lián)手,造出一座品質(zhì)改善大城:

武漢城建·萬(wàn)科?云泊江岸。

△項(xiàng)目效果圖

在解放大道旁,武漢城建與武漢萬(wàn)科將造一座生活之城、夢(mèng)想之城、公園之城。

04

造城3.0模式之下,這個(gè)項(xiàng)目將如何呈現(xiàn)?

一根主線,串起三顆珍珠。用一條公園帶,串聯(lián)起三大地塊,使其成為一個(gè)整體。

一個(gè)“慢”字,布局精致生活配套,讓生活更加松弛,讓家人享受更好的環(huán)境。

一座生活之城,開(kāi)啟“新二七”板塊的造城計(jì)劃,讓“新二七”更適合生活。

△項(xiàng)目區(qū)位效果圖

這座約34萬(wàn)方的超級(jí)大盤,包括商業(yè)、文體、休閑、人居等生活配套。項(xiàng)目的環(huán)境資源優(yōu)越,綠化總規(guī)劃面積約4萬(wàn)方。其中有“沐云廣場(chǎng)”城市公園、浪潮公園、約8000方的文體公園等。

這些公園是互動(dòng)式公園、活力公園,而不是傳統(tǒng)的景觀公園。

浪潮公園,是一座IP主題公園,以“浪潮涌動(dòng)”為設(shè)計(jì)靈感,鏈接城市展示面,具備很強(qiáng)的游玩性和益智性,未來(lái)將是片區(qū)受家長(zhǎng)和小朋友歡迎的地方 。這座公園與萬(wàn)維天地的“蛋殼公園”異曲同工。

△浪潮公園示意圖

△公園示意圖

在文體公園里,規(guī)劃有泳池、籃球場(chǎng)等運(yùn)動(dòng)場(chǎng)地。在公園里,有充足林下活動(dòng)空間與可以踩踏的草坪,未來(lái)將是孩子探索自然、家人周末露營(yíng)的大本營(yíng)。

公園一側(cè)的教育用地,擬引入?yún)^(qū)域第一梯隊(duì)的小學(xué)與中學(xué)。預(yù)計(jì)近期將釋放教育資源的重大利好。對(duì)于改善買房人來(lái)說(shuō),教育改善是非常重要的一項(xiàng)改善。

△公園與教育等配套 分布示意圖???

今后,與孩子牽手從公園里散步去上學(xué)。孩子放學(xué)后,與家人一起到文體公園里運(yùn)動(dòng),或在浪潮公園里游戲。

從解放大道拐彎,進(jìn)入社區(qū)的精致商業(yè)街,再步行到公園與小區(qū)內(nèi)的花園,生活瞬間安靜下來(lái)。

△項(xiàng)目效果圖

步行范圍內(nèi),雙地鐵、運(yùn)動(dòng)場(chǎng)、慢商業(yè)等城市資源密集。同時(shí),與周邊的城市煙火、百步亭花園里等融為一體,這個(gè)項(xiàng)目將全面刷新城市界面,升級(jí)區(qū)域生活方式。

在這里,生活的快慢、動(dòng)靜、進(jìn)退,自由切換。這里將是自然花園、教育學(xué)園、運(yùn)動(dòng)樂(lè)園與生活家園。

△項(xiàng)目效果圖

項(xiàng)目首期的主力戶型,是約108、128、143平米的改善戶型,既能降低買房壓力,又能滿足生活功能需求。這種入門級(jí)改善產(chǎn)品,三開(kāi)間朝南、大陽(yáng)臺(tái)、動(dòng)靜分區(qū)、LDBK一體,更適合首次置業(yè)、首次改善家庭。

△建面約128平米戶型效果圖?

同時(shí),萬(wàn)科的裝修品質(zhì),是業(yè)內(nèi)高度認(rèn)可的。這一次,項(xiàng)目裝修發(fā)力在中央空調(diào)、地暖、廚電等生活經(jīng)常用到的地方,選用日立、博世、方太等精工品牌產(chǎn)品。

△建面約128平米戶型效果圖

有一個(gè)很用心的細(xì)節(jié),戶型空間優(yōu)化后,讓客廳延伸到陽(yáng)臺(tái),而且陽(yáng)臺(tái)全部封好,甚至將地暖鋪到陽(yáng)臺(tái)。這個(gè)很小的改動(dòng),既要增加地暖鋪設(shè)成本,又要考慮中央空調(diào)的功率等。比別人多想一點(diǎn)、多做一點(diǎn),是這個(gè)項(xiàng)目的獨(dú)特之處。

未來(lái)的冬天,老人與孩子在陽(yáng)臺(tái)上享受暖陽(yáng)時(shí),孩子還能光腳玩耍。類似這樣的小細(xì)節(jié),都是為了給業(yè)主一個(gè)高品質(zhì)的家。

預(yù)計(jì)9月中旬,該項(xiàng)目示范區(qū)即將開(kāi)放。實(shí)景商業(yè)街區(qū)、“沐云廣場(chǎng)”城市公園、酒店式落客大廳與下沉庭院會(huì)友空間、入戶大堂等實(shí)景展現(xiàn)國(guó)際公園社區(qū)的生活模樣(目前項(xiàng)目城市展廳已開(kāi)放)。

△項(xiàng)目效果圖

△項(xiàng)目商業(yè)街區(qū) 效果圖??????

[ 后記]

這是解放大道上的一座未來(lái)之城。

它的外部是二七濱江CBD大城,內(nèi)部是武漢城建與萬(wàn)科營(yíng)造的生活之城。

這讓我想起最近追的一部電視劇《裝腔啟示錄》。

劇中主要場(chǎng)景在北京國(guó)貿(mào)CBD,投行與律師事務(wù)所等CBD精英,經(jīng)常加班到凌晨。對(duì)他們來(lái)說(shuō),最貴的是時(shí)間成本。于是很多CBD精英就住在CBD旁,有更多時(shí)間享受生活與陪伴家人。

未來(lái),在武漢二七濱江,既能享有二七濱江的高薪工作機(jī)會(huì),又能享受公園、教育、出行等全配套生活。

既有二七濱江的繁華與快節(jié)奏,又有“云泊江岸”的慢與靜,享受松弛的生活。更重要的是,在“云泊江岸”,不用裝腔,回歸生活與真實(shí)的自己。

這就是為二七濱江CBD精英們留的一座“后花園”、一扇未來(lái)之門、一座生活之城。

文|楊光華(地產(chǎn)寫字人)

本文為廣告推廣,市場(chǎng)有風(fēng)險(xiǎn),投資需謹(jǐn)慎

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