一線城市樓市騷動(dòng)了？強(qiáng)調(diào)認(rèn)房不認(rèn)貸，購(gòu)房壓力能降低多少？

自從上周末，住建部提出了未來(lái)房地產(chǎn)政策的變化之后，高層也正式開會(huì)予以肯定。在這個(gè)基礎(chǔ)上，各地在周末也紛紛開會(huì)，進(jìn)行會(huì)議精神的消化并且進(jìn)行表態(tài)。其中最為積極的肯定是北上廣深的4個(gè)一線城市。

對(duì)比所說(shuō)的三大變化，“進(jìn)一步落實(shí)好降低購(gòu)買首套住房首付比例和貸款利率；針對(duì)改善性住房換購(gòu)稅費(fèi)減免；個(gè)人住房購(gòu)買和商貸落實(shí)“認(rèn)房不用認(rèn)貸””?？梢哉f(shuō)在消息發(fā)布之后，引發(fā)了房地產(chǎn)的最大震動(dòng)，這才是史詩(shī)級(jí)的救市措施。在A股的房地產(chǎn)上市公司幾乎全線漲停，而且持續(xù)在上漲。。

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認(rèn)房不認(rèn)貸，對(duì)于哪些地方影響最大呢？其實(shí)就是對(duì)那些有著限購(gòu)限貸措施的城市，影響最大。那么現(xiàn)在我國(guó)最嚴(yán)格限購(gòu)限貸的城市就是北上廣深等4個(gè)一線城市。在過(guò)去長(zhǎng)達(dá)三年多的嚴(yán)格落實(shí)調(diào)控措施中，除了一些從來(lái)沒(méi)有買過(guò)房的民眾，還能順利買房，其他民眾，尤其是改善型民眾，都被限購(gòu)限貸了。

在過(guò)去的調(diào)控措施下，對(duì)于二套房的認(rèn)定非常嚴(yán)格。即使在民眾的名下現(xiàn)在沒(méi)有房，但是過(guò)去曾經(jīng)買過(guò)房，或者有過(guò)房貸，即使房貸也已經(jīng)全部還清。但是在買新房時(shí)仍然會(huì)被認(rèn)定為二套房。首付比例和房貸利率都會(huì)大幅提升，最終導(dǎo)致民眾的買房意愿以及購(gòu)房能力都會(huì)急劇下滑。

1.例如現(xiàn)在上海執(zhí)行的“認(rèn)房又認(rèn)貸”政策，讓一些做改善性換房的民眾，不敢輕易賣掉小房子，購(gòu)入大房子。如果手里現(xiàn)在只有一套房，但是曾經(jīng)貸過(guò)款，那么新購(gòu)房時(shí)，將會(huì)被認(rèn)定為二套房。首付比例將一下從35%跳到了70%、房貸利率也從最高4.55%跳到了最低5.25%。那么民眾怎么可能能籌集到這么多的首付資金，每個(gè)月的月供金額也大為提升。

2.那么在北京也是如此，北京二套房普通住宅首付要求60%，非普通住宅首付要求80%，商業(yè)銀行房貸利率會(huì)在LPR基礎(chǔ)上上浮10-20%，公積金貸款基本申請(qǐng)不下來(lái)。但是如果是首套房，利率將在LPR的基礎(chǔ)上降低10~20個(gè)基點(diǎn)，這些小銀行降低了更多。

3.同樣深圳也是如此，當(dāng)被認(rèn)定為二套房時(shí)，首付比例最少高達(dá)70%。唯一比上海靈活的是假如只有一套房子，賣掉之后再買新房子，首付比例可以酌情下降到普通住宅50%、非普通住宅60%。

4.在廣州情景也是一樣，二套房的首付比例高達(dá)70%，對(duì)比首套房的首付比例只有30%。同樣在商業(yè)銀行的房貸利率上，也會(huì)在LPR的基礎(chǔ)上上調(diào)10%。

我們想想在這4個(gè)一線城市，動(dòng)輒購(gòu)房的總房?jī)r(jià)要高達(dá)五六百萬(wàn)元。如果首付為30%按照首套房來(lái)計(jì)算，那么首付款都需要150萬(wàn)以上，每月還貸款的還款額都要2萬(wàn)元左右。但是如果在認(rèn)房又認(rèn)貸的情況下，首付高達(dá)60~70%，房貸利率會(huì)相差在30~40個(gè)基點(diǎn)左右，每月的房貸還款額會(huì)相千元。這民眾哪可能承擔(dān)得住，哪可能入市買房或者換房呢？

在過(guò)去的這個(gè)周末，4個(gè)一線城市的房管部門，很為積極進(jìn)行政策的研究。因?yàn)檫@4個(gè)城市房屋的單價(jià)真的高，首付比例的變化，對(duì)于整個(gè)房地產(chǎn)不知道市場(chǎng)的活躍性都有重大影響。其實(shí)只要房地產(chǎn)市場(chǎng)有著活躍性，出現(xiàn)了交投兩旺，那么房?jī)r(jià)也能穩(wěn)定住了，同樣房地產(chǎn)整個(gè)行業(yè)也就穩(wěn)定住了。

2023年，房地產(chǎn)行業(yè)確實(shí)會(huì)徹底的穩(wěn)定下來(lái)，剛需購(gòu)房者已經(jīng)可以酌情入市了，改善性住房需求者也可以動(dòng)手換房了。

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